ஒரு சொத்தின் நிறைவேற்று விற்பனை: அது செயல்படும் விதம் மற்றும் கடனளிப்பவருக்கான அபாயங்கள்

நீங்கள் ஒரு தீர்ப்பைப் பெற்றுள்ளீர்கள். நீதிமன்றம் உங்கள் கோரிக்கையை ஏற்றுக்கொண்டு, எதிர் