நெதர்லாந்தில் ஒரு வீட்டை வாங்கும்போது ஏற்படும் மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகள் என்பவை, சொத்து கைமாறும் நேரத்தில் இருந்தும், ஒரு சாதாரண ஆய்வில் புலப்படாமலும், அந்தச் சொத்தை ஒரு குடியிருப்பாக இயல்பாகப் பயன்படுத்துவதைத் தடுக்கும் தவறுகளாகும். டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 7:17-இன் கீழ், அந்தச் சொத்தானது வாங்குபவர் நியாயமாக எதிர்பார்க்கக்கூடிய பண்புகளைக் கொண்டிருக்க வேண்டும், மேலும் வழக்கமான கொள்முதல் பத்திரமானது, சாதாரண குடியிருப்புப் பயன்பாட்டிற்கு அது பொருத்தமானது என்பதற்கான ஒரு உத்தரவாதத்தையும் சேர்க்கிறது. விற்பனையாளர் பணம் செலுத்துவாரா என்பது மூன்று விஷயங்களைப் பொறுத்தது: விற்பனையாளருக்கு என்ன தெரிந்திருந்தது, வாங்குபவர் என்ன கண்டுபிடித்திருக்க முடியும், மற்றும் பத்திரத்தில் எந்த நிபந்தனைகள் எழுதப்பட்டிருந்தன.
பெரும்பாலான வாங்குபவர்கள் எதிர்பார்ப்பதை விட இது ஒரு குறுகிய சோதனையாகவும், பெரும்பாலான விற்பனையாளர்கள் நம்புவதை விட பரந்த சோதனையாகவும் உள்ளது. ஒழுகும் கூரை, பழுதடைந்த அஸ்திவாரம், பாதுகாப்பற்ற மின்வடிகட்டி அல்லது அறைகளை வசிக்க முடியாததாக மாற்றும் ஈரப்பதம் போன்றவை பொதுவாக இந்த வரம்பைத் தாண்டிவிடும். காலாவதியான சமையலறை, தேய்ந்த சன்னல் சட்டங்கள் அல்லது ஆயுட்காலம் முடிந்துவிட்ட கொதிகலன் போன்றவை, குறிப்பாக வயது நிபந்தனையுடன் விற்கப்படும் ஒரு பழைய வீட்டில், இந்த வரம்பைத் தாண்டாது. இந்தக் கட்டுரை, கொள்முதல் ஒப்பந்தம் அந்த இடரை எவ்வாறு ஒதுக்குகிறது மற்றும் ஒரு குறைபாடு வெளிப்படும்போது என்ன செய்வது என்பது பற்றி விவரிக்கிறது; அத்தகைய உரிமைகோரலை நிர்வகிக்கும் காலக்கெடுக்கள், டச்சு சொத்துச் சட்டத்தில் உள்ள மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகளுக்கான கால வரம்பு குறித்த எங்கள் கட்டுரையில் தனியாக விவரிக்கப்பட்டுள்ளன.
டச்சு சொத்துச் சட்டத்தில் மறைக்கப்பட்ட குறைபாடாகக் கருதப்படுவது எது?
சட்டப்பூர்வமான தொடக்கப் புள்ளி என்பது இணக்கமாகும். உரிமையியல் சட்டத்தின் பிரிவு 7:17, வழங்கப்படும் பொருள் ஒப்பந்தத்திற்கு இணக்கமாக இருக்க வேண்டும் என்றும், வாங்குபவர் எதிர்பார்க்க உரிமை பெற்ற பண்புகள் அதில் இல்லையென்றால் அது இணக்கமாக இல்லை என்றும் கூறுகிறது: அதாவது, சாதாரண பயன்பாட்டிற்குத் தேவையான பண்புகள் மற்றும் வெளிப்படையாக ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட ஒரு குறிப்பிட்ட பயன்பாட்டிற்குத் தேவையான பண்புகள். ஒரு வீட்டைப் பொறுத்தவரை, கேள்வி என்னவென்றால், அந்தச் சொத்து குறைபாடற்றதா என்பதல்ல, மாறாக அதை நியாயமான பாதுகாப்பான மற்றும் நீடித்த வழியில் ஒரு குடியிருப்பாகப் பயன்படுத்த முடியுமா என்பதுதான். டச்சு உரிமையியல் சட்டம் குறித்த நமது கண்ணோட்டம் , இந்த விதிகள் சட்டத்தில் எங்கு அமைந்துள்ளன என்பதை விளக்குகிறது.
ஒரு குறைபாடு சட்டப்பூர்வமாகப் பொருத்தமானதாகக் கருதப்படுவதற்கு மூன்று நிபந்தனைகள் பூர்த்தி செய்யப்பட வேண்டும். அது கைமாற்றத்தின் போது இருந்திருக்க வேண்டும், அது பின்னர் வெளிப்பட்டிருந்தாலும் கூட; கைமாற்றம் முடிந்த பிறகு வாங்குபவரின் சொந்தப் பணிகளால் ஏற்படும் சேதம் வாங்குபவரின் பிரச்சனையாகும். அது இயல்பான குடியிருப்புப் பயன்பாட்டை உண்மையாகவே தடைசெய்ய வேண்டும், இது ஒரு நிதிச் சோதனையை விட செயல்பாட்டுச் சோதனையாகும், இருப்பினும் பழுதுபார்ப்பதற்கான செலவு அந்தத் தடையின் தீவிரத்தன்மைக்கு சான்றாகும். மேலும், கைமாற்றத்திற்கு முன்பு வாங்குபவரால் அது நியாயமான முறையில் கண்டறியப்பட்டிருக்கக் கூடாது.
மறைந்திருக்கும் மற்றும் கண்ணுக்குத் தெரியும் குறைபாடுகள் வெவ்வேறு விதமாகக் கையாளப்படுகின்றன.
சரியான முறையில் பார்வையிட்டிருந்தால் வாங்குபவரால் கண்டறியக்கூடிய ஒரு குறைபாடு மறைக்கப்படவில்லை, மேலும் கொள்கையளவில் அதற்காக விற்பனையாளர் பொறுப்பல்ல: விரிசல் விட்ட கண்ணாடிகள், பொலிவிழந்த வண்ணப்பூச்சு, வெளிப்படையாகத் தொங்கும் மழைநீர் வடிகால் போன்றவை. அதைப் பார்ப்பதற்கும், அதற்கான விலையை நிர்ணயிப்பதற்கும் வாங்குபவருக்கு வாய்ப்பு இருந்தது. சுவர்களுக்குப் பின்னால் அல்லது தரைக்குக் கீழே உள்ள குறைபாடுகள், இடிந்து விழுந்த வடிகால் அமைப்பு, அல்லது சமீபத்திய புனரமைப்பால் மறைக்கப்பட்ட கட்டமைப்புச் சேதம் போன்றவை வேறு விடயங்கள்; அதுபோலவே, விற்பனையாளர் மறைக்க முயன்ற எதுவும் வேறு விடயமாகும்.
வாங்குபவரின் ஆய்வு செய்யும் கடமையானது, அழிவு சோதனை அல்லது சிறப்பு உபகரணங்கள் வரை நீட்டிக்கப்படுவதில்லை. எதிர்பார்க்கப்படுவது ஒரு கவனமான பார்வையும், நடைமுறையில், ஒரு கட்டமைப்பு ஆய்வும் ஆகும். ஒரு வாங்குபவர் தளங்களைத் திறப்பதோ அல்லது ஒரு தோட்டத்தைத் தோண்டுவதோ எதிர்பார்க்கப்படுவதில்லை. இந்த இரண்டிற்கும் இடையிலான எல்லையில்தான் சேதங்களுக்கான இழப்பீட்டுக் கோரிக்கை தொடர்பான பெரும்பாலான சர்ச்சைகள் தீர்க்கப்படுகின்றன, மேலும் அது வீட்டின் வயது, விலை மற்றும் விற்பனையாளர் கூறியவற்றைப் பொறுத்து மாறுகிறது.
விற்பனையாளர் வெளிப்படுத்த வேண்டிய கடமை மற்றும் வாங்குபவர் விசாரிக்க வேண்டிய கடமை
டச்சு சட்டம் இரண்டு கடமைகளை ஒன்றுக்கொன்று எதிராக வைக்கிறது, மேலும் அவை ஒன்றோடொன்று செயல்படும் விதமே பெரும்பாலான வழக்குகளைத் தீர்மானிக்கிறது. வாங்குபவரின் முடிவுக்கு முக்கியமான குறைபாடுகளைப் பற்றி தனக்குத் தெரிந்ததை வெளிப்படுத்துவது (mededelingsplicht) விற்பனையாளரின் கடமையாகும். நியாயமான கவனமுள்ள ஒரு வாங்குபவர் ஆராயக்கூடிய விஷயங்களை ஆராய்வது (onderzoeksplicht) வாங்குபவரின் கடமையாகும். ஒரு பொது விதியாக, இவ்விரண்டும் முரண்படும் இடங்களில், வெளிப்படுத்தும் கடமையே மேலோங்குகிறது: ஒரு குறைபாட்டைப் பற்றி அறிந்திருந்த விற்பனையாளர், வாங்குபவர் அதைக் கண்டுபிடித்திருக்கக்கூடும் என்று சுட்டிக்காட்டுவதன் மூலம் பொறுப்பிலிருந்து தப்பிக்க முடியாது, ஏனெனில் அமைதியாக இருக்கும் ஒரு விற்பனையாளர், வாங்குபவர் எப்படியும் அந்தப் பிரச்சினையைக் கண்டுபிடித்துவிடுவார் என்று கருதுவதற்கு உரிமை இல்லை.
இந்த விதி முழுமையானதல்ல. வாங்குபவருக்கு மேலும் விசாரிக்க உறுதியான காரணம் இருக்கும் பட்சத்தில் இது வலுவிழக்கிறது. உதாரணமாக, ஆய்வில் ஒரு இடர் சுட்டிக்காட்டப்பட்டதாலோ, விற்பனையாளர் ஒரு கேள்விக்கு நேர்மையாகவும் ஆனால் முழுமையற்றதாகவும் பதிலளித்து, வாங்குபவர் அதைப் பின்தொடராததாலோ, அல்லது கண்ணுக்குத் தெரியும் அறிகுறிகள் குறைபாட்டை நேரடியாகச் சுட்டிக்காட்டியதாலோ இது வலுவிழக்கிறது. விற்பனையாளர் ஏதேனும் ஒன்றை வேண்டுமென்றே மறைத்திருந்தால், இது கடுமையாகிறது. விற்பனையாளர் வாங்குபவரை வேண்டுமென்றே தவறாக வழிநடத்தினால், அது உரிமையியல் சட்டத்தின் பிரிவு 3:44-இன் படி வஞ்சகமாகும். மேலும் அது ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வதற்கும், இழப்பீடு கோருவதற்கும் வழிவகுக்கிறது.
நடைமுறையில், பெரும்பாலான குடியிருப்பு விற்பனைகளுடன் வரும் விற்பனையாளர் கேள்வித்தாளின் மூலமாகவே தகவல்களை வெளிப்படுத்தும் கடமை செயல்படுத்தப்படுகிறது. விற்பனையாளர்கள் ஈரப்பதம், கசிவுகள், அஸ்திவாரங்கள், கல்நார், மண் மாசுபாடு, அனுமதிகள், அண்டை வீட்டாருடனான தகராறுகள் மற்றும் முந்தைய பழுதுபார்ப்புகள் பற்றிய ஒரு பட்டியலை நிரப்புகிறார்கள். அதற்குத் தவறாகப் பதிலளிப்பதே ஒரு விற்பனையாளர் பொறுப்பாளியாக ஆவதற்கான மிகவும் பொதுவான வழியாகும், மேலும் அதற்கு முழுமையாகப் பதிலளிப்பதே ஒரு விற்பனையாளர் பெறக்கூடிய மலிவான பாதுகாப்பாகும். வாங்குபவர்களுக்கு, கேள்வித்தாள் ஒரு சான்றாகும்: பூர்த்தி செய்யப்பட்ட அசல் கேள்வித்தாளை, சொத்து முகவரின் விவரங்கள் மற்றும் வீட்டின் நிலை குறித்து ஏதேனும் கூறப்பட்டிருந்த ஒவ்வொரு மின்னஞ்சலுடனும் சேர்த்து வைத்துக்கொள்ளுங்கள். டச்சு ஒப்பந்தங்களில் நுகர்வோர் பாதுகாப்பு குறித்த எங்கள் வழிகாட்டி , தகவல் கடமைகள் பொதுவாக எவ்வாறு செயல்படுகின்றன என்பதை விளக்குகிறது.
கொள்முதல் ஒப்பந்தம் மற்றும் இடர் மாற்றத்தை ஏற்படுத்தும் உட்பிரிவுகள்
கிட்டத்தட்ட அனைத்து டச்சு குடியிருப்பு விற்பனைகளிலும், சொத்து முகவர்கள் மற்றும் நுகர்வோர் அமைப்புகளால் தயாரிக்கப்பட்ட ஒரு மாதிரிப் பத்திரம் பயன்படுத்தப்படுகிறது, மேலும் அதன் நிபந்தனைப் பிரிவு மையமானது. அந்தப் பத்திரத்தின் நிலையான வாசகம், கைமாற்றப்படும்போது, அந்தச் சொத்து ஒரு குடியிருப்பாக இயல்பான பயன்பாட்டிற்குத் தேவையான உண்மையான பண்புகளைக் கொண்டிருக்கும் என்று உத்தரவாதம் அளிக்கிறது. அந்த உத்தரவாதம் ஒரு ஒப்பந்த அடிப்படையிலானது; அது உரிமையியல் சட்டத்தின் பிரிவு 7:17-உடன் இணைந்துள்ளது, மேலும் பெரும்பாலான உரிமைகோரல்கள் உண்மையில் இந்த ஏற்பாட்டின் அடிப்படையில்தான் கட்டமைக்கப்படுகின்றன. பத்திரத்தின் இந்தப் பகுதியில் உள்ள மற்ற அனைத்தும் அந்த உத்தரவாதத்தைச் சுருக்குகின்றன அல்லது விரிவுபடுத்துகின்றன. பூர்வாங்க கொள்முதல் ஒப்பந்தம் குறித்த எங்கள் குறிப்பு , அந்த ஆவணத்தைப் பிரிவு வாரியாக ஆராய்கிறது.
இவை அனைத்தும் நடப்பதற்கு முன்பு இரண்டு நுகர்வோர் பாதுகாப்புகள் பொருந்தும். தொழில் அல்லது வணிகத்தில் ஈடுபடாத ஒரு தனிநபர், ஒரு குடியிருப்பை வாங்கும் போது, அது உரிமையியல் சட்டத்தின் பிரிவு 7:2-இன் கீழ் எழுத்துப்பூர்வமாகப் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். மேலும், கையொப்பமிடப்பட்ட பத்திரம் ஒப்படைக்கப்பட்ட தருணத்திலிருந்து, அந்த வாங்குபவருக்கு மூன்று நாட்கள் கொண்ட சட்டப்பூர்வமான விலகல் காலம் உண்டு. இந்த மூன்று நாட்களில் குறைந்தது இரண்டு நாட்கள் சனிக்கிழமை, ஞாயிற்றுக்கிழமை அல்லது பொதுவாக அங்கீகரிக்கப்பட்ட பொது விடுமுறையாக இருக்கக்கூடாது. அந்தக் காலத்திற்குள், வாங்குபவர் எந்தக் காரணமும் கூறாமலும், அபராதம் இன்றியும் விலகிக்கொள்ளலாம். இது குறுகிய காலமாகும், மேலும் இதுவே கடைசி சுதந்திரமான விலகல் வாய்ப்பாகும்.
வயது விதி
வயதுப் பிரிவு (ஓடர்டம்ஸ்கிளாசுல்) என்பது, ஒரு பழைய கட்டிடம் ஒரு புதிய கட்டிடத்தின் தரத்தைப் பூர்த்தி செய்யாது என்பதை வாங்குபவர் ஏற்றுக்கொள்கிறார் என்பதையும், சொத்தின் வயதுடன் தொடர்புடைய குறைபாடுகளுக்கு விற்பவர் உத்தரவாதம் அளிக்கவில்லை என்பதையும் பதிவு செய்கிறது. இது போருக்கு முன்பு கட்டப்பட்ட வீடுகளில் பொதுவாகக் காணப்படுகிறது, மேலும் ஐம்பது ஆண்டுகளுக்கும் மேலான பழமையான கட்டிடங்களிலும் இது அதிகரித்து வருகிறது. இதன் விளைவாக, தேய்ந்துபோன சட்டகங்கள், இன்னும் செயல்படும் பழுதடைந்த குழாய் மற்றும் மின்சார அமைப்புகள், மற்றும் கட்டிடத்தின் வயதுக்கு ஏற்ற நிலைத்தன்மை ஆகியவற்றுக்கான உரிமைகோரல்கள் நீக்கப்படுகின்றன.
வயதுப் பிரிவு என்பது மறைப்பதற்கு உரிமம் அளிப்பதில்லை. அது சாதாரணப் பயன்பாட்டு உத்தரவாதத்தைக் கட்டுப்படுத்துகிறது; வெளிப்படுத்த வேண்டிய கடமையை அது நீக்குவதில்லை. அஸ்திவாரம் பழுதடைந்துவிட்டது என்றோ, அல்லது கூரையிலிருந்து படுக்கையறைக்குள் கசிவு ஏற்பட்டது என்றோ அறிந்திருந்த ஒரு விற்பனையாளர், அந்தப் பிரிவு இருந்தபோதிலும் பொறுப்பாளியாகவே இருப்பார், மேலும் ஒரு நீதிமன்றம், அதை வரைந்த தரப்பினருக்கு எதிராகவே பரந்த வார்த்தைகளில் அமைந்த ஒரு விலக்கு விதியைப் படிக்கும். மேலும், வயதுப் பிரிவு பொதுவாக வீட்டைப் பாதுகாப்பற்றதாகவோ அல்லது குடியிருக்கத் தகுதியற்றதாகவோ ஆக்கும் நிலைமைகளை உள்ளடக்குவதில்லை, ஏனெனில் அவை சாதாரணப் பழைமையாதலையும் தாண்டியவை.
குடியிருப்பு அல்லாத விதி
விற்பனையாளர் அந்தச் சொத்தில் ஒருபோதும் வசிக்காத பட்சத்தில், குடியிருக்காமை நிபந்தனை (niet-zelfbewoningsclausule) தோன்றும்: அதாவது, ஒரு சொத்திலிருந்து விற்கும் வாரிசு, ஒரு முதலீட்டாளர், ஒரு வீட்டுவசதி நிறுவனம், ஒரு வங்கி போன்றவை. வீட்டின் நிலை குறித்து விற்பனையாளருக்குத் தனிப்பட்ட முறையில் எதுவும் தெரியாது என்பதையும், அதனால் அதற்கு அவர் உத்தரவாதம் அளிக்கவில்லை என்பதையும் இது பதிவு செய்கிறது. இது சட்டப்பூர்வமானது மற்றும் அது செயல்படும் வரையில் பயனுள்ளது, ஆனால் மீண்டும், அது செயல்படும் வரையில் மட்டுமே: ஒரு மேலாண்மை முகவர், முந்தைய குத்தகைதாரர் அல்லது முன்னரே நியமிக்கப்பட்ட ஒரு கணக்கெடுப்பு மூலம் விற்பனையாளர் உண்மையில் ஏதேனும் அறிந்திருந்தால், இந்த நிபந்தனை உதவாது.
கணக்கெடுப்பு நிபந்தனைகள் மற்றும் பிற முன் நிபந்தனைகள்
வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்திலிருந்து விலகிக்கொள்ள அனுமதிக்கும் நிபந்தனைகளுக்கு இந்த பத்திரம் உட்படுத்தப்படலாம்: நிதி பெறுதல், தேசிய அடமான உத்தரவாதத்தைப் பெறுதல், அல்லது திருப்திகரமான கட்டமைப்பு ஆய்வு. ஒரு ஆய்வு நிபந்தனை என்பது வாங்குபவரின் மிக வலிமையான ஆவணமாகும், மேலும் அது எந்த அளவிற்கு வரையப்படுகிறதோ, அந்த அளவிற்கு மட்டுமே அதன் வலிமையும் இருக்கும். ஆய்வை யார் மேற்கொள்கிறார், அது எந்தத் தேதிக்குள் மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும், பழுதுபார்ப்புச் செலவின் எந்த வரம்பு விலகிக்கொள்ளும் உரிமையைத் தூண்டுகிறது, மற்றும் வாங்குபவர் எந்த வடிவத்தில், எப்போது அந்த உரிமையைப் பயன்படுத்த வேண்டும் என்பனவற்றை அது குறிப்பிட வேண்டும். கொள்முதல் ஒரு திருப்திகரமான ஆய்வுக்கு உட்பட்டது என்று மட்டும் கூறும் ஒரு நிபந்தனை, 'திருப்திகரமானது' என்பதன் பொருள் என்ன என்பது குறித்த ஒரு விவாதத்தைத் தூண்டுகிறது.
இங்கு காலக்கெடு கண்டிப்பானது மற்றும் கண்டிப்பாகப் பின்பற்றப்படுகிறது. ஒரு நிபந்தனையை ஒரு நாள் தாமதமாகவோ, அல்லது பத்திரம் எழுத்துப்பூர்வமாக இருக்க வேண்டிய இடத்தில் தொலைபேசி மூலமாகவோ கோரினால், பொதுவாக அந்த நிபந்தனையை முற்றிலுமாகப் பயன்படுத்த முடியாது. மேலும், புதிதாகக் கூரை தேவை என்பதை அப்போதுதான் கண்டறிந்த ஒரு வீட்டிற்கு வாங்குபவர் கட்டுப்பட்டவராக ஆகிவிடுவார். கையொப்பமிடும் நாளன்றே தேதிகளை நாட்குறிப்பில் குறித்துக்கொள்ளுங்கள். வைப்புத்தொகை அல்லது வங்கி உத்தரவாதத்திற்கான தேதி உட்பட, பத்திரத்தில் உள்ள மற்ற எல்லாத் தேதிகளுக்கும் இதே ஒழுங்குமுறை பொருந்தும். இந்த வைப்புத்தொகை அல்லது வங்கி உத்தரவாதம் பொதுவாக விலையின் பத்து சதவிகிதமாக இருக்கும், மேலும் வாங்குபவர் தவறும்பட்சத்தில் அது பறிமுதல் செய்யப்படும்.
விலக்குகள், உத்தரவாதங்கள் மற்றும் டச்சு சட்டம் அமல்படுத்தாதவை
வழக்கமான நிபந்தனைகளுக்கு அப்பால், விற்பனையாளர்கள் சில சமயங்களில், பொருளை அதன் தற்போதைய நிலையில் முழுமையாக விற்பது வரையிலான விரிவான விலக்குகளை முன்மொழிகின்றனர். அத்தகைய நிபந்தனைகள் கொள்கையளவில் தனியார் தரப்பினருக்கு இடையே செல்லுபடியாகும், ஆனால் டச்சு சட்டம் அவற்றின் வரம்பை இரண்டு வழிகளில் கட்டுப்படுத்துகிறது. நியாயம் மற்றும் நேர்மையின் தரங்களின்படி அவ்வாறு செய்வது ஏற்றுக்கொள்ள முடியாததாக இருக்கும் பட்சத்தில் ஒரு நிபந்தனையைச் செயல்படுத்த முடியாது; விற்பனையாளர் குறைபாட்டை அறிந்திருந்தும் மௌனமாக இருந்த நிலையே இதற்கு உதாரணமாகும். மேலும், ஒரு பொதுவான விலக்கு என்பது அதைச் சார்ந்திருக்கும் தரப்பினருக்கு எதிராகக் குறுகிய கண்ணோட்டத்தில் பொருள் கொள்ளப்படுகிறது, எனவே கேள்விக்குரிய குறைபாட்டைத் தெளிவாக உள்ளடக்காத ஒரு நிபந்தனை, அதை உள்ளடக்கியதாகக் கருதப்படாது.
| உட்கூறு | அது என்ன செய்கிறது | அது என்ன செய்யாது |
|---|---|---|
| வயது விதி | கட்டிடத்தின் இயல்பான காலப்போக்கினால் ஏற்படும் குறைபாடுகள் இதில் அடங்காது. | தெரிந்த குறைபாட்டை வெளியிடாததற்கு மன்னிப்புக் கோருதல், அல்லது பாதுகாப்பற்ற அல்லது குடியிருக்கத் தகுதியற்ற ஒரு நிலையை மூடிமறைத்தல். |
| குடியிருப்பு அல்லாத நிபந்தனை | விற்பனையாளர் அந்தச் சொத்தில் ஒருபோதும் வசிக்காத பட்சத்தில், உத்தரவாதம் நீக்கப்படும். | உண்மையில் தெரிந்திருந்த ஒரு விற்பனையாளரைப் பாதுகாக்கவும் |
| தற்போதைய நிலையில் விற்பனை | பொதுவான நிபந்தனை அபாயத்தை வாங்குபவருக்கு மாற்றுகிறது | வஞ்சகத்தின் அடிப்படையிலான ஒரு கோரிக்கையை வெளிப்படுத்தவோ அல்லது முறியடிக்கவோ உள்ள கடமையை மீறுதல் |
| குறிப்பிட்ட உத்தரவாதம் | பெயரிடப்பட்ட அமைப்பு, அனுமதி அல்லது புதுப்பித்தலுக்கு உத்தரவாதம் அளிக்கிறது | அது குறிப்பிடாத விஷயங்களுக்கும் நீட்டிக்கவும் |
உத்தரவாதங்கள் இதற்கு நேர்மாறாகச் செயல்படுகின்றன, மேலும் அவற்றைப் பேரம் பேசிப் பெறுவது மதிப்புமிக்கது. விற்பனையாளர் சமீபத்தில் கூரையை மாற்றியிருந்தாலோ அல்லது பரணைப் புதுப்பித்திருந்தாலோ, அந்தப் பணிகள் தேவையான அனுமதிகளுடன் மற்றும் தரத்திற்கு ஏற்ப மேற்கொள்ளப்பட்டன என்பதற்கான தெளிவான உத்தரவாதத்தைக் கேளுங்கள்; மேலும், அதற்கான விலைப்பட்டியல்களையும் அனுமதி முடிவையும் கேளுங்கள். இது ஒரு தெளிவற்ற உறுதிமொழியை ஒப்பந்த வாக்குறுதியாக மாற்றுகிறது, மேலும் ஒரு எதிர்பார்ப்பை விட ஒரு வாக்குறுதியைச் செயல்படுத்துவது மிகவும் எளிதானது. கையெழுத்திட்ட பிறகு அல்லாமல், அதற்கு முன்பே ஒப்பந்தத்தின் வாசகங்களை மதிப்பாய்வு செய்யுங்கள்; மறைக்கப்பட்ட சட்டச் சிக்கல்கள் இல்லாத ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடுவது குறித்த எங்கள் குறிப்பும், டச்சு ஒப்பந்தங்களை வரைவது குறித்த எங்கள் பக்கமும் எவற்றைக் கவனிக்க வேண்டும் என்பதை விளக்குகின்றன.
இணக்கமின்மை, தவறு மற்றும் வஞ்சகம்: எந்தக் கூற்று பொருந்துகிறது
டச்சு சட்டம் ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட வழிகளை வழங்குகிறது, மேலும் பரிகாரங்களும் கால வரம்புகளும் வேறுபடுவதால், அந்தத் தேர்வு முக்கியத்துவம் பெறுகிறது. மாற்று வழியில் அவற்றைக் கோருவது இயல்பானது.
உரிமையியல் சட்டத்தின் பிரிவு 7:17-இன் கீழ் இணக்கமின்மை , அல்லது ஒப்பந்தத்தின் இயல்பான பயன்பாட்டு உத்தரவாதத்தை மீறுதல் என்பதே முக்கிய வழியாகும். இது வாங்குபவருக்கு, விற்பனையாளரால் செய்யப்படும் பழுதுபார்ப்பு என்ற செயல்திறன் கோரிக்கைக்கும், பிரிவு 6:74-இன் கீழ் இழப்பீடு கோருவதற்கும், பிரிவு 6:265-இன் கீழ் ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வதற்கும், மற்றும் நடைமுறையில் கொள்முதல் விலையைக் குறைப்பதாக அமையும் பகுதி ரத்து செய்வதற்கும் உரிமை அளிக்கிறது. இழப்பீடு என்பதே வழக்கமான விளைவாகும்: அதாவது, வாங்குபவர் எதிர்பார்க்க உரிமையுள்ள நிலைக்கு சொத்தைக் கொண்டு வருவதற்கான நியாயமான செலவு; சில சமயங்களில், பழுதுபார்ப்புக்குப் பிறகு வீடு முன்பிருந்ததை விடச் சிறந்ததாக மாறும் பட்சத்தில் ஒரு கழிவும் இதில் அடங்கும்.
உரிமையியல் சட்டத்தின் பிரிவு 6:228-இன் கீழ் உள்ள தவறு (dwaling) என்பது, விற்பனையாளர் அளித்த தகவல் அல்லது அவர் அளித்திருக்க வேண்டிய தகவலின் காரணமாக ஏற்பட்ட தவறான அனுமானத்தின் அடிப்படையில் வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தில் ஈடுபட்டால் பொருந்தும். இது ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வதற்கு வழிவகுக்கிறது, இது விற்பனையை முழுவதுமாகச் செல்லாததாக்குகிறது. ஆனால், அதற்குப் பதிலாக நீதிமன்றம் பிரிவு 6:230-இன் கீழ் அந்தப் பாதகத்தை நீக்குவதற்காக ஒப்பந்தத்தைத் திருத்தலாம், மேலும் ஒரு வீடு வாங்குதலில் அந்தத் திருத்தம் பொதுவாக விலைக் குறைப்பாகவே இருக்கும். முடிக்கப்பட்ட ஒரு விற்பனைப் பத்திரத்தை ரத்து செய்வது ஒரு கடுமையான பரிகாரமாகும், மேலும் பணத்தால் நிலைமையைச் சரிசெய்ய முடியும் என்ற நிலையில் நீதிமன்றங்கள் அதை வழங்கத் தயங்குகின்றன.
உரிமையியல் சட்டத்தின் பிரிவு 3:44-இன் கீழ் வஞ்சகம் (bedrog) என்பது, ஒரு பொருளை வாங்கத் தூண்டும் நோக்கத்தில் வேண்டுமென்றே செய்யப்படும் தவறான தகவலையோ அல்லது மறைப்பையோ குறிக்கிறது. இதை நிரூபிப்பது கடினமானது மற்றும் அதற்கேற்ப அதிக சக்தி வாய்ந்தது, ஏனெனில் வஞ்சகம் செய்த ஒரு தரப்பினர், பொறுப்பிலிருந்து விலக்கும் ஒரு நிபந்தனையை நம்பி இருக்க முடியாது.
எந்த வழி தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டாலும், நிரூபிக்கும் பொறுப்பு வாங்குபவரிடமிருந்தே தொடங்குகிறது: அதாவது, கைமாற்றத்தின் போதே குறைபாடு இருந்தது, அது இயல்பான பயன்பாட்டைத் தடுக்கிறது, மற்றும் அதை நியாயமான முறையில் கண்டறிய இயலவில்லை என்பனவாகும். எனவே, நிபுணர் சாட்சியம் என்பது ஒரு விருப்பத் தேர்வு அல்ல. குறைபாட்டின் காலத்தைக் குறிப்பிட்டு, அதன் காரணத்தை விளக்கி, பழுதுபார்ப்பின் அளவைக் குறிப்பிடும் ஒரு கட்டமைப்புப் பொறியாளரின் அறிக்கைதான் ஒரு புகாரை உரிமைக்கோரலாக மாற்றுகிறது. மேலும், பழுதுபார்ப்புப் பணிகள் மேற்கொள்ளப்படுவதற்கு முன்பே அது பெறப்பட வேண்டும், ஏனெனில் பழுதுபார்க்கப்பட்ட குறைபாடு என்பது எதிர் தரப்பு நிபுணரால் இனி ஆய்வு செய்ய முடியாத ஒரு குறைபாடாகும். நெதர்லாந்தில் உள்ள ஒப்பந்தச் சட்டம் குறித்த எங்கள் கண்ணோட்டம் , இந்தத் தீர்வுகள் ஒன்றுக்கொன்று எவ்வாறு தொடர்புடையவை என்பதை விளக்குகிறது, மேலும் ஒரு ஒப்பந்தத்தைக் கலைப்பது குறித்த குறிப்பு , ரத்துசெய்தலை இன்னும் விரிவாக விளக்குகிறது.
ஒரு குறைபாட்டைக் கண்டறிந்தால் என்ன செய்வது
மற்ற எல்லாவற்றையும் விட வேகம் மிகவும் முக்கியமானது, மேலும் அது வாங்குபவர்களைச் சிக்கலில் மாட்டும் ஒரு காரணத்திற்காகவே உள்ளது. உரிமையியல் சட்டத்தின் பிரிவு 7:23, குறைபாட்டைக் கண்டறிந்த பிறகு அல்லது அது நியாயமாகக் கண்டறியப்பட்டிருக்க வேண்டிய தருணத்திற்குப் பிறகு, வாங்குபவர் ஒரு நியாயமான காலத்திற்குள் (bekwame tijd) விற்பனையாளருக்குத் தெரிவிக்க வேண்டும் என்று கோருகிறது. குறைபாடு எவ்வளவு தீவிரமாக இருந்தாலும், மற்றும் விற்பனையாளர் எவ்வளவு தெளிவாகத் தவறு செய்திருந்தாலும், மிகவும் தாமதமாகத் தெரிவிக்கும் வாங்குபவர், அந்த இணக்கமின்மையை நம்பிச் செயல்படும் உரிமையை முற்றிலுமாக இழக்கிறார்.
சொத்து மன்றங்களில் புழக்கத்தில் உள்ள நிலையான இரண்டு மாதக் காலம் இங்கு பொருந்தாது. அந்தக் காலம், அசையும் பொருட்களுக்கான நுகர்வோர் விற்பனை விதிமுறையின் ஒரு பகுதியாகும்; ஒரு வீட்டை வாங்குவது என்பது ஒரு அசையும் பொருளின் நுகர்வோர் விற்பனை அல்ல, எனவே உண்மைகளின் அடிப்படையில் மதிப்பிடப்படும் நியாயமான கால அளவு என்ற பொதுவான தரமே இங்கு பொருந்தும். சில சமயங்களில் அது வாரங்களில் அளவிடப்பட்டுள்ளது. அதை ஒரு குறுகிய காலமாக கருதி, நிபுணர் அறிக்கைக்காகக் காத்திருக்காமல், உங்களுக்கு நியாயமான சந்தேகம் ஏற்பட்ட உடனேயே எழுத்துப்பூர்வமாக அறிவிப்பை வழங்குங்கள். அதன் பிறகு இரண்டாவது காலக்கெடு தொடங்குகிறது: சரியான நேரத்தில் குறுக்கிடப்படாவிட்டால், அறிவிப்பு வழங்கப்பட்ட இரண்டு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு கோரிக்கை காலாவதியாகிவிடும். மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகளுக்கான கால வரம்பு குறித்த எங்கள் கட்டுரையில் முழுமையான விவரங்கள் கொடுக்கப்பட்டுள்ளன.
ஒரு உரிமைகோரலைப் பாதுகாக்கும் செயல்முறை நேரடியானது.
- குறைபாட்டைப் பதிவு செய்யவும். அதை பல கோணங்களில் புகைப்படம் மற்றும் காணொளி எடுங்கள், நீங்கள் அதை முதன்முதலில் பார்த்த தேதியையும், உங்களை எச்சரித்த விஷயத்தையும் குறித்துக்கொள்ளுங்கள், மேலும் அவசர பழுதுபார்ப்புக்கான ரசீதுகளைப் பத்திரமாக வைத்துக்கொள்ளுங்கள்.
- விற்பனையாளருக்குப் பதிவுத் தபால் மூலம் எழுத்துப்பூர்வமாகத் தெரிவிக்கவும். குறைபாட்டை விவரித்து, அது ஒரு இணக்கமின்மை எனக் குறிப்பிடுங்கள், விற்பனையாளரைப் பொறுப்பாக்கி, அனைத்து உரிமைகளையும் உங்களிடமே வைத்துக்கொள்ளுங்கள். நீங்கள் இன்னும் ஆதாரங்களைத் திரட்டிக்கொண்டிருந்தாலும் அதை அனுப்பி விடுங்கள்.
- ஒரு நிபுணருக்கு அறிவுறுத்துங்கள். ஒரு கட்டமைப்புப் பொறியாளர் அல்லது கட்டிட ஆய்வாளர், குறைபாட்டிற்கான காரணத்தைக் கண்டறிந்து, அது கைமாற்றப்படுவதற்கு முன்பே ஏற்பட்டதா என்பதைக் கணக்கிட்டு, பழுதுபார்ப்பதற்கான செலவையும் மதிப்பிட வேண்டும். ஆய்வின்போது விற்பனையாளரின் சொந்த நிபுணரையும் உடன் இருக்குமாறு அழைக்கவும்; அந்த ஒரு மரியாதை, வழக்கமான ஒரு தற்காப்பு வாதத்தையே நீக்கிவிடும்.
- கோப்பை மீட்டெடுக்கவும். சொத்து முகவரிடம் கேள்வித்தாள், விவரங்கள், கடிதப் போக்குவரத்து மற்றும் நில அளவை அறிக்கை ஆகியவற்றைக் கேட்டுப் பெறுங்கள், மேலும் பத்திரத்தில் உள்ள கால அளவு, குடியிருக்கக் கூடாது மற்றும் விலக்கு விதிகள் ஆகியவற்றை மீண்டும் படித்துப் பாருங்கள்.
- பழுதுபார்ப்பதற்கு முன் ஒரு காலக்கெடுவை நிர்ணயித்து விடுங்கள். குறைபாட்டைச் சரிசெய்யுமாறு விற்பனையாளரிடம் கோரப்படும்போது, இழப்பீடு கோருவதற்கு முன்னர், நியாயமான கால அவகாசத்துடன் கூடிய எழுத்துப்பூர்வமான தவறு அறிவிப்பு பொதுவாகத் தேவைப்படுகிறது. அவசரமான பாதுகாப்புப் பணிகள் மட்டுமே முதலில் செய்யப்பட்டு, பின்னர் ஆவணப்படுத்தப்பட வேண்டும்.
அந்தக் கட்டத்தில், ஒரு சொத்து வழக்கறிஞரால், அந்த வழக்கைத் தொடர்வது மதிப்புள்ளதா, எந்த வழியில் வாதிடுவது, மற்றும் சம்பந்தப்பட்ட தொகை நடவடிக்கைகளை நியாயப்படுத்துகிறதா என்பதை மதிப்பிட முடியும். இதுபோன்ற பல தகராறுகள் சமரசமாகிவிடுகின்றன, மேலும் நன்கு ஆவணப்படுத்தப்பட்ட ஒரு கோப்பு அதிக தொகைக்கு சமரசம் செய்துகொள்கிறது.
நீங்கள் கையொப்பமிடுவதற்கு முன் சிக்கலைத் தடுத்தல்
பத்திரத்தில் கையொப்பமிடுவதற்கு முன்பு இரண்டு அல்லது மூன்று மணிநேர வேலை செய்திருந்தால், கிட்டத்தட்ட ஒவ்வொரு மறைக்கப்பட்ட குறைபாடு தொடர்பான தகராறையும் தவிர்த்திருக்கலாம் அல்லது செலவைக் கணிசமாகக் குறைத்திருக்கலாம். கீழே கொடுக்கப்பட்டுள்ள நடவடிக்கைகள் அசாதாரணமானவை அல்ல, மேலும் அவற்றைப் பயன்படுத்தும் டச்சு வாங்குபவர்கள் அரிதாகவே நீதிமன்றத்திற்குச் செல்கின்றனர்.
கட்டமைப்பு ஆய்வு ஒன்றை மேற்கொள்ளுங்கள், அதை முன்கூட்டியே செய்யுங்கள். ஒரு ஆய்வாளர் அஸ்திவாரம், கூரை அமைப்பு, ஈரப்பதம், மின்சார நிறுவல், குழாய் மற்றும் வடிகால் ஆகியவற்றை ஆய்வு செய்து, என்ன செய்ய வேண்டும், அதற்கான செலவு என்ன என்பது குறித்து அறிக்கை அளிக்கிறார். வீடு பழமையானதாகவோ அல்லது தரை மென்மையாகவோ இருந்தால், ஒரு சிறப்பு அஸ்திவார மதிப்பீட்டைச் சேர்க்கவும்; கல்நார் மீதான தடைக்கு முந்தைய காலத்தில் கட்டப்பட்டிருந்தால், ஒரு கல்நார் விவரப் பட்டியலைச் சேர்க்கவும். பத்திரத்தில் கையெழுத்திடுவதற்கு முன்பே ஆய்வு செய்ய அறிவுறுத்துங்கள், அல்லது பத்திரத்தை அதற்கு நிபந்தனையாக ஆக்குங்கள், மேலும் அறிக்கையைச் சரியாகப் படியுங்கள்: ஒரு அபாயத்தைக் குறிப்பிட்டுப் பின்னர் புறக்கணிக்கப்படும் ஆய்வு, வாங்குபவர் மேலும் விசாரித்திருக்க வேண்டும் என்ற விற்பனையாளரின் வாதத்தை வலுப்படுத்துகிறது.
பொதுப் பதிவேடுகள் என்ன சொல்கின்றன என்பதைச் சரிபார்க்கவும். நகராட்சியிடம் கட்டிட அனுமதி வரலாறு மற்றும் அமலாக்க முடிவுகள் உள்ளன; அவை, மாடி மாற்றமோ அல்லது விரிவாக்கமோ எப்போதாவது அங்கீகரிக்கப்பட்டதா என்பதைக் காட்டும். அங்கீகரிக்கப்படாத பணிகள், அவற்றை ரத்து செய்வதற்கான உத்தரவுக்கு வழிவகுக்கும், மேலும் அந்த இடர் அன்றைய உரிமையாளரைச் சாரும். நிலப் பதிவேடு, எல்லைகள், அடமானங்கள், சலுகைகள் மற்றும் ஏதேனும் தரரீதியான கடமைகளைக் காட்டுகிறது. மண் பற்றிய தகவல்கள் நகராட்சி மற்றும் மாகாணத்திடம் உள்ளன, மேலும் 1 ஜனவரி 2024 அன்று சுற்றுச்சூழல் மற்றும் திட்டமிடல் சட்டம் நடைமுறைக்கு வந்ததிலிருந்து, மாசடைந்த நிலம் தொடர்பான விதிகள் அந்த கட்டமைப்பிற்குள் அமைந்துள்ளன. ஒரு அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புக்கு, உரிமையாளர்கள் சங்கத்தின் கூட்டக் குறிப்புகள், நீண்ட காலப் பராமரிப்புத் திட்டம் மற்றும் காப்பு நிதி இருப்பு ஆகியவற்றைக் கேட்கவும், ஏனெனில் அதில் ஏற்படும் பற்றாக்குறை, அந்தக் குடியிருப்பைத் தொடரும் ஒரு பொறுப்பாகும்.
