நெதர்லாந்தில் புதிதாகக் கட்டப்பட்ட வீடுகளில் உள்ள குறைபாடுகள்: பொறுப்பு, காலக்கெடு மற்றும் தீர்வுகள்

புதிதாகக் கட்டப்பட்ட ஒரு டச்சு வீட்டில், கட்டுமானக் குறைபாடுகளுக்கு மனையின் விற்பனையாளர் அல்ல, கட்டிட ஒப்பந்தக்காரரே பொறுப்பேற்க வேண்டும். மேலும், 1 ஜனவரி 2024 முதல், ஒப்பந்தக்காரர் அந்தக் குறைபாடுகள் தன்னுடையவை அல்ல என்று நிரூபித்தால் தவிர, வீடு ஒப்படைக்கப்பட்டபோது நீங்கள் கவனிக்காத குறைபாடுகளுக்கும் இந்தப் பொறுப்பு பொருந்தும். நடைமுறையில் உங்கள் நிலையைத் தீர்மானிப்பவை, ஒப்படைப்பு அறிக்கை, நீங்கள் எவ்வளவு விரைவாக எழுத்துப்பூர்வமாகப் புகார் அளிக்கிறீர்கள், மற்றும் அந்த வீடு வோனிங்போர்க் அல்லது SWK போன்ற உத்தரவாதத் திட்டத்தின் கீழ் உள்ளதா என்பனவாகும். டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 7:761 உச்ச வரம்புகளை நிர்ணயிக்கிறது: நீங்கள் ஆட்சேபனை தெரிவித்த இரண்டு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகும், ஒரு கட்டிடத்தைப் பொறுத்தவரை, எப்படியாயினும் வீடு ஒப்படைக்கப்பட்ட இருபது ஆண்டுகளுக்குப் பிறகும் ஒரு கோரிக்கை காலாவதியாகிவிடும்.

புதிதாகக் கட்டப்பட்ட வீடுகளில் உள்ள குறைபாடுகளுக்கான பொறுப்பு , டச்சு கட்டுமானச் சட்டத்தின் கீழ் எவ்வாறு அமைக்கப்படுகிறது , அதற்கான காலக்கெடுக்கள் யாவை, 'Wet kwaliteitsborging voor het bouwen' சட்டத்தில் என்ன மாற்றங்கள் செய்யப்பட்டன, மற்றும் ஒரு குறைபாடு தோன்றினால் நீங்கள் என்ன செய்ய வேண்டும் என்பனவற்றை இந்தக் கட்டுரை விவரிக்கிறது .

ஒரு புதிய கட்டுமான கொள்முதல் எவ்வாறு ஒருங்கிணைக்கப்படுகிறது

புதிதாகக் கட்டப்பட்ட ஒரு வீடு, பெரும்பாலும் 'கூப்-என் ஆன்னிங்சோவரீன்கோம்ஸ்ட்' (koop-en aannemingsovereenkomst) என்ற ஒற்றை ஆவணத்தின் கீழ் வாங்கப்படுகிறது; இது இரண்டு வெவ்வேறு ஒப்பந்தங்களைக் கொண்டுள்ளது. மனையை வாங்குவது என்பது ஒரு அசையாச் சொத்தின் விற்பனையாகும், இது பின்னர் ஒரு நோட்டரி பத்திரம் மூலம் மாற்றப்படுகிறது. மேலும், வீட்டின் கட்டுமானம் என்பது டச்சு சிவில் சட்டத்தின் 7:750 மற்றும் அதைத் தொடர்ந்த பிரிவுகளால் நிர்வகிக்கப்படும் ஒரு பணிக்கான ஒப்பந்தமாகும். இந்தப் பிரிப்பு முக்கியமானது, ஏனெனில் இந்த இரண்டு பகுதிகளும் வெவ்வேறு விதிகளையும் வெவ்வேறு எதிர் தரப்பினரையும் கொண்டுள்ளன. நிலம், உரிமை மற்றும் எல்லைகள் தொடர்பான கேள்விகள் விற்பனையாளரையும் அசையாச் சொத்துச் சட்டத்தையும் சார்ந்தவை ; வீட்டைப் பற்றிய கேள்விகள் கட்டிட ஒப்பந்தக்காரரைச் சார்ந்தவை.

விற்பனையின் ஒரு பகுதி, ஒரு நுகர்வோரால் வாங்கப்படும் குடியிருப்பு சம்பந்தப்பட்டது என்பதால், அது எழுத்துப்பூர்வமாக இருக்க வேண்டும். மேலும், டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 7:2, கையொப்பமிடப்பட்ட ஒப்பந்தத்தின் நகலைப் பெற்ற பிறகு, வாங்குபவருக்கு மூன்று நாட்கள் சட்டப்பூர்வமான பரிசீலனைக் காலத்தை வழங்குகிறது. புதிய கட்டுமானங்களுக்குப் பயன்படுத்தப்படும் பெரும்பாலான மாதிரி ஒப்பந்தங்கள் அந்தக் காலத்தை நீட்டிக்கின்றன. இதைப் பயன்படுத்திக் கொள்ளுங்கள்: பரிசீலனைக் காலம் முடிந்தவுடன், தொழில்நுட்ப விவரம், வரைபடங்கள் மற்றும் கட்டண அட்டவணை ஆகியவை உறுதியாகிவிடுகின்றன. மேலும், பிற்கால புகார்கள் அனைத்தும் அவற்றை வைத்தே அளவிடப்படுகின்றன. கையொப்பமிடுவதற்கு முன் செய்யப்படும் ஒரு மீளாய்வு, பின்னர் ஏற்படும் ஒரு தகராறை விட கணிசமாக அதிக மதிப்பு வாய்ந்தது.

