நெதர்லாந்தில் வாடகைப் பாக்கி: வீட்டு உரிமையாளர்கள் என்ன செய்யலாம், என்ன செய்யக்கூடாது

நெதர்லாந்தில் வாடகைப் பாக்கியானது, ஒரு நில உரிமையாளருக்குப் பணம் கோருவதற்கான உரிமையையும், அது தொடரும் பட்சத்தில், குத்தகையை ரத்து செய்வதற்கான ஒரு அடிப்படையையும் வழங்குகிறது. ஆனால், அது ஒருபோதும் தனியாகச் செயல்படுவதற்கான உரிமையை வழங்குவதில்லை. கட்டப்பட்ட அசையாச் சொத்துக்களைப் பொறுத்தவரை, டச்சு சிவில் சட்டத்தின் (Burgerlijk Wetboek, BW) பிரிவு 7:231, குத்தகையை ரத்து செய்யும் அதிகாரத்தை நீதிமன்றத்திற்கே ஒதுக்குகிறது, மேலும் ஒரு ஜாமீன்தாரரால் செயல்படுத்தப்படும் தீர்ப்பின் அடிப்படையில் மட்டுமே ஒரு குத்தகைதாரரை வெளியேற்ற முடியும். நடைமுறையில், சுமார் மூன்று மாத வாடகைப் பாக்கியானது, துணை மாவட்ட நீதிமன்றம் (kantonrechter) குத்தகையை ரத்து செய்து வெளியேற்ற உத்தரவிடத் தயாராக இருக்கும் ஒரு நிலையாகும்.

அது ஒரு வீட்டு உரிமையாளருக்குக் குறுகிய ஆனால் பயனுள்ள ஒரு வழியை மட்டுமே விட்டுச்செல்கிறது: தவறுதலை முறையாக நிலைநாட்டுவது, சட்டப்பூர்வத் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்யும் ஒரு கோரிக்கைக் கடிதத்தை அனுப்புவது, குடியிருப்பு வாடகைகளுக்குப் பொருந்தும் அறிக்கை அளிக்கும் கடமைக்கு இணங்குவது, பின்னர் துணை மாவட்ட நீதிமன்றத்தில் பணம் செலுத்துதல், வாடகையை ரத்து செய்தல் மற்றும் காலி செய்தல் ஆகியவற்றுக்காக ஒரு வழக்கைத் தொடுப்பது. அந்த வழிக்கு வெளியே உள்ள அனைத்தும், பூட்டுகளை மாற்றுவது முதல் வெப்பமூட்டும் வசதியைத் துண்டிப்பது வரை, முறையான உரிமைகோரலைக் கொண்ட ஒரு வீட்டு உரிமையாளரை ஒரு பிரதிவாதியாக மாற்றிவிடுகிறது.

ஒரு குத்தகைதாரர் எப்போது சட்டப்படி தவறு செய்தவராகக் கருதப்படுகிறார், ஒரு கோரிக்கை கடிதத்தில் என்னென்ன அம்சங்கள் இருக்க வேண்டும், துணை மாவட்ட நீதிமன்றம் BW பிரிவு 6:265-இல் உள்ள விதிவிலக்கை எவ்வாறு பயன்படுத்துகிறது, இந்த நடைமுறைக்கு எவ்வளவு காலம் ஆகும், மற்றும் அதன் பிறகு பணம் எவ்வாறு மீட்கப்படுகிறது என்பனவற்றை இந்தக் கட்டுரை விவரிக்கிறது. மேலும், நிலுவைத் தொகையின் அளவைப் பொருட்படுத்தாமல், ஒரு குத்தகைதாரர் எழுப்பக்கூடிய தற்காப்பு வாதங்கள் மற்றும் தடைசெய்யப்பட்ட நடவடிக்கைகள் குறித்தும் இது விவரிக்கிறது.

ஒரு குத்தகைதாரர் தவறும் போது

BW பிரிவு 7:212-இன் படி, குத்தகைதாரர் ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட நேரத்தில் வாடகையைச் செலுத்தக் கடமைப்பட்டுள்ளார். குத்தகை ஒப்பந்தம் ஒரு குறிப்பிட்ட கட்டணத் தேதியை நிர்ணயிக்கும் பட்சத்தில் (ஏறக்குறைய ஒவ்வொரு டச்சு குத்தகை ஒப்பந்தமும் அவ்வாறே செய்கிறது), அந்தத் தேதி முடிவடைந்தவுடன், BW பிரிவு 6:83-இன் கீழ், எந்த நினைவூட்டலும் தேவையின்றி, குத்தகைதாரர் சட்டப்படி தவறு செய்தவராகக் கருதப்படுகிறார். தவறு என்பது, சட்டப்பூர்வ வட்டி கணக்கிடத் தொடங்கும் தருணமாகும், மேலும் அந்தத் தருணத்திலிருந்தே தாமதத்தால் ஏற்படும் சேதங்களுக்குக் குத்தகைதாரர் பொறுப்பாவார்.