கேள்விகளை எழுத்துப்பூர்வமாகக் கேட்டு, பதில்களைப் பத்திரமாக வைத்துக் கொள்ளுங்கள். ஒரு விற்பனையாளரிடமிருந்து பெறப்படும் வாய்மொழி உறுதிமொழி, அது வழங்கப்பட்டது என்பதை யாராவது நிரூபிக்க முடிந்தால் மட்டுமே சான்றாகக் கருதப்படும்; ஒரு மின்னஞ்சல் மட்டுமே சான்றாகும். ஈரப்பதம், கசிவுகள், அஸ்திவார அசைவு, முந்தைய வெள்ளப்பெருக்கு, கல்நார், அனுமதிகள் மற்றும் தகராறுகள் குறித்து குறிப்பாகக் கேளுங்கள், மேலும் கேள்வித்தாளில் உள்ள பதில்களை உறுதிப்படுத்துமாறு விற்பனையாளரிடம் கேளுங்கள். ஒரு சர்வதேச வாங்குபவராக நெதர்லாந்தில் வீடு வாங்குவதற்கான எங்கள் சரிபார்ப்புப் பட்டியல் , பரந்த செயல்முறையை உள்ளடக்கியுள்ளது. மேலும், டச்சு அசையாச் சொத்துச் சட்டத்தில் உள்ள பொதுவான சிக்கல்கள் குறித்த எங்கள் கண்ணோட்டமும் , எங்களின் முழுமையான ஆய்வுப் பணிகளும் ஒரு விசாரணை எந்த அளவிற்குச் செல்ல வேண்டும் என்பதை விளக்குகின்றன.
இறுதியாக, நிபந்தனைகளை ஏற்றுக்கொள்வதற்குப் பதிலாக, அவற்றைப் பற்றிப் பேச்சுவார்த்தை நடத்துங்கள். முப்பது ஆண்டுகள் பழமையான ஒரு வீட்டிற்கு விற்பனையாளர் வயது தொடர்பான நிபந்தனையை முன்மொழிந்தால், அதற்கான காரணத்தைக் கேளுங்கள். சிறுவயதில் அங்கு வசித்த ஒரு வாரிசு, குடியிருக்கக் கூடாது என்ற நிபந்தனையை முன்மொழிந்தால், அந்தக் குடும்பத்திற்கு என்ன தெரியும் என்று கேளுங்கள். மேலும், சமீபத்தில் ஏதேனும் பழுதுபார்க்கும் பணிகள் செய்யப்பட்டிருந்தால், அதற்கான உத்தரவாதத்தையும் ஆவணங்களையும் கேளுங்கள். டச்சு சந்தையில் இவை எதுவும் அசாதாரணமானவை அல்ல, மேலும் இவை அனைத்தையும் எதிர்க்கும் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முகவர் உங்களுக்கு ஏதோவொன்றைச் சொல்கிறார்.
புதிதாகக் கட்டப்பட்ட மற்றும் சமீபத்தில் கட்டப்பட்ட வீடுகள்
வீடு புதிதாகக் கட்டப்பட்டிருந்தால் நிலைமை வேறுபட்டது. அங்கு, முந்தைய உரிமையாளருடன் அல்லாமல், ஒரு ஒப்பந்தக்காரருடன் உறவு உள்ளது. மேலும், புதிய கட்டுமானங்களுக்கு 1 ஜனவரி 2024 முதல் அமலுக்கு வரும் வகையில் கட்டிடத் தர உறுதிச் சட்டத்தால் திருத்தப்பட்டபடி, சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 7:758, ஒப்படைப்பு மற்றும் குறைபாடுகளின் விளைவுகளை நிர்வகிக்கிறது. திருத்தப்பட்ட விதியின் கீழ், ஒப்படைப்பின் போது கண்டறியப்படாத குறைபாடுகளுக்கு ஒப்பந்தக்காரரே பொறுப்பாவார்; அவை ஒப்பந்தக்காரரால் ஏற்பட்டவை என்று கூறமுடியாத வரையில் இது பொருந்தும். இது பழைய முறையை விட வாங்குபவருக்கு கணிசமாக வலுவான ஒரு நிலையாகும். நிலையான கட்டிட விதிமுறைகள் மற்றும் உத்தரவாதத் திட்டங்கள் தங்களின் சொந்த அறிவிப்புக் காலங்களைச் சேர்க்கின்றன, மேலும் அந்தக் காலங்கள் சட்டப்பூர்வமான காலங்களை விடக் குறைவானவை. தகராறு மறுவிற்பனையை விட கட்டிடப் பணி சம்பந்தப்பட்டதாக இருக்கும் பட்சத்தில், கட்டுமானக் குறைபாடுகள் மற்றும் பொறுப்பு குறித்த எங்கள் கட்டுரை ஒரு சிறந்த தொடக்கப் புள்ளியாகும், மேலும் டச்சு அசையாச் சொத்துச் சட்டம் பரந்த கட்டமைப்பை உள்ளடக்கியுள்ளது.
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
கீழே உள்ள கேள்விகள் ஏறக்குறைய ஒவ்வொரு கோப்புகளிலும் எழுகின்றன: முதலில் என்ன செய்வது, விற்பனையாளரின் பொறுப்பு எந்த அளவிற்கு நீள்கிறது, மற்றும் உங்களுக்கு எவ்வளவு காலம் இருக்கிறது என்பனவாகும். இவை, டச்சு சட்டத்தால் நிர்வகிக்கப்படும் தனியார் தரப்பினருக்கு இடையேயான, ஏற்கனவே உள்ள ஒரு குடியிருப்பின் மறுவிற்பனையை அடிப்படையாகக் கொண்டவை.
நெதர்லாந்தில் ஒரு சொத்தை வாங்கிய பிறகு மறைந்திருக்கும் குறைபாடுகளைக் கண்டறிந்தால் நான் என்ன நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும்?
உங்கள் சொத்தில் ஒரு குறைபாட்டைக் கண்டறிந்தால் உடனடியாக நீங்கள் நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும். டச்சு சட்டத்தின் கீழ் நேரம் மிக முக்கியமானது, ஏனெனில் தாமதங்கள் உங்கள் சட்ட நிலையை பலவீனப்படுத்தலாம் அல்லது உரிமை கோரும் உங்கள் உரிமையை நீக்கலாம்.
எல்லாவற்றையும் முழுமையாக ஆவணப்படுத்துவதன் மூலம் தொடங்கவும். பல கோணங்களில் இருந்து குறைபாட்டின் விரிவான புகைப்படங்களை எடுக்கவும்.
இந்தப் பிரச்சனையை நீங்கள் எப்போது முதலில் கவனித்தீர்கள், அது சொத்தின் பயன்பாட்டை எவ்வாறு பாதிக்கிறது என்பதை எழுதுங்கள். குறைபாட்டை தொழில்முறையாக மதிப்பிடுவதற்கு நீங்கள் ஒரு தகுதிவாய்ந்த கட்டிட ஆய்வாளர் அல்லது கட்டமைப்பு பொறியாளரை நியமிக்க வேண்டும்.
அவர்களின் அறிக்கை பிரச்சினையின் தன்மை மற்றும் தீவிரத்தன்மை பற்றிய நிபுணர் சான்றுகளை வழங்குகிறது. நீங்கள் சட்ட நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டியிருந்தால் இந்த ஆவணங்கள் அவசியமாகின்றன.
விற்பனையாளரை விரைவில் எழுத்துப்பூர்வமாகத் தொடர்பு கொள்ளவும். குறைபாட்டை தெளிவாக விளக்கி, டச்சு சட்டத்தின் கீழ் அது ஒரு மறைக்கப்பட்ட குறைபாடாக நீங்கள் நம்புகிறீர்கள் என்று கூறவும்.
அனைத்து கடிதப் போக்குவரத்துகளின் நகல்களையும் வைத்திருங்கள். மறைக்கப்பட்ட குறைபாடு வழக்குகளில் அனுபவம் வாய்ந்த டச்சு சொத்து வழக்கறிஞரை அணுகவும்.