ஆவணங்கள் குறித்த ஒரு எச்சரிக்கை. ஏற்கனவே உள்ள ஒரு வீட்டின் விற்பனையுடன் தொடர்புடைய பிரிவுகளான, காலத்தால் ஏற்படும் தேய்மானத்திற்கான பொறுப்பைக் கட்டுப்படுத்தும் 'வீட்டு உரிமையாளர் பிரிவு' (ouderdomsclausule) அல்லது அந்தச் சொத்தில் ஒருபோதும் வசிக்காத விற்பனையாளரால் பயன்படுத்தப்படும் 'தன்னலமற்ற உரிமைப் பிரிவு' (niet-zelfbewoningsclausule) போன்றவற்றுக்கு, ஒரு புதிய கட்டுமான ஒப்பந்தத்தில் இடமில்லை, மேலும் அவற்றை அதில் நகலெடுக்கவும் கூடாது. இன்னும் கட்டப்படாத ஒரு வீட்டிற்கான பூர்வாங்க கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தில் இந்தப் பிரிவுகளை நீங்கள் கண்டால், அவை ஏன் அங்கு உள்ளன என்று கேளுங்கள்.

புதிதாகக் கட்டப்பட்ட வீட்டில் குறைபாடாகக் கருதப்படுவது எது?

பொருந்தக்கூடிய கட்டிட விதிகளுடன் சேர்த்துப் பார்க்கும்போது, ​​ஒப்பந்தத்தின்படி நீங்கள் எதிர்பார்க்கக்கூடியதை விட, வழங்கப்பட்ட வேலையில் ஏதேனும் ஒரு வகையில் குறைபாடு ஏற்படுவது ஒரு குறைபாடாகும். புதிய கட்டுமானங்களுக்குக் குறைபாடுகளுக்கெனத் தனிப்பட்ட சட்டப்பூர்வப் பட்டியல் எதுவும் இல்லை; ஒப்பந்தமே, குறிப்பாக அதன் தொழில்நுட்ப விளக்கம் மற்றும் வரைபடங்கள், பொதுச் சட்டக் கட்டிடத் தேவைகளால் கூடுதலாகப் பூர்த்தி செய்யப்படுவதே இதற்கான அளவுகோலாகும். அந்தத் தேவைகள் இப்போது 'Besluit bouwwerken leefomgiving'-இல் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளன. இது, 2024 ஜனவரி 1 அன்று 'Omgevingswet' நடைமுறைக்கு வந்தபோது, ​​'Bouwbesluit 2012'-க்கு மாற்றாக வந்தது. வரைபடங்களைப் பூர்த்தி செய்தும், கட்டிட விதிகளைப் பூர்த்தி செய்யாத ஒரு வீடும் குறைபாடுள்ளதாகவே கருதப்படும்.

கண்ணுக்குத் தெரியும் குறைபாடுகளுக்கும் மறைந்திருக்கும் குறைபாடுகளுக்கும் இடையே உள்ள வேறுபாடுதான் பாரம்பரியமானது. மேலும் இது, பிரச்சனையின் தீவிரத்தைப் பற்றியதல்ல, மாறாக வீடு ஒப்படைக்கப்படும் தருணத்தைப் பற்றியதாகும். விரிசல் விட்ட ஓடு, சரியாகப் பொருத்தப்படாத கதவு, சன்னல் சட்டத்தில் உள்ள கீறல்: இவையெல்லாம், ஓரளவு கவனமுள்ள ஒரு வாங்குபவர் வீட்டைச் சுற்றிப் பார்க்கும்போது காணக்கூடிய விஷயங்கள். பிளாஸ்டர்போர்டுக்குப் பின்னால் உள்ள பழுதடைந்த மின் வயரிங், தரைப்பூச்சில் உள்ள குழாயில் ஏற்படும் கசிவு, அஸ்திவாரத்தில் போதிய வலுவூட்டல் இல்லாதது: இவையெல்லாம் மறைந்திருக்கும் குறைபாடுகள். இவை பிற்காலத்தில் , சில சமயங்களில் பல ஆண்டுகளுக்குப் பிறகே தங்களை வெளிப்படுத்திக் கொள்கின்றன. ஒரு குறிப்பிட்ட நேர்வில் இந்த வேறுபாடு எங்கு அமைகிறது என்பது ஒரு உண்மை சார்ந்த கேள்வி. மேலும் இது, ஒப்படைப்பு அறிக்கையில் என்ன பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளது என்பதைப் பொறுத்தே பெரும்பாலும் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

ஒவ்வொரு குறைபாடும் தீர்வு காணக்கூடிய ஒரு குறை அல்ல. அந்தக் கட்டுமானம், ஒரு குடியிருப்பாக அதன் இயல்பான பயன்பாட்டிற்கு ஏற்றதாகவும் , ஒப்புக்கொள்ளப்பட்டவற்றுடன் பொருந்தக்கூடியதாகவும் இருக்க வேண்டும். ஆனால், பயன்பாடு, மதிப்பு அல்லது பாதுகாப்பைப் பாதிக்காத சிறிய விலகல்கள், பழுதுபார்ப்பதைத் தாண்டிய செலவை அரிதாகவே நியாயப்படுத்தும். மறுமுனையில் கடுமையான குறைபாடுகள் உள்ளன : நிலம் தாழ்வது மற்றும் அடித்தள அசைவு, சரியாகச் செயல்படாத சுமை தாங்கும் பாகங்கள், அபாயத்தில் உள்ள கூரை அமைப்புகள், பழுதடைந்த நுணுக்கமான வேலைப்பாடுகள் அல்லது சவ்வுகள் வழியாக நீர் உட்புகுதல், மற்றும் பாதுகாப்பற்ற நிறுவல்கள். இந்தச் சந்தர்ப்பங்களில்தான் நீண்ட காலப் பணிநிறுத்தங்களும் உத்தரவாதத் திட்டங்களும் முக்கியத்துவம் பெறுகின்றன.