நிலுவைத் தொகையைத் துல்லியமாக நிறுவுவது முதன்மையானது, ஏனெனில் கோரப்பட்ட தொகையைத்தான் நீதிமன்றம் சோதிக்கும். ஒவ்வொரு மாதமும் செலுத்த வேண்டிய தொகை, பெறப்பட்ட தொகை மற்றும் அது பெறப்பட்ட தேதி ஆகியவற்றைக் குறிப்பிட்டு, அதை வங்கி அறிக்கைகளுடன் சரிபார்க்கவும். அடிப்படை வாடகையை, சேவைக் கட்டணங்கள் மற்றும் பயன்பாட்டுக் கட்டணங்களுக்கான முன்பணங்களிலிருந்து வேறுபடுத்திக் காட்டுங்கள், ஏனெனில் தீர்க்கப்படாத வருடாந்திர சேவைக் கட்டண அறிக்கை அடிக்கடி தகராறுக்கு ஒரு காரணமாக அமைகிறது, மேலும் அது செலுத்தப்படாத வாடகையைப் போன்றதல்ல. சம்பந்தப்பட்ட தரப்பினர் ஒரு கட்டண ஏற்பாட்டிற்கோ அல்லது தற்காலிகக் குறைப்பிற்கோ ஒப்புக்கொண்டிருந்தால், அதை எழுத்துப்பூர்வமாகப் பதிவுசெய்து கையொப்பமிடவும்; ஆவணப்படுத்தப்படாத ஒரு சலுகையை, நிலுவைத் தொகை ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டது என்பதற்கான ஆதாரமாக வாடகைதாரர்கள் வழக்கமாக நம்புகின்றனர். தற்காலிக வாடகைகள் தொடர்பான ஏற்பாடுகளுக்கும் இதுவே பொருந்தும் , அங்கு இறுதித் தேதி மற்றும் இறுதிக் காலத்திற்கான செலுத்த வேண்டிய வாடகை ஆகியவை பெரும்பாலும் சர்ச்சைக்குரியதாகின்றன.

குத்தகை ஒப்பந்தத்தில் ஒரு குறிப்பிட்ட கட்டணத் தேதி குறிப்பிடப்பட்டிருந்தால், நினைவூட்டல் ஏதுமின்றி, அந்தத் தேதி கடந்த மறுநாளே குத்தகைதாரர் தவறு செய்தவராகக் கருதப்படுவார்.

குத்தகை ஒப்பந்தமே இந்த உரிமைகளை விரிவுபடுத்த முடியாது. டச்சு குத்தகைச் சட்டத்தின் புத்தகம் 7, தலைப்பு 4 BW, குடியிருப்பு வாடகைகளுக்குப் பெரும்பாலும் கட்டாயமானதாகும். எனவே, நீதிமன்ற உத்தரவின்றி குத்தகையை முடித்துக்கொள்ளவோ ​​அல்லது சொத்திற்குள் மீண்டும் நுழையவோ நில உரிமையாளரை அனுமதிக்கும் ஒரு பிரிவு செல்லாது. அந்தக் கொள்கை , குத்தகைச் சட்ட விதிகள் குறித்த எங்கள் கண்ணோட்டத்தில் இன்னும் விரிவாக விளக்கப்பட்டுள்ளது.