உங்கள் கோரிக்கையின் வலிமை மற்றும் எடுக்க வேண்டிய சிறந்த நடவடிக்கை குறித்து அவர்கள் உங்களுக்கு ஆலோசனை வழங்குவார்கள். பழுதுபார்ப்பு, இழப்பீடு அல்லது ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்தல் ஆகியவற்றில் எதைக் கோருவது என்பதைத் தீர்மானிக்க உங்கள் வழக்கறிஞர் உங்களுக்கு உதவுவார்.
ஒரு சொத்தில் மறைந்திருக்கும் குறைபாடுகளிலிருந்து வாங்குபவர்களை டச்சு சட்டம் எவ்வாறு பாதுகாக்கிறது?
டச்சு சிவில் சட்டம், விற்பனையாளர் பொறுப்பு விதிகள் மூலம் மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகளுக்கு எதிராக உங்களுக்கு குறிப்பிடத்தக்க பாதுகாப்பை வழங்குகிறது. விற்பனையாளர்கள் உங்கள் கொள்முதல் முடிவை அல்லது சொத்தின் மதிப்பைப் பாதிக்கக்கூடிய அனைத்து அறியப்பட்ட பொருள் குறைபாடுகளையும் வெளியிட வேண்டும்.
சட்டம் நல்லெண்ணக் கொள்கையின் அடிப்படையில் செயல்படுகிறது. விற்பனையாளர்கள் தங்களுக்குத் தெரிந்த பிரச்சனைகளைப் பற்றி அமைதியாக இருக்க முடியாது, நீங்கள் அவற்றைக் கண்டுபிடிக்க மாட்டீர்கள் என்று நம்புகிறார்கள்.
பொருள் சார்ந்த பிரச்சினைகள் குறித்து முன்கூட்டியே உங்களுக்குத் தெரிவிக்க வேண்டிய கடமை அவர்களுக்கு உள்ளது. ஒரு விற்பனையாளர் மறைக்கப்பட்ட குறைபாட்டை வெளிப்படுத்தத் தவறினால், நீங்கள் பல சட்டப்பூர்வ தீர்வுகளைத் தொடரலாம்.
பழுதுபார்ப்பு செலவுகளுக்கு இழப்பீடு கோரலாம், கொள்முதல் விலையைக் குறைக்கக் கோரலாம் அல்லது கடுமையான சந்தர்ப்பங்களில், முழு ஒப்பந்தத்தையும் ரத்து செய்யலாம். சட்டம் வாங்குபவராக உங்கள் மீது ஆதாரச் சுமையை வைக்கிறது.
விற்பனையின் போது குறைபாடு இருந்தது, நியாயமான முறையில் கண்டறியக்கூடியதாக இல்லை, மேலும் சொத்தின் மதிப்பு அல்லது பயன்பாட்டினைப் பெரிதும் பாதிக்கிறது என்பதை நீங்கள் நிரூபிக்க வேண்டும்.
நிலையான சொத்து கொள்முதல் ஒப்பந்தங்களில் பெரும்பாலும் குறைபாடுகள் குறித்த குறிப்பிட்ட உட்பிரிவுகள் அடங்கும். இந்த ஒப்பந்த விதிமுறைகள் உங்கள் உரிமைகள் மற்றும் விற்பனையாளரின் கடமைகளை வரையறுக்க சட்டப்பூர்வ பாதுகாப்புகளுடன் இணைந்து செயல்படுகின்றன.
டச்சு சொத்துச் சட்டத்தின் சூழலில் 'மறைக்கப்பட்ட குறைபாடு' என்றால் என்ன?
மறைக்கப்பட்ட குறைபாடு என்பது ஒரு கணிசமான குறைபாடாகும், அதை வாங்குவதற்கு முன் ஒரு நியாயமான ஆய்வின் போது நீங்கள் கண்டுபிடித்திருக்க முடியாது. நீங்கள் சொத்தை வாங்கிய நேரத்தில் அந்தக் குறைபாடு இருந்திருக்க வேண்டும்.
அந்தப் பிரச்சனை, சொத்தின் மதிப்பையோ அல்லது அதை சாதாரணமாகப் பயன்படுத்தும் உங்கள் திறனையோ பாதிக்கும் அளவுக்கு முக்கியத்துவம் வாய்ந்ததாக இருக்க வேண்டும். சிறிய அழகுசாதனப் பிரச்சினைகள் பொதுவாக டச்சு சட்டத்தின் கீழ் மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகளாகக் கருதப்படாது.
பொதுவான எடுத்துக்காட்டுகளில் சுவர்களுக்குப் பின்னால் மறைந்திருக்கும் அடித்தள விரிசல்கள், பார்க்கும் போது தெரியாத கடுமையான கட்டமைப்பு சேதம் அல்லது கட்டிட அமைப்பிற்குள் மறைந்திருக்கும் பெரிய மின் அல்லது பிளம்பிங் செயலிழப்புகள் ஆகியவை அடங்கும். உங்கள் வாங்குதலுக்கு முந்தைய ஆய்வின் போது இந்தப் பிரச்சனை வெளிப்படையாகத் தெரியவில்லை என்றால், கீழே உள்ள வாழ்க்கை அறைக்குள் வடிகால் செல்லும் குளியல் தொட்டி தகுதி பெறும்.
இந்தக் குறைபாடு வாங்கிய பிறகு நீங்களே ஏற்படுத்திய ஒன்றாக இருக்க முடியாது. அது பரிவர்த்தனைக்கு முன்போ அல்லது பரிவர்த்தனையின் போது இருந்திருக்க வேண்டும்.
கொள்முதல் செயல்பாட்டின் போது நீங்கள் உண்மையிலேயே குறைபாட்டை அறிந்திருக்கவில்லை என்பதை நிரூபிக்க வேண்டும். நியாயமான ஆய்வு மூலம் அதைக் கண்டறிய உங்களுக்கு வாய்ப்பு கிடைத்து, அதைச் செய்யத் தவறினால், அது மறைக்கப்பட்டதாகக் கருதப்படாமல் போகலாம்.
விற்பனைக்கு முன் சொத்தில் உள்ள குறைபாடுகளை வெளியிடாததற்கு விற்பனையாளரை நான் பொறுப்பேற்க முடியுமா?
ஆம், விற்பனையாளர் குறைபாடுகள் பற்றி அறிந்திருந்தும் அவற்றை வெளியிடத் தவறினால், நீங்கள் அவரைப் பொறுப்பேற்கச் செய்யலாம். டச்சு சட்டம் விற்பனையாளர்கள் வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் நேர்மையுடன் செயல்பட வேண்டும் என்று கோருகிறது.
விற்பனையாளரின் அறிவு ஒரு முக்கியமான காரணியாகும். அவர்கள் ஒரு பொருள் குறைபாட்டை அறிந்திருந்து வேண்டுமென்றே மறைத்தாலோ அல்லது அமைதியாக இருந்தாலோ, அவர்கள் சட்டப்பூர்வ பொறுப்பை ஏற்கிறார்கள்.
நீங்கள் அந்த குறிப்பிட்ட பிரச்சினை குறித்து குறிப்பிட்ட கேள்விகளைக் கேட்காவிட்டாலும் இது பொருந்தும். விற்பனையாளருக்கு குறைபாடு பற்றித் தெரியும் என்பதை நீங்கள் நிரூபிக்க வேண்டும்.
சான்றுகளில் முந்தைய பழுதுபார்ப்பு மேற்கோள்கள், பிரச்சனை பற்றிய கடிதப் போக்குவரத்து அல்லது சாட்சி அறிக்கைகள் ஆகியவை அடங்கும். குறைபாடு விற்பனையாளருக்குத் தெரிந்திருக்க வேண்டிய அளவுக்கு வெளிப்படையாக இருந்தால், நீதிமன்றங்கள் அவர்களைப் பொறுப்பாக்கலாம்.
விற்பனையாளரின் பொறுப்பு வேண்டுமென்றே மறைத்தல் மற்றும் வெளியிடுவதில் அலட்சியமாக இருத்தல் ஆகிய இரண்டிற்கும் நீட்டிக்கப்படுகிறது. சொத்து உரிமையாளராக அவர்கள் நியாயமாக அறிந்திருக்க வேண்டிய பிரச்சினைகள் குறித்து அவர்கள் அறியாமையைக் கூற முடியாது.
தொழில்முறை விற்பனையாளர்கள் மற்றும் எஸ்டேட் முகவர்கள் இன்னும் கடுமையான வெளிப்படுத்தல் தேவைகளை எதிர்கொள்கின்றனர். தனியார் விற்பனையாளர்களை விட சொத்து நிலைமைகள் குறித்து அவர்களுக்கு அதிக அறிவு இருக்கும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.