மனையைப் பொறுத்தவரை, அதன் இணக்கத்தன்மையே சோதனையாகும்: டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 7:17-இன் படி, ஒப்படைக்கப்படும் அசையாச் சொத்தானது, வாங்குபவர் எதிர்பார்க்க உரிமையுள்ள தகுதிகளைக் கொண்டிருக்க வேண்டும். இது மாசடைந்த மண் அல்லது உரிமைப் பத்திரத்தில் உள்ள கட்டுப்பாடு போன்ற பிரச்சனைகளுக்கான வழிமுறையே தவிர, ஒழுகும் கூரைக்கானது அல்ல. டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 7:23-இல் உள்ள இரண்டு மாத புகார் விதியானது, அசையும் பொருட்களை நுகர்வோர் வாங்குவதற்குப் பொருந்தும், வீடு வாங்குவதற்கு அல்ல என்பதை நினைவில் கொள்ளவும்; ஒரு வீட்டைப் பொறுத்தவரை, நியாயமான காலத்திற்குள் புகார் அளிக்க வேண்டும் என்பதே தரநிலையாகும்.

வெட் க்வாலிட்ஸ்போர்கிங் வூர் ஹெட் பவுவென் என்ன மாற்றப்பட்டது

கட்டுமானத்திற்கான சட்டத் தரம் (Wkb) 1 ஜனவரி 2024 அன்று நடைமுறைக்கு வந்தது. இது பல ஆண்டுகளில் புதிதாகக் கட்டப்பட்ட வீடுகளை வாங்குபவர்களுக்கு ஏற்பட்ட மிக முக்கியமான மாற்றமாகும். இதில் பொதுச் சட்டப் பகுதியும் தனியார் சட்டப் பகுதியும் உள்ளன, மேலும் அவை வெவ்வேறு நோக்கங்களைக் கொண்டுள்ளன.

பொதுச் சட்டத்தின் ஒரு பகுதி, சுதந்திரமான தர உறுதிப்பாட்டை அறிமுகப்படுத்தியது. அதன் விளைவாக, சாதாரண ஒற்றைக் குடும்ப வீடுகள் மற்றும் சிறிய வணிக வளாகங்களை உள்ளடக்கிய வகுப்பு 1-இல் உள்ள கட்டிடங்களுக்கு, நகராட்சி தொழில்நுட்பக் கட்டிட மதிப்பீட்டிற்குப் பதிலாக, ஒரு சுதந்திரமான தர மதிப்பீட்டாளர் (kwaliteitsborger) நியமிக்கப்பட்டுள்ளார். அவர் கட்டுமானத்தின் போது ஆய்வு செய்து, பணிகள் முடிந்ததும் ஒரு அறிக்கையை வழங்குவார். இந்த நடைமுறையை புனரமைப்புப் பணிகளுக்கும் விரிவுபடுத்துவது ஒத்திவைக்கப்பட்டுள்ளது, அதற்கான தேதியும் நிர்ணயிக்கப்படவில்லை; இந்த அமைப்பின் மதிப்பீடு 2027-ஆம் ஆண்டில் திட்டமிடப்பட்டுள்ளது. அதுவரை, புனரமைப்புப் பணிகள் முந்தைய நகராட்சி நடைமுறையின் கீழ் தொடரும்.

தனியார் சட்டப் பகுதி என்பது உங்கள் உரிமைகளை மாற்றும் அம்சமாகும், மேலும் இது விளைவு வகுப்பு 1-க்கு மட்டும் அல்லாமல், பொதுவாக கட்டுமான ஒப்பந்தங்களுக்கும் பொருந்தும். ஒரு வாங்குபவருக்கு நான்கு மாற்றங்கள் முக்கியமானவை.

• விநியோகத்தின் போது கண்டறியப்படாத குறைபாடுகளுக்கான பொறுப்பு. டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 7:758, பத்தி 4-இன் கீழ், அந்த நேரத்தில் கண்டறியப்படாத குறைபாடுகளுக்கு, விநியோகத்திற்குப் பிறகும் ஒப்பந்ததாரரே பொறுப்பாவார்; அந்தக் குறைபாடுகள் அவரால் ஏற்பட்டவை எனக் கூறமுடியாத வரையில் இது பொருந்தும். எனவே, இந்தப் பொறுப்பு ஒப்பந்ததாரரையே சாரும், மேலும் ஒரு நுகர்வோரைப் பொறுத்தவரை இந்த விதி கட்டாயமானது: இதை ஒப்பந்தத்தின் மூலம் தவிர்க்க முடியாது.
• ஒப்படைப்புக் கோப்பு. பிரிவு 7:757a-இன்படி, பணி நிறைவடைந்ததும், வரைபடங்கள், கணக்கீடுகள் மற்றும் பொருட்கள், நிறுவல்கள் குறித்த தகவல்கள் உட்பட, பணியானது ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்கிறது என்பதைக் காட்டும் ஒரு கோப்புத்தொகுப்பை ஒப்பந்ததாரர் வாடிக்கையாளருக்கு வழங்க வேண்டும்.
• எழுத்துப்பூர்வ எச்சரிக்கை கடமை. பிரிவு 7:757b-இன் படி, ஒப்பந்ததாரர், ஒப்படைப்பில் உள்ள தவறுகள் குறித்து எழுத்துப்பூர்வமாக, சந்தேகத்திற்கிடமின்றி மற்றும் உரிய நேரத்தில் எச்சரிக்க வேண்டும், மேலும் அதன் விளைவுகளையும் சுட்டிக்காட்ட வேண்டும்.
• பாதுகாப்பு பற்றிய தகவல்கள். பிரிவு 7:765a-ன் படி, செய்யப்படும் பணியானது குறைபாடுகள் மற்றும் திவால்நிலைக்கு எதிராக எவ்வாறு காப்பீடு செய்யப்பட்டுள்ளது அல்லது வேறு விதத்தில் பாதுகாக்கப்பட்டுள்ளது என்பதை ஒப்பந்ததாரர் ஒரு நுகர்வோர் வாடிக்கையாளருக்கு எழுத்துப்பூர்வமாகத் தெரிவிக்க வேண்டும்.