கோரிக்கை கடிதம் மற்றும் சட்டப்பூர்வமான பதினான்கு நாள் அறிவிப்பு

தவறு தானாகவே ஏற்படக்கூடும் என்றாலும், நடைமுறையில் ஒரு எழுத்துப்பூர்வ கோரிக்கை அவசியமாகிறது, மேலும் நீதிமன்றத்திற்கு வெளியே வசூல் செலவுகளை வசூலிப்பதற்கு முன்பு அது சட்டப்படி தேவைப்படுகிறது. குத்தகைதாரர் ஒரு நுகர்வோராக இருக்கும் பட்சத்தில், BW-இன் பிரிவு 6:96 அதன் வடிவத்தை இவ்வாறு குறிப்பிடுகிறது: நில உரிமையாளர் முதலில் ஒரு எழுத்துப்பூர்வ அறிவிப்பை அனுப்ப வேண்டும். அந்த அறிவிப்பின்படி, அறிவிப்பு கிடைத்த மறுநாளிலிருந்து கணக்கிட்டு, எந்தவொரு கூடுதல் செலவுமின்றி பணம் செலுத்துவதற்கு குத்தகைதாரருக்குக் குறைந்தபட்சம் பதினான்கு நாட்கள் அவகாசம் அளிக்கப்பட வேண்டும். மேலும், பணம் செலுத்தப்படாவிட்டால் வசூலிக்கப்படும் வசூல் செலவுகளின் தொகையையும் அந்த அறிவிப்பு குறிப்பிட வேண்டும். காலக்கெடுவைத் தவறாகக் கணக்கிடும் அல்லது தொகையைக் குறிப்பிடாத ஒரு அறிவிப்பு, அந்தச் செலவுகளைப் பெறுவதற்கு நில உரிமையாளருக்கு உரிமை அளிக்காது, மேலும் நீதிமன்றங்கள் தாமாகவே இந்த அம்சத்தைச் சரிபார்க்கின்றன.

சரியாகத் தயாரிக்கப்பட்ட ஒரு கோரிக்கைக் கடிதத்தில், வாடகைதாரர் மற்றும் சொத்தின் பெயர் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும்; நிலுவைத் தொகை மாதவாரியாகப் பிரிக்கப்பட்டிருக்கும்; வட்டியுடன் கூடிய மொத்தத் தொகை, பணம் செலுத்தும் காலம் மற்றும் பயன்படுத்தப்பட வேண்டிய கணக்கு எண் ஆகியவை குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும்; பணம் செலுத்தப்படாவிட்டால் ஏற்படும் வசூல் செலவுகள் விவரிக்கப்பட்டிருக்கும்; மேலும், நீதிமன்ற நடவடிக்கைகள் தொடரும் என்றும் அறிவிக்கப்பட்டிருக்கும். அதை அஞ்சல் மற்றும் மின்னஞ்சல் மூலம் அனுப்புங்கள், மேலும் அனுப்பியதற்கான ஆதாரத்தையும் பத்திரமாக வைத்துக் கொள்ளுங்கள்: அந்த அறிவிப்பு வாடகைதாரரைச் சென்றடைந்தது என்பதை நிரூபிக்கும் பொறுப்பு நில உரிமையாளரையே சாரும்.

குடியிருப்பு வாடகைகளுக்கான அறிக்கை சமர்ப்பிக்கும் கடமை

குடியிருப்பு வசதிகளின் நில உரிமையாளர்களுக்கு ஒரு தனிப்பட்ட சட்டப்பூர்வ கடமை உள்ளது, அது தொடர்ந்து கவனிக்கப்படாமல் போகிறது. நகராட்சி கடன் உதவிச் சட்டத்தின் (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) மூலம் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட கடனை முன்கூட்டியே கண்டறிவதற்கான விதிகளின்படி, வாடகைப் பாக்கியை எதிர்கொள்ளும் ஒரு நில உரிமையாளர், குத்தகைதாரரைத் தொடர்புகொண்டு கடன் உதவியை வழங்க முயற்சி செய்த பிறகு, அந்த பாக்கியை நகராட்சிக்குத் தெரிவிக்க வேண்டும், அப்போதுதான் அது உதவியை வழங்க முடியும். இந்த அறிக்கை நில உரிமையாளரின் கோரிக்கையை நிறுத்தி வைப்பதில்லை, ஆனால் அதைச் செய்யத் தவறினால், பின்னர் குத்தகையை ரத்து செய்ய நீதிமன்றத்தை நாடும் நில உரிமையாளருக்கு எதிராக அது பயன்படுத்தப்படலாம். ஏனெனில், வழக்கு நடவடிக்கைகள் தொடங்குவதற்கு முன்பு மேற்கொள்ளப்பட்ட முயற்சிகளை நீதிமன்றம் கருத்தில் கொள்கிறது.

விவாகரத்து மற்றும் வெளியேற்றம் ஆகியவை துணை மாவட்ட நீதிமன்றத்தின் மூலம் நடைபெறுகின்றன.