நெதர்லாந்தில் மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகளுக்கு எதிராக சட்ட நடவடிக்கை எடுப்பதற்கான வரம்புகளின் சட்டம் என்ன?
மறைக்கப்பட்ட குறைபாடு கோரிக்கைகளைத் தொடர்வதற்கு டச்சு சட்டம் கடுமையான கால வரம்புகளை விதிக்கிறது. நீங்கள் ஒரு குறைபாட்டைக் கண்டறிந்தவுடன் உடனடியாக நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும்.
பொதுவான விதியின்படி, குறைபாடு கண்டுபிடிக்கப்பட்ட பிறகு ஒரு நியாயமான நேரத்திற்குள் விற்பனையாளருக்குத் தெரிவிக்க வேண்டும். எது நியாயமானது என்று கணக்கிடப்படுவது சூழ்நிலைகளைப் பொறுத்தது, ஆனால் நல்ல காரணமின்றி மாதங்கள் காத்திருப்பது உங்கள் கோரிக்கைக்கு தீங்கு விளைவிக்கும்.
நீங்கள் அந்த அறிவிப்பை வழங்கியவுடன், உரிமையியல் சட்டத்தின் பிரிவு 7:23, பத்தி 2-இன் படி, எழுத்துப்பூர்வமான கோரிக்கையின் மூலம் காலவரையறை தடைபடாத வரையில், உரிமைகோரலைத் தாக்கல் செய்வதற்கு, கண்டறியப்பட்ட நாளிலிருந்து அல்லாமல், அந்த அறிவிப்பிலிருந்து இரண்டு ஆண்டுகள் உங்களுக்கு அவகாசம் வழங்கப்படுகிறது. இருப்பினும், உங்கள் கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகளைப் பொறுத்து இந்தக் காலவரையறை குறுகியதாகவும் இருக்கலாம்.
மக்கள் அடிக்கடி குறிப்பிடும் நிலையான இரண்டு மாதக் காலக்கெடு என்பது, அசையும் பொருட்களை வாங்கும் நுகர்வோருக்குப் பொருந்தும்; நியாயமான கால அளவு என்ற பொதுவான தரநிலை பொருந்தும் வீடு வாங்குவதற்கு அல்ல என்பதை நினைவில் கொள்ளவும். கொள்முதல் பத்திரங்களிலும் அதற்கென, குறுகிய கால அறிவிப்புக் காலங்கள் இருக்கலாம், எனவே சட்டப்பூர்வமான நிபந்தனையை நம்புவதற்கு முன்பு அதில் உள்ள பிரிவைப் படித்துப் பார்க்கவும்.
நீங்கள் குறைபாட்டைக் கண்டறியும் போது அல்லது நியாயமாக அதைக் கண்டறிந்திருக்க வேண்டிய போது கடிகாரம் தொடங்குகிறது. முன்னர் கண்டறியக்கூடிய ஒரு சிக்கலை நீங்கள் சமீபத்தில்தான் அறிந்ததாகக் கூறி நடவடிக்கையை தாமதப்படுத்த முடியாது.
சட்டப்பூர்வ காலக்கெடுவை நீங்கள் தவறவிட்டால், பொதுவாக உரிமை கோரும் உரிமையை இழப்பீர்கள். நீதிமன்றங்கள் இந்த கால வரம்புகளை அரிதாகவே நீட்டிக்கின்றன, இதனால் உடனடி நடவடிக்கை அவசியமாகிறது.
நெதர்லாந்தில் வீடு வாங்குவதற்கு முன், மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகளைக் கண்டறிய சொத்து கணக்கெடுப்பு நடத்துவது அவசியமா?
நெதர்லாந்தில் ஒரு தொழில்முறை சொத்து கணக்கெடுப்பு சட்டப்பூர்வமாக தேவையில்லை, ஆனால் அது மிகவும் அறிவுறுத்தப்படுகிறது. முழுமையான ஆய்வு நடத்துவது உங்கள் நலன்களைப் பாதுகாக்கிறது மற்றும் குறைபாடுகள் பின்னர் வெளிப்பட்டால் உங்கள் நிலையை பலப்படுத்துகிறது.
வாங்குவதற்கு முன் சொத்தை ஆய்வு செய்ய உங்களுக்கு சட்டப்பூர்வ கடமை உள்ளது. இதன் பொருள் புலப்படும் அல்லது கண்டறியக்கூடிய குறைபாடுகளை அடையாளம் காண நீங்கள் நியாயமான நடவடிக்கைகளை எடுக்க வேண்டும்.
வாங்குபவர்கள் உரிய விடாமுயற்சியுடன் செயல்பட வேண்டும் என்று நீதிமன்றங்கள் எதிர்பார்க்கின்றன. தகுதிவாய்ந்த கட்டிட ஆய்வாளர் அல்லது கட்டமைப்பு பொறியாளரை பணியமர்த்துவது சொத்தின் நிலை குறித்த நிபுணர் மதிப்பீட்டை வழங்குகிறது.
இந்த நிபுணர்கள், நீங்கள் சாதாரணமாகப் பார்க்கும்போது தவறவிடக்கூடிய சாத்தியமான சிக்கல்களை அடையாளம் காண முடியும். அவர்களின் அறிக்கைகள் வாங்கும் நேரத்தில் சொத்தின் நிலையை ஆவணப்படுத்துகின்றன.
வாங்குவதற்கு முந்தைய கணக்கெடுப்பு, தகவலறிந்த கொள்முதல் முடிவை எடுக்கவும், கடுமையான சிக்கல்களைக் கொண்ட சொத்துக்களைத் தவிர்க்கவும் உங்களுக்கு உதவுகிறது. நீங்கள் நியாயமான ஆய்வை மேற்கொண்டதற்கான ஆதாரத்தையும் இது வழங்குகிறது, பின்னர் ஒரு குறைபாடு மறைக்கப்பட்டதாகக் கூறினால் அது முக்கியம்.
ஒரு தொழில்முறை கணக்கெடுப்பு இல்லாமல், ஒரு குறைபாடு உண்மையிலேயே மறைக்கப்பட்டுள்ளது என்பதை நிரூபிப்பது மிகவும் கடினமாகிவிடும். விற்பனையாளர்களும் நீதிமன்றங்களும் முறையான ஆய்வு செய்திருந்தால் பிரச்சினை வெளிப்பட்டிருக்கும் என்று வாதிடலாம்.
கண்டுபிடிக்கப்படாத குறைபாடுகளின் சாத்தியமான செலவோடு ஒப்பிடும்போது கட்டிட கணக்கெடுப்பின் செலவு மிகக் குறைவு. பெரும்பாலான டச்சு வாங்குபவர்கள் சொத்து கொள்முதலை இறுதி செய்வதற்கு முன்பு கட்டமைப்பு ஆய்வுகளை மேற்கொள்கின்றனர்.
Law & More டச்சு குடியிருப்புச் சொத்துக்களை வாங்குபவர்களுக்கும் விற்பவர்களுக்கும் மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகள் குறித்து நாங்கள் ஆலோசனை வழங்குகிறோம்: ஒரு குறைபாடு சாதாரண பயன்பாட்டு வரம்பைப் பூர்த்தி செய்கிறதா என்பதை மதிப்பிடுதல், வயது, குடியிருக்காமை மற்றும் விலக்கு விதிகளைச் சோதித்தல், உங்கள் உரிமைகோரலைப் பாதுகாக்கும் அறிவிப்பை வழங்குதல், நிபுணர் அறிக்கைகளுக்கு அறிவுறுத்துதல் மற்றும் சவால் விடுதல், மற்றும் இழப்பீட்டைப் பேச்சுவார்த்தை மூலம் பெறுதல் அல்லது வழக்காடுதல். நீங்கள் ஒரு குறைபாட்டைக் கண்டறிந்தாலோ, அல்லது உங்களுக்குப் புரியாத விதிகளைக் கொண்ட ஒரு பத்திரத்தில் கையெழுத்திட இருந்தாலோ, காலக்கெடு தொடங்குவதற்கு முன்பு எங்கள் ரியல் எஸ்டேட் வழக்கறிஞர்களைத் தொடர்பு கொள்ளுங்கள். ஒப்பந்தம் குறித்துப் பேச்சுவார்த்தை நடத்துவதற்கான நடைமுறை வழிகாட்டுதல்கள் எங்கள் ஆவணத்தில் கொடுக்கப்பட்டுள்ளன. டச்சு ஒப்பந்தச் சட்டத்தைப் புரிந்துகொள்வதற்கான குறிப்புகள்.