Wkb, தக்கவைப்புப் பணம் தொடர்பான விதியையும் கடுமையாக்கியுள்ளது. டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 7:768-இன் கீழ், ஒரு வீட்டைக் கட்டும் நுகர்வோர், ஒப்பந்த விலையின் இறுதி ஐந்து சதவீதத்தை நோட்டரியிடம் ஒரு பொறுப்புப் பத்திரத்தில் (escrow) வைத்திருக்கலாம்; வாங்குபவர் ஆட்சேபிக்காத பட்சத்தில் மட்டுமே இந்தத் தொகை விடுவிக்கப்படும் என்று ஒப்பந்ததாரர் இப்போது வாங்குபவருக்கு எழுத்துப்பூர்வமாகத் தெரிவிக்க வேண்டும், மேலும் அந்தப் பணத்தை என்ன செய்வது என்று நோட்டரி வாங்குபவரிடம் கேட்க வேண்டும். வீடு ஒப்படைக்கப்படும் நாளன்று அந்த ஐந்து சதவீதத்தைக் கொடுப்பது, நடைமுறையில் உங்களுக்கு இருக்கும் மிக வலிமையான பேரம்பேசும் சக்தியைப் பறித்துவிடும், எனவே இந்தக் கேள்வியை தீவிரமாகக் கையாளுங்கள்.

டெலிவரி: உங்கள் நிலையை உறுதிப்படுத்தும் தருணம்

டச்சு மொழியில் 'ஒப்லெவரிங்' (oplevering) எனப்படுவது, ஒப்பந்ததாரர் பணி தயாராகிவிட்டது என்று கூறி, வாடிக்கையாளர் அதை ஏற்றுக்கொள்ளும் தருணமாகும். டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 7:758, இந்த ஏற்புக்கு இரண்டு விளைவுகளைக் குறிப்பிடுகிறது: பணியின் மீதான இடர் வாடிக்கையாளருக்குச் செல்கிறது, மேலும் அந்தத் தருணத்தில் வாடிக்கையாளர் நியாயமாகக் கண்டறிந்திருக்க வேண்டிய குறைபாடுகளிலிருந்து ஒப்பந்ததாரர் விடுவிக்கப்படுகிறார். 2024 ஜனவரி 1 முதல், கண்டறியப்படாத குறைபாடுகளுக்கு அந்த விடுவிப்பு இனி பொருந்தாது, ஆனால் நீங்கள் காணக்கூடிய அனைத்தையும் பதிவு செய்வது உங்கள் பொறுப்பு என்ற கருத்து அப்படியே உள்ளது.

ஆய்வை தீவிரமாக எடுத்துக்கொள்ளுங்கள், அதைத் தனியாகச் செய்யாதீர்கள். உங்களுடன் வீட்டைச் சுற்றிப் பார்க்கும் ஒரு சுயாதீன கட்டிட ஆய்வாளர், முதல் முறை வீடு வாங்குபவர் காண முடியாத பல விஷயங்களைக் காண்பார். மேலும், அந்த ஆய்வின் செலவு சட்டத்தால் அல்ல, சந்தையால் நிர்ணயிக்கப்படுகிறது. எனவே, விலைப்புள்ளிகளை ஒப்பிட்டுப் பார்ப்பது பயனுள்ளது. பொருத்தப்பட்டுள்ள அமைப்புகளைச் சோதித்துப் பாருங்கள், குழாய்களில் நீர் வரத்து உள்ளதா என்று பாருங்கள், ஒவ்வொரு ஜன்னலையும் கதவையும் திறந்து பாருங்கள், தொழில்நுட்ப விளக்கத்துடன் பூச்சுகளையும் மட்டங்களையும் சரிபார்க்கவும், எல்லாவற்றையும் புகைப்படம் எடுக்கவும். வீடு இன்னும் கட்டி முடிக்கப்படவில்லை என்றால், சுவர்கள் மூடப்படுவதற்கு முன்பு செய்யப்படும் ஆய்வு, அதன் பிறகு செய்யப்படும் ஆய்வை விட அதிக தகவல்களைத் தரும்.

நீங்கள் கண்டறியும் ஒவ்வொரு விடயமும், இரு தரப்பினரும் கையொப்பமிடும் ஒப்படைப்பு அறிக்கையான 'புரோசெஸ்-வெர்பால் வான் ஓப்லெவரிங்' (proces-verbaal van oplevering) இல் சேர்க்கப்படும். பிற்காலத்தில் ஏற்படக்கூடிய எந்தவொரு தகராறுக்கும் அந்த ஆவணமே ஆதாரப்பூர்வமான முதுகெலும்பாகும்: அது, கண்ணால் கண்டவை, நிலுவையில் உள்ள வேலையாக ஒப்புக்கொள்ளப்பட்டவை மற்றும் அவை எப்போது சரிசெய்யப்படும் என்பனவற்றைத் தீர்மானிக்கிறது. ஒப்பந்தக்காரர் முறைசாரா முறையில் விஷயங்களைச் சரிசெய்வதாக உறுதியளிப்பதால் மட்டும், குறைகள் இல்லாத அறிக்கையில் கையொப்பமிடாதீர்கள்; மேலும், குறைபாடுகளைத் தெளிவற்ற முறையில் விவரிக்கும் அறிக்கையை ஏற்றுக்கொள்ளாதீர்கள். குறைபாடுகள் மிகவும் தீவிரமாக இருந்து, வீட்டை நியாயமான முறையில் பயன்படுத்த முடியாத நிலையில், நீங்கள் ஒப்படைப்பை முற்றிலுமாக மறுக்கலாம். ஆனால், அது நிதி விளைவுகளை ஏற்படுத்தக்கூடிய ஒரு முடிவாகும், எனவே ஆலோசனையின்றி அந்த முடிவை எடுக்கக்கூடாது.