ஒரு நில உரிமையாளர், கட்டப்பட்ட அசையாச் சொத்தின் குத்தகையை நீதிமன்றத்திற்கு வெளியே ரத்து செய்ய முடியாது. பிரிவு 7:231 BW, குத்தகைதாரரின் குறைபாட்டின் அடிப்படையில், நீதித்துறைத் தீர்ப்பின் மூலம் மட்டுமே குத்தகையை ரத்து செய்ய அனுமதிக்கிறது; அபின் சட்டத்தின் கீழ் மேயரால் மூடப்பட்ட வளாகங்களுக்கு ஒரு குறுகிய விதிவிலக்கு உள்ளது. சம்பந்தப்பட்ட தொகை எவ்வளவு என்பதைப் பொருட்படுத்தாமல், அனைத்து குத்தகைத் தகராறுகளும் சிவில் நடைமுறைச் சட்டத்தின் (Rv) பிரிவு 93-இன் கீழ் துணை மாவட்ட நீதிமன்றத்தால் விசாரிக்கப்படுகின்றன. இந்த வழக்கு, ஒரு மனுவின் மூலம் அல்லாமல், ஒரு ஜாமீன்தாரரால் வழங்கப்படும் அழைப்பாணை (டாக்வார்டிங்) மூலம் தொடங்கப்படுகிறது, மேலும் இந்த வழக்கு பொதுவாக மூன்று அம்சங்களைக் கொண்டுள்ளது: வட்டி மற்றும் செலவுகளுடன் கூடிய நிலுவைத் தொகையைச் செலுத்துதல், குத்தகையை ரத்து செய்தல் மற்றும் சொத்தைக் காலி செய்தல்.

பிரிவு 6:265 BW இல் உள்ள விதிவிலக்கு

BW பிரிவு 6:265-இன் படி சட்டரீதியான சோதனை அமைக்கப்பட்டுள்ளது: ஒவ்வொரு செயல்திறன் தோல்வியும், அதன் குறிப்பிட்ட தன்மை அல்லது சிறிய முக்கியத்துவத்தின் காரணமாக, கலைப்பையும் அதன் விளைவுகளையும் நியாயப்படுத்தாத வரையில், மற்ற தரப்பினருக்கு கலைக்கும் உரிமையை வழங்குகிறது. அந்த விதிவிலக்கை மேற்கோள் காட்டி நிரூபிக்கும் சுமை குத்தகைதாரரையே சாரும். போதுமான அளவு கடுமையான மீறலுக்குத் தனி வரம்பு எதுவும் இல்லை என்பதை உச்ச நீதிமன்றம் உறுதி செய்துள்ளது; நீதிமன்றம் அந்த விதிவிலக்கின் கட்டமைப்பிற்குள் வழக்கின் அனைத்து சூழ்நிலைகளையும் சீர்தூக்கிப் பார்க்கிறது.

வாடகைப் பாக்கியைப் பொறுத்தவரை, இது ஓரளவிற்கு கணிக்கக்கூடிய ஒரு நடைமுறையை உருவாக்குகிறது. மூன்று மாத வாடகை அல்லது அதற்கும் அதிகமான பாக்கி, பொதுவாக வாடகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வதற்கு நியாயமான ஒரு தோல்வியாகக் கருதப்படுகிறது. அந்த அளவிற்கு கீழே, முடிவு சூழ்நிலைகளைப் பொறுத்தது: பணம் செலுத்திய வரலாறு, கோரிக்கைக்கு வாடகைதாரர் பதிலளித்தாரா இல்லையா, விசாரணைக்கு முன்னரோ அல்லது விசாரணையின்போதோ பாக்கி செலுத்தப்பட்டதா இல்லையா, கடன் உதவி உள்ளதா இல்லையா, மற்றும் வீட்டை இழப்பதால் ஏற்படும் தனிப்பட்ட விளைவுகள். தீர்ப்புக்கு முன் அனைத்தையும் செலுத்தும் ஒரு வாடகைதாரர் பெரும்பாலும் வாடகை ஒப்பந்த ரத்து நடவடிக்கையிலிருந்து தப்பித்துவிடுவார், ஆனால் செலவுகளையும் செலுத்தும்படி அவருக்கு உத்தரவிடப்படும்; நீண்ட காலமாகத் தொடர்ந்து பாக்கி வைத்திருக்கும் ஒரு வாடகைதாரர், ஒரு சிறிய தொகைக்கு வீட்டை இழக்க நேரிடலாம்.

மூன்று மாத நிலுவை என்பது திருமண முறிவுக்கான நடைமுறை அளவுகோலே தவிர, அது ஒரு சட்டப்பூர்வ விதி அல்ல; BW பிரிவு 6:265-இல் உள்ள விதிவிலக்கின் கீழ் நீதிமன்றம் அனைத்து சூழ்நிலைகளையும் சீர்தூக்கிப் பார்க்கிறது.

செயல்முறை எவ்வாறு இயங்குகிறது

ஆணை வழங்கப்பட்ட பிறகு, குத்தகைதாரருக்குப் பதிலளிக்க ஒரு வாய்ப்பு அளிக்கப்படுகிறது. இதைத் தொடர்ந்து வழக்கமாக ஒரு வாய்மொழி விசாரணை நடைபெறும், அதில் நீதிமன்றம் தீர்ப்பளிப்பதற்கு முன் ஒரு சமரசத்தை ஆராய்கிறது. செலுத்தப்படாத வாடகை மற்றும் காலி செய்தல் தொடர்பான முதல்நிலைத் தீர்ப்பு பொதுவாக சில மாதங்களுக்குள் வழங்கப்படுகிறது, மேலும் நீதிமன்றம் அதை ஏறக்குறைய எப்போதும் தற்காலிகமாக அமல்படுத்தக்கூடியதாக அறிவிக்கிறது, எனவே ஒரு மேல்முறையீடு மட்டுமே அமலாக்கத்தை நிறுத்திவிடாது. அந்தத் தீர்ப்பு, குத்தகைதாரர் காலி செய்திருக்க வேண்டிய ஒரு காலக்கெடுவை நிர்ணயிக்கிறது, மேலும் காலி செய்யும் நடவடிக்கை ஜாமீன் அதிகாரியால் மேற்கொள்ளப்படுகிறது. அவர் முதலில் தீர்ப்பை வழங்கி, காலி செய்வதற்கான உத்தரவைப் பிறப்பிக்கிறார். ஜாமீன் அதிகாரியின் பங்கு மற்றும் இந்த நடவடிக்கையின் செலவுகள் உள்ளிட்ட நடைமுறைச் செயல்முறைகள், சட்டப்பூர்வ காலி செய்யும் செயல்முறை குறித்த எங்கள் கட்டுரையில் விவரிக்கப்பட்டுள்ளன.

நிலைமை காத்திருக்க முடியாதபோது இடைக்கால நிவாரண நடவடிக்கைகள் (kort geding) கிடைக்கின்றன, ஆனால் அவை சாதாரண நிலுவைத் தொகைகளுக்கு ஒரு குறுக்குவழி அல்ல. இடைக்கால நிவாரண நீதிபதியால் ஒரு குத்தகையை ரத்து செய்ய முடியாது, மேலும் பிரதான வழக்கில் நீதிமன்றம் அவ்வாறு செய்ய அதிக வாய்ப்புள்ள இடங்களிலும், நில உரிமையாளருக்கு உண்மையான அவசர நலன் இருக்கும் இடங்களிலும் மட்டுமே அவர் காலி செய்ய உத்தரவிடுவார்; உதாரணமாக, நிலுவைத் தொகையானது தொந்தரவு அல்லது துணைக்குத்தகையுடன் இணைந்திருப்பதால். ஒரு நேரடியான நிலுவைத் தொகை வழக்கில், துணை மாவட்ட நீதிமன்றத்தின் முன் தகுதியின் அடிப்படையில் நடைபெறும் நடவடிக்கைகள் இறுதியில் வேகமானதாகவும் பாதுகாப்பானதாகவும் இருக்கும்.

பணத்தை மீட்பது

குத்தகை கலைப்பு குத்தகையை முடிவுக்குக் கொண்டுவருகிறது, ஆனால் நிலுவைத் தொகையைச் செலுத்துவதில்லை. BW பிரிவு 6:119-இன் கீழ் உள்ள சட்டப்பூர்வ வட்டி, தவறு நிகழ்ந்த தருணத்திலிருந்து கணக்கிடப்படுகிறது; வணிகங்களுக்கு இடையே BW பிரிவு 6:119a-இன் உயர் வணிக விகிதம் பொருந்தும். நீதிமன்றத்திற்கு வெளியேயான வசூல் செலவுகள், அரசாங்க ஆணையில் வகுக்கப்பட்ட ஒரு சட்டப்பூர்வ அளவுகோலைப் பின்பற்றுகின்றன; அவை அசல் தொகையின் மீது கணக்கிடப்பட்டு, நுகர்வோருக்காக மேலே விவரிக்கப்பட்ட பதினான்கு நாள் அறிவிப்புக்கு உட்பட்டவை. நீதிமன்றம், நிலையான விகிதங்களின்படி நிர்ணயிக்கப்பட்ட சட்டச் செலவுகளுக்கான பங்களிப்பையும் வழங்குகிறது.

தீர்ப்பு வழங்கப்பட்டவுடன், கடனாளிக்கு விட்டுச்செல்லப்பட வேண்டிய பாதுகாக்கப்பட்ட குறைந்தபட்ச வருமானத்திற்கு உட்பட்டு, ஜாமீன் அதிகாரி ஊதியம், சலுகைகள், வங்கி இருப்புகள் மற்றும் அசையும் சொத்துக்களைப் பறிமுதல் செய்யலாம். தீர்ப்புக்கு முன்னர் சொத்துக்கள் காணாமல் போகும் உண்மையான அபாயம் இருக்கும் பட்சத்தில், ஒரு நில உரிமையாளர், முன்கூட்டியே ஒரு பாதுகாப்புப் பறிமுதலை விதிப்பதற்கு அனுமதி கோரி இடைக்கால நிவாரண நீதிபதியிடம் விண்ணப்பிக்கலாம். ஒரு வைப்புத்தொகையை நிலுவைத் தொகைக்கு எதிராக ஈடுசெய்யலாம், ஆனால் நல்ல நில உரிமையாளர் சட்டத்தின் (Wet goed verhuurderschap) விதிகள் பொருந்தும்: வைப்புத்தொகை இரண்டு மாத வாடகைக்கு மிகாமல் இருக்க வேண்டும் மற்றும் அந்தச் சட்டம் குறிப்பிடும் குறுகிய காலத்திற்குள் அது திருப்பித் தரப்பட வேண்டும் அல்லது அதற்கான கணக்கு காட்டப்பட வேண்டும். குத்தகைதாரர் சட்டரீதியான கடன் மறுசீரமைப்பில் சேர்க்கப்பட்டால், சேர்க்கைக்கு முந்தைய நிலுவைத் தொகைகள் அந்தத் திட்டத்தின் கீழ் வரும், மேலும் அவற்றை இனி தனித்தனியாக வசூலிக்க முடியாது, அதே நேரத்தில் அதன் பிறகு சேரும் வாடகை முழுமையாகச் செலுத்தப்பட வேண்டும்.

ஒரு வீட்டு உரிமையாளர் செய்யக்கூடாதவை

எந்த அளவு நிலுவைத் தொகையும் சுயமாகச் செயல்படுவதற்கு அங்கீகாரம் அளிக்காது. பூட்டுகளை மாற்றுவது, ஒரு கதவை அகற்றுவது, அணுகலைத் தடுப்பது, குத்தகைதாரரின் உடைமைகளை வெளியே வைப்பது அல்லது தண்ணீர், மின்சாரம் அல்லது வெப்பமூட்டும் இணைப்பைத் துண்டிப்பது போன்றவை BW சட்டத்தின் பிரிவு 6:162-இன் கீழ் சட்டவிரோதமான செயல்களாகும். மேலும், அனுமதியின்றி வாடகை வீட்டிற்குள் நுழைவது குற்றவியல் சட்டத்தின் (Wetboek van Strafrecht) பிரிவு 138-இன் கீழ் சட்டவிரோத நுழைவாகவும் (huisvredebreuk) கருதப்படலாம். இத்தகைய நடவடிக்கைகளை எதிர்கொள்ளும் ஒரு குத்தகைதாரர், இடைக்கால நிவாரண நடவடிக்கைகள் மூலம் சில நாட்களுக்குள் அணுகல் உரிமையை மீட்டெடுக்கலாம், அதனுடன் இழப்பீடு மற்றும் அபராதத் தொகையையும் பெறலாம், மேலும் வீட்டு உரிமையாளர் செலவுகளைச் செலுத்துமாறு உத்தரவிடப்படுவார். சட்டத்தைத் தன் கையில் எடுத்துக்கொண்ட ஒரு வீட்டு உரிமையாளர், பின்னர் நடைபெறும் குத்தகை கலைப்பு விசாரணையின்போது குறிப்பிடத்தக்க அளவில் பலவீனமான நிலையில் இருப்பார்.

சாதாரண வசூலுக்கு அப்பாற்பட்ட அழுத்தம் தனியாக ஒழுங்குபடுத்தப்படுகிறது. நல்ல நில உரிமையாளர் சட்டம், நில உரிமையாளர்கள் மிரட்டல்களில் இருந்து விலகி இருக்க வேண்டும் என்று கட்டாயப்படுத்துகிறது மற்றும் ஒவ்வொரு நகராட்சியும் குத்தகைதாரர்கள் புகார்களை எழுப்பக்கூடிய ஒரு புகார் மையத்தை பராமரிக்க வேண்டும் என்றும் கோருகிறது; நகராட்சிகள் நிர்வாக நடவடிக்கைகள் மற்றும் அபராதங்கள் மூலம் இதை அமல்படுத்தலாம். எனவே, ஒரு குத்தகைதாரரை வெளியேறச் செய்யும் நோக்கில் மீண்டும் மீண்டும் வருகை தருவது, அச்சுறுத்தல்கள் அல்லது செய்திகள் அனுப்புவது, உரிமையியல் வழக்கிற்கு உதவுவதற்குப் பதிலாக, அதனுடன் சேர்ந்தே ஒரு அபாயத்தை உருவாக்குகிறது. நில உரிமையாளரின் பராமரிப்புக் கடமைகளும் மாற்றமின்றி தொடர்கின்றன: குத்தகைதாரர் உரிமைகள் குறித்த எங்கள் கண்ணோட்டம் விளக்குவது போல, வாடகைப் பாக்கிகள் குறைபாடுகளைச் சரிசெய்யும் கடமையை நிறுத்தி வைப்பதில்லை.

நீதிமன்றத் தீர்ப்பின் பேரில் செயல்படும் ஒரு ஜாமீன் அதிகாரி மட்டுமே வாடகைக்கு விடப்பட்ட சொத்தை காலி செய்ய முடியும்; மற்ற எல்லா வழிகளும் சட்டவிரோதமான செயலாகும்.

ஒரு குத்தகைதாரர் எழுப்பக்கூடிய தற்காப்புகள்

எதிர்வாதத்தை முன்கூட்டியே கணிப்பது, கோரிக்கையைத் தயாரிப்பதன் ஒரு பகுதியாகும். மிகவும் பொதுவானது சொத்தில் உள்ள குறைபாடு ஆகும். ஒரு குறைபாட்டைப் புகாரளித்து, அது சரிசெய்யப்படாததைக் காணும் ஒரு குத்தகைதாரர், வாடகை மதிப்பீட்டுக் குழுவிடம் (Huurcommissie) வாடகையில் தற்காலிகக் குறைப்பைக் கோரலாம், மேலும் பிரிவு 7:207 BW, குறைபாடு புகாரளிக்கப்பட்ட தருணத்திலிருந்தே குறைப்புக்கான கோரிக்கையை அனுமதிக்கிறது. ஒரு குத்தகைதாரர் வெறுமனே பணம் செலுத்துவதை நிறுத்த முடியாது, மேலும் குறைப்பு என்பது பணம் செலுத்தாமல் நிறுத்தி வைக்கும் உரிமைக்குச் சமமானதல்ல, ஆனால் நன்கு ஆவணப்படுத்தப்பட்ட ஒரு குறைபாடு, நீதிமன்றம் ஏற்கும் நிலுவைத் தொகையைத் தவறாமல் குறைக்கிறது.

வாடகையின் அளவு அல்லது சேவைக் கட்டண அறிக்கை தொடர்பான தகராறுகள் ஒரே மாதிரியாகவே செயல்படுகின்றன: ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட மற்றும் நடுத்தர சந்தைப் பிரிவுகளில் வாடகையின் அளவு மற்றும் வருடாந்திர சேவைக் கட்டண அறிக்கைகள் மீது வாடகைக் குழுவிற்கு அதிகார வரம்பு உள்ளது, மேலும் அவர்களில் ஒருவர் உரிய நேரத்தில் துணை மாவட்ட நீதிமன்றத்தை நாடாத வரையில், அதன் முடிவு இரு தரப்பினரையும் கட்டுப்படுத்தும். சொத்தில் மேற்கொள்ளப்பட்ட பணிகளின் போது நிலுவைத் தொகை ஏற்பட்டால், நிலைமை சாதாரண கட்டணக் கடமையால் அல்லாமல், புதுப்பித்தல் தொடர்பான விதிகளால் நிர்வகிக்கப்படுகிறது; நில உரிமையாளரின் புதுப்பித்தல் முன்மொழிவுக்கும், வாடகைக் குறைப்பிற்கான குத்தகைதாரரின் உரிமைக்கும் இடையிலான சமநிலை, தொடர் குத்தகையுடன் கூடிய புதுப்பித்தல் குறித்த எங்கள் கட்டுரையில் விளக்கப்பட்டுள்ளது.