டச்சு புதிய கட்டுமானச் சந்தையில் பயன்படுத்தப்படும் மாதிரி ஒப்பந்தங்களின்படி, ஒப்படைப்பிற்குப் பிறகு மூன்று மாதப் பராமரிப்புக் காலம் பின்பற்றப்படுகிறது. அந்தக் காலகட்டத்தில், ஒப்படைப்பு அறிக்கையில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ள குறைபாடுகளையும், மேலும் தெரியவரும் பிற குறைபாடுகளையும் ஒப்பந்ததாரர் சரிசெய்ய வேண்டும். இந்தப் பராமரிப்புக் காலம் என்பது ஒரு ஒப்பந்த வசதியே தவிர, ஒரு காலவரையறை அல்ல: அது முடிவடைந்த பிறகும், உங்கள் சட்டப்பூர்வ உரிமைகளும், எந்தவொரு உத்தரவாதப் பாதுகாப்பும் தொடரும். இந்தக் கட்டத்தில்தான் உரிய கவனம் செலுத்துவதன் பலனும் கிடைக்கிறது, மேலும் கட்டுமான நிறுவனத்திற்கும் ஒப்பந்ததாரர்களுக்கும் இடையிலான ஒப்பந்தங்களே, நீங்கள் உண்மையில் யாரை அணுக வேண்டும் என்பதைத் தீர்மானிக்கின்றன.

ஒப்பந்ததாரர் எவ்வளவு காலம் பொறுப்பாளராக இருப்பார்

இரண்டு தனித்தனி கடிகாரங்கள் இயங்குகின்றன, அவற்றைக் குழப்பிக் கொள்வதே ஒரு நல்ல கோரிக்கை தோல்வியடைவதற்கான மிகவும் பொதுவான காரணமாகும்.

முதலாவது, புகார் அளிக்கும் கடமையாகும். டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 6:89-இன் படி, நீங்கள் குறைபாட்டைக் கண்டறிந்த பிறகோ அல்லது நியாயமாகக் கண்டறிந்திருக்க வேண்டிய பிறகோ, ஒரு நியாயமான காலத்திற்குள் நீங்கள் எதிர்ப்புத் தெரிவிக்க வேண்டும். இங்கே இரண்டு மாதங்கள் என்ற நிலையான காலக்கெடு எதுவும் இல்லை; எது நியாயமானது என்பது குறைபாட்டின் தன்மை, அதற்குத் தேவைப்படும் விசாரணை மற்றும் ஒப்பந்தக்காரரின் நிலை ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது. மௌனம் என்பது பேரழிவை ஏற்படுத்தும் என்பது நிச்சயம்: ஒரு கசிவுடன் இரண்டு ஆண்டுகள் வாழ்ந்துவிட்டுப் புகார் அளிக்கும் ஒரு வாங்குபவர், அதன் தகுதிகள் எதுவாக இருந்தாலும், சிரமப்படுவார்.

இரண்டாவது காலவரையறை. டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 7:761-இன்படி, ஒப்படைக்கப்பட்ட வேலையில் உள்ள குறைபாடு தொடர்பான எந்தவொரு கோரிக்கையும், வாடிக்கையாளர் ஆட்சேபனை தெரிவித்த இரண்டு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு காலாவதியாகிவிடும். குறைபாட்டைச் சரிசெய்ய ஒப்பந்தக்காரருக்கு நீங்கள் ஒரு காலக்கெடுவை நிர்ணயித்தால், அந்தக் காலக்கெடு முடிந்த பிறகோ அல்லது ஒப்பந்தக்காரர் அதைச் சரிசெய்ய மாட்டேன் என்று தெளிவுபடுத்திய பிறகோதான் அந்த இரண்டு ஆண்டு காலம் தொடங்கும். அதற்கும் மேலாக ஒரு நீண்ட கால வரம்பும் உள்ளது: ஒரு கட்டிடத்தைப் பொறுத்தவரை, ஒப்படைப்புக்குப் பிறகு இருபது ஆண்டுகளிலும், மற்ற எல்லா நிகழ்வுகளிலும் ஒப்படைப்புக்குப் பிறகு பத்து ஆண்டுகளிலும் கோரிக்கை காலாவதியாகிவிடும். டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 3:317-இன் கீழ் ஒரு எழுத்துப்பூர்வ கோரிக்கையின் மூலம் நடைமுறையில் உள்ள காலவரையறையை இடைநிறுத்த முடியும், மேலும் தேதியில் ஏதேனும் சந்தேகம் இருந்தால், இடைநிறுத்துவது செலவு குறைவானது, ஆனால் கோரிக்கையை இழப்பது செலவு மிக்கதல்ல.

இந்தக் காலவரம்புகள் எவை அல்ல என்பதைக் கவனியுங்கள். இருபது ஆண்டுகளுக்கு ஒப்பந்தக்காரர் எதற்கும் பொறுப்பாவார் என்பதற்கான வாக்குறுதி அவை அல்ல; மாறாக, இருக்கும் ஒரு கோரிக்கையைத் தொடர்ந்து கொண்டுவரக்கூடிய ஒரு வெளி எல்லையை மட்டுமே அவை குறிக்கின்றன. கோரிக்கை உண்மையில் உள்ளதா என்பது, செய்யப்பட்ட வேலை தரம் குறைந்ததா என்பதையும், அந்தக் குறைபாட்டிற்கு ஒப்பந்தக்காரரைக் காரணமாகக் கூற முடியுமா என்பதையும் பொறுத்தே அமைகிறது.

Woningborg மற்றும் SWK உத்தரவாத திட்டங்கள்

நெதர்லாந்தில் புதிதாகக் கட்டப்படும் பெரும்பாலான வீடுகள், நடைமுறையில் வோனிங்போர்க் அல்லது எஸ்.டபிள்யூ.கே போன்ற ஒரு உத்தரவாத நிறுவனத்தின் காப்பீட்டுடன் விற்கப்படுகின்றன. இது சட்டப்பூர்வ விதிகளுக்கு மாற்றானதல்ல, மாறாக அவற்றுடன் இணைந்த ஒரு ஒப்பந்தப் பாதுகாப்பாகும்; மேலும் இது தானாகக் கிடைப்பதும் அல்ல: வீடு பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதா என்பதை ஒப்பந்தத்தில் சரிபார்த்து, அதற்கான சான்றிதழைக் கேட்கவும்.

இந்த வகையான திட்டம் இரண்டு காரியங்களைச் செய்கிறது. வீடு கட்டி முடிப்பதற்குள் ஒப்பந்தக்காரர் திவாலாகிவிட்டால், வேலையை முடித்துத் தர ஏற்பாடு செய்வதன் மூலமோ அல்லது நஷ்டத்தை ஈடு செய்வதன் மூலமோ இந்த உத்தரவாதம் உங்களைப் பாதுகாக்கிறது. கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீட்டில் உள்ள குறைபாடுகளை இந்த உத்திரவாதம் உள்ளடக்குகிறது. வோனிங்போர்க் புதிய கட்டுமான ஒழுங்குமுறையின் கீழ், பராமரிப்புக் காலம் முடிந்தவுடன், வீடு ஒப்படைக்கப்பட்ட மூன்று மாதங்களுக்குப் பிறகு தர உத்திரவாதம் தொடங்குகிறது, பின்னர் பெரும்பாலான கூறுகளுக்கு இது ஆறு ஆண்டுகள் நீடிக்கும். கடுமையான குறைபாடுகளுக்கு, அதாவது கட்டமைப்பின் உறுதித்தன்மையைப் பாதிக்கும் அல்லது குடியிருப்பை வசிப்பதற்குத் தகுதியற்றதாக்கும் குறைபாடுகளுக்கு, இந்த உத்திரவாதம் பத்து ஆண்டுகளுக்குச் செல்லுபடியாகும். அந்தக் காலத்திற்குள் வீடு விற்கப்பட்டால், இந்த உத்தரவாதம் அடுத்த உரிமையாளருக்குச் சென்று சேரும்.

இரண்டு நடைமுறை விஷயங்கள். முதலாவதாக, உத்தரவாதத்திற்கு அதன் சொந்த அறிவிப்பு நடைமுறையும், காலக்கெடுவும் உள்ளன, அவை சட்டப்பூர்வமானவற்றிலிருந்து சுயாதீனமாகச் செயல்படுகின்றன. எனவே, இந்தத் திட்டத்தின் கீழ் ஒரு புகார் அளிப்பது மட்டுமே ஒப்பந்ததாரருக்கு எதிரான உங்கள் உரிமைகோரலைப் பாதுகாக்காது, இதன் மறுதலையும் உண்மையே. இரண்டாவதாக, இந்தத் திட்டங்கள் பலவற்றை விலக்குகின்றன: சாதாரண தேய்மானம், நீங்களோ அல்லது மூன்றாம் தரப்பினரோ சுயமாகச் செய்த வேலைகள், மற்றும் அதன் விளைவாக ஏற்படும் சேதங்கள் ஆகியவை பொதுவாகப் பாதுகாப்பு வரம்பிற்குள் வராது. உங்கள் சான்றிதழின் பொதுவான சுருக்கத்தைப் படிப்பதற்குப் பதிலாக, அதற்குப் பொருந்தும் விதிமுறைகளைப் படியுங்கள்.

குறைபாட்டைப் புகாரளித்தல் மற்றும் உங்கள் உரிமைகோரலைச் செயல்படுத்துதல்

எழுத்துப்பூர்வமாகத் தொடங்குங்கள், அதுவும் முன்கூட்டியே தொடங்குங்கள். குறைபாட்டை விவரியுங்கள், அது எப்போது, ​​எப்படித் தோன்றியது என்பதைக் குறிப்பிடுங்கள், அது சார்ந்த தொழில்நுட்ப விவரம் அல்லது வரைபடத்தைக் குறிப்பிடுங்கள், மேலும் பழுதுபார்ப்பதற்கு ஒரு உறுதியான மற்றும் நியாயமான காலக்கெடுவை நிர்ணயித்துக் கொள்ளுங்கள். அத்தகைய கடிதம், டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 6:82-இன் கீழ் ஒரு தவறுக்கான அறிவிப்பாகும், மேலும் அந்தக் காலக்கெடுவுக்குள் எந்த நடவடிக்கையும் எடுக்கப்படாவிட்டால், அதுவே ஒப்பந்ததாரரைத் தவறு செய்தவராக ஆக்குகிறது. அதை பதிவுத் தபால் மூலமாகவோ அல்லது விநியோக உறுதிப்படுத்தலுடன் மின்னஞ்சல் மூலமாகவோ அனுப்புங்கள், மேலும் முழு கோப்பையும் பத்திரமாக வைத்துக் கொள்ளுங்கள்: தேதிகளுடன் கூடிய புகைப்படங்கள், கடிதப் பரிமாற்றங்கள், விநியோக அறிக்கை மற்றும் ஒப்படைப்புக் கோப்பு.