வணிக வளாகங்களின் குத்தகைகள் துணை மாவட்ட நீதிமன்றத்திற்குச் செல்வதற்கு அதே நடைமுறை வழியைப் பின்பற்றுகின்றன, ஆனால் சாராம்ச மதிப்பீடு வேறுபடுகிறது: பாதுகாக்கப்பட வேண்டிய குடியிருப்பு நலன் எதுவும் இல்லை, மேலும் நீதிமன்றம் முதன்மையாக வணிக உறவையும் மற்றும் பணம் செலுத்திய வரலாற்றையும் கருத்தில் கொள்கிறது. இந்தக் குத்தகைகளில் ஒப்பந்த அபராத விதிகள் பொதுவானவை, மேலும் அபராதம் விகிதாசாரமற்றதாக இருக்கும் பட்சத்தில், பிரிவு 6:94 BW-இன் கீழ் நீதிமன்றத்தால் அவை தணிக்கப்படலாம். வணிக இடத்தின் வெவ்வேறு வகைகளுக்கு இடையிலான வேறுபாடும், அதிலிருந்து விளைபவையும், அசையாச் சொத்து மற்றும் வணிகக் குத்தகைச் சட்டம் குறித்த நமது ஒப்பீட்டில் விளக்கப்பட்டுள்ளன.

முதலில் என்ன செய்வது

முன்கூட்டியே எழுத்துப்பூர்வமாகச் செயல்படுங்கள். மாதந்தோறும் நிலுவைத் தொகையை நிர்ணயித்து, BW பிரிவு 6:96-இன் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்யும் ஒரு கோரிக்கை கடிதத்தை அனுப்புங்கள். வாடகைக்கு விடப்பட்டுள்ள குடியிருப்புப் பகுதியிலுள்ள நகராட்சிக்கு அறிக்கை சமர்ப்பித்து, சாதாரண வாடகை மற்றும் நிலுவைத் தொகைக்கான தொகை, ஒரு தவணையைத் தவறவிட்டால் என்ன நடக்கும் என்பதைக் குறிப்பிடும் கையொப்பமிடப்பட்ட ஆவணத்தில் ஏதேனும் பணம் செலுத்தும் ஏற்பாடுகளைப் பதிவு செய்யுங்கள். ஒரு நடைமுறைக்கு உகந்த ஏற்பாடு இல்லாமல், நிலுவைத் தொகை சுமார் மூன்று மாத வாடகையை எட்டினால், பணம் செலுத்துதல், வாடகையைக் கலைத்தல் மற்றும் காலி செய்தல் ஆகியவற்றுக்கான கோரிக்கையைத் தயாரித்து, ஆணையை வழங்கச் செய்யுங்கள். நீண்ட காலம் காத்திருப்பது மீட்பு நிலையை அரிதாகவே மேம்படுத்தும், ஏனெனில் நிலுவைத் தொகை அதிகரிக்கும்போது, ​​வாடகைதாரரால் யதார்த்தமாகத் திருப்பிச் செலுத்தக்கூடிய தொகை சுருங்குகிறது.

Law & More வீட்டு உரிமையாளர்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்களுக்கு வாடகைப் பாக்கி, கோரிக்கை கடிதங்கள் மற்றும் வசூல், துணை மாவட்ட நீதிமன்றத்தின் முன்பான குத்தகை ரத்து மற்றும் வெளியேற்ற நடவடிக்கைகள், சேவைக் கட்டணம் மற்றும் வாடகைப் புள்ளி தகராறுகள், மற்றும் ஹூர்கமிஸ்ஸியின் முன்பான நடவடிக்கைகள் குறித்து நாங்கள் ஆலோசனை வழங்குகிறோம். நாங்கள் கோப்பை மதிப்பீடு செய்து, குத்தகை ரத்துக்கான காரணமாக நீதிமன்றம் எதை ஏற்றுக்கொள்ள வாய்ப்புள்ளது என்பதைக் குறிப்பிட்டு, அதனைத் தொடரும் நடவடிக்கைகளையும் அமலாக்கத்தையும் மேற்கொள்கிறோம். நீங்கள் வாடகைப் பாக்கியை எதிர்கொண்டால், தொடர்பு Law & More மாற்ற முடியாத நடவடிக்கைகள் எடுக்கப்படுவதற்கு முன்பு, நிலைமை குறித்து விவாதிக்க வேண்டும்.