ஒப்பந்ததாரர் காரணத்தை மறுத்தால், ஒரு சுயாதீன நிபுணர் அறிக்கை பொதுவாகத் தீர்க்கமானதாக இருக்கும், ஏனெனில் பெரும்பாலான கட்டுமானத் தகராறுகள் சட்டத்தை விட காரண காரியங்களையே சார்ந்துள்ளன. ஒரு தரப்பினரால் பெறப்பட்ட அறிக்கை ஏற்றுக்கொள்ளப்பட வாய்ப்பில்லாத பட்சத்தில், ஒரு தற்காலிக நிபுணர் விசாரணைக்கு நீதிமன்றத்தில் விண்ணப்பிக்க டச்சு நடைமுறை உங்களை அனுமதிக்கிறது. மேலும், தளத்தில் கூறப்பட்ட அல்லது செய்யப்பட்டவற்றைப் பொறுத்து உண்மைகள் அமையும் பட்சத்தில், வழக்கு நடவடிக்கைகள் தொடங்குவதற்கு முன்பு ஒரு பூர்வாங்க சாட்சி விசாரணை மூலம் ஆதாரங்களைப் பாதுகாக்க முடியும்.

ஒருமுறை தவறு நிகழ்ந்தவுடன், நீங்கள் பழுதுபார்க்கக் கோரலாம், அந்தப் பணியை நீங்களே மேற்கொண்டு, டச்சு உரிமையியல் சட்டத்தின் பிரிவு 6:74-இன் கீழ் அதற்கான செலவை நஷ்டஈடாகக் கோரலாம் , அல்லது கடுமையான நேர்வுகளில் பிரிவு 6:265-இன் கீழ் ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்யலாம். செலுத்த வேண்டிய தவணைகளை நிறுத்திவைக்கவும் உங்களுக்கு உரிமை உண்டு; ஒரு புதிய கட்டுமானத் திட்டத்தில், இதுவே பெரும்பாலும் கிடைக்கக்கூடிய மிகவும் பயனுள்ள அழுத்தமாக அமைகிறது.

தகராறு எங்கு செல்கிறது என்பது ஒப்பந்தத்தைப் பொறுத்தது. புதிய கட்டுமான ஒப்பந்தங்கள் பொதுவாக கட்டுமான நடுவர் மன்றமான ராட் வான் ஆர்பிட்ரேஜ் இன் பௌவ்கெஷில்லன் (Raad van Arbitrage in bouwgeschillen) அல்லது உத்தரவாதத் திட்டத்தின் கீழ் கெஷில்லன்கமிஸ்ஸி (Geschillencommissie) ஆகியவற்றைக் குறிப்பிடுகின்றன. ஒரு நுகர்வோர் அத்தகைய ஒரு நிபந்தனையால் எளிதில் கட்டுப்படுத்தப்படுவதில்லை: டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 6:236-இன் படி, ஒரு நுகர்வோர் அதற்குப் பதிலாக சாதாரண நீதிமன்றங்களைத் தேர்ந்தெடுக்க குறைந்தபட்சம் ஒரு மாதமாவது அவகாசம் வழங்கப்பட வேண்டும். உதாரணமாக, நீர் உட்புகுதல் போன்ற தீவிர நிகழ்வுகளில் வேகம் முக்கியத்துவம் வாய்ந்ததாக இருந்தால், எந்தவொரு நடுவர் மன்ற வழிமுறையுடனும் சேர்த்து சிவில் நீதிமன்றத்தின் முன் இடைக்கால நிவாரண நடவடிக்கைகள் தொடர்ந்து கிடைக்கின்றன. தெரிவுகள் குறித்த பரந்த பார்வைக்கு, நெதர்லாந்தில் தகராறு தீர்வு குறித்த எங்கள் கண்ணோட்டத்தையும், டச்சு கட்டுமானச் சட்டம் சர்வதேச தரங்களுடன் எவ்வாறு ஒப்பிடப்படுகிறது என்பதையும் பார்க்கவும்.

வாங்குபவர்களின் உரிமைகோரலை இழக்கச் செய்யும் தவறுகள்

மீண்டும் மீண்டும் நிகழும் தவறுகள் தொழில்நுட்ப ரீதியானவை அல்ல, மாறாக நடைமுறை ரீதியானவை. வாய்மொழி வாக்குறுதியின் அடிப்படையில் ஒரு குறைபாடற்ற விநியோக அறிக்கையில் கையொப்பமிடுவது முதலாவது; ஏனெனில், எந்தத் தவறும் நடக்கவில்லை என்ற வாதத்தை அது ஒப்பந்தக்காரருக்கு அளிக்கிறது. விநியோகம் செய்யப்படும் நாளன்றே ஐந்து சதவிகிதப் பிடித்தத்தை விடுவிப்பது இரண்டாவது. இரண்டு மாத விதி பொருந்தும் என்றோ, அல்லது அதற்கு மாறாக இருபது வருட நிபந்தனையற்ற பாதுகாப்பு பொருந்தும் என்றோ கருதுவது மூன்றாவது; உங்கள் எதிர்ப்புக்குப் பிறகு இரண்டு வருடங்களே உண்மையான காலக்கெடு ஆகும்.

மேலும் இரண்டு தவறுகள் ஆவணங்கள் தொடர்பானவை. கட்டுமானப் பொறுப்பு ஒப்பந்தக்காரரிடம் இருக்கும்போது, ​​வாங்குபவர்கள் வழக்கமாக டெவலப்பரை அணுகுகிறார்கள், அல்லது இதற்கு நேர்மாறாக நடக்கிறது, இதனால் பல மாதங்களை இழக்கிறார்கள்; எது உண்மை, எது பொய் என்பதை 'கூப்- என் ஆன்னிங்ஸ்ஓவர்ஈன்கோம்ஸ்ட்' (koop- en aannemingsovereenkomst) உங்களுக்குத் தெரிவிக்கும். மேலும், சொத்து ஒப்படைக்கப்பட்ட உடனேயே அதை வாடகைக்கு விடும் வாங்குபவர்கள், ஒரு குத்தகைதாரர் பழுதுபார்ப்பதற்கான அணுகலைச் சிக்கலாக்குகிறார் என்பதையும், குத்தகைதாரரின் உரிமைகள் என்ன செய்ய முடியும், எப்போது செய்ய முடியும் என்பதைக் கட்டுப்படுத்துகின்றன என்பதையும் கண்டறிகிறார்கள். வாடகைக்கு விடுவதே திட்டம் என்றால், குத்தகை தொடங்குவதற்கு முன்பே குறைபாடுகளைச் சரிசெய்ய ஏற்பாடு செய்யுங்கள்.

இறுதியாக, ஒப்பந்தத்தை ஒரு வார்ப்புருவாகக் கருத வேண்டாம். பொறுப்பு வரம்புகள், பின்விளைவு இழப்புகளுக்கான விலக்குகள் மற்றும் கள நிலைமைகளின் அபாயத்தை மாற்றும் உட்பிரிவுகள் ஆகியவை பொதுவானவை. மேலும், பிரிவு 7:758 பத்தி 4-இல் உள்ள கட்டாயப் பாதுகாப்பை ஒரு நுகர்வோரிடமிருந்து பறிக்க முடியாது என்றாலும், வேறு பல விஷயங்கள் பேச்சுவார்த்தைக்கு உட்பட்டவை. ஒப்பந்தங்களில் நுகர்வோர் பாதுகாப்பு மற்றும் டச்சு ஒப்பந்தச் சட்டத்திற்கான எங்கள் வழிகாட்டியில் விவரிக்கப்பட்டுள்ள வகையான பொதுவான ஒப்பந்த மறுஆய்வு விதிகள், வணிக ஒப்பந்தங்களுக்குப் பொருந்துவதைப் போலவே இங்கும் பொருந்தும் . மேலும், கையொப்பமிடுவதற்கு முன் ஒரு குறிப்பிட்ட ஒப்பந்த மறுஆய்வு செய்வது, வழக்காடுதலை விட மிகவும் மலிவானது.

குறைபாடு தோன்றினால் என்ன செய்வது

குறைபாட்டைக் கண்டறிந்த அன்றே நடவடிக்கை எடுங்கள். குறைபாட்டைப் புகைப்படம் எடுத்து, தேதியைக் குறித்து, என்ன தவறு, என்ன செய்ய வேண்டும் என்பதை விவரித்து, ஒரு நியாயமான காலக்கெடுவுடன் ஒப்பந்தக்காரருக்கு எழுத்துப்பூர்வமான புகாரை அனுப்புங்கள். பிரச்சினை நிலுவையில் இருக்கும்போது முன்பணத்தை விடுவிக்காதீர்கள், மேலும் எழுத்துப்பூர்வமான ஒப்புதலுக்குப் பதிலாக முறைசாரா வாக்குறுதியை ஏற்காதீர்கள். ஒப்பந்தக்காரர் காரணத்தை மறுத்தால், தடயம் மறைந்துபோவதற்கு முன்பு ஒரு நிபுணரை நியமிக்கவும்.

நீங்கள் சொத்தை கூட்டாக வாங்கியிருந்தாலும் சரி, அல்லது நெதர்லாந்திற்குப் புதிதாக வந்தவராக வாங்கியிருந்தாலும் சரி, நிலைமை மாறுபடாது. கூட்டாக வீடு வாங்குவது மற்றும் நெதர்லாந்தில் ஒரு வெளிநாட்டவராக வீடு வாங்குவது குறித்த எங்கள் வழிகாட்டுதல் , வாங்குபவர்களைப் பெரும்பாலும் சிக்கலில் மாட்டும் விஷயங்களைத் தெளிவுபடுத்துகிறது. மேலும், ஒரு குறைபாட்டைத் தொடர்ந்து கையாள்வது மதிப்புள்ளதா, யாருக்கு எதிராக என்பது குறித்து ஒரு ரியல் எஸ்டேட் வழக்கறிஞர் ஒரே சந்திப்பிலேயே உங்களுக்குத் தெரிவித்துவிடுவார். நடவடிக்கைகள் தவிர்க்க முடியாததாகிவிட்டால், ஒரு ரியல் எஸ்டேட் வழக்கறிஞர், தவறு நிகழ்ந்ததற்கான அறிவிப்பிலிருந்து அந்த வழக்கை நடுவர் மன்றம் அல்லது நீதிமன்றம் வரை கொண்டு செல்வார்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

நெதர்லாந்தில் புதிதாகக் கட்டப்பட்ட வீடுகளை வாங்குபவர்களுக்கு, குறைபாடுகள் ஏற்படும்போது குறிப்பிட்ட சட்டப்பூர்வப் பாதுகாப்புகளும் ஒப்பந்த உத்தரவாதங்களும் உள்ளன. நடைமுறையில் அடிக்கடி எழும் அம்சங்களை கீழே உள்ள கேள்விகள் உள்ளடக்கியுள்ளன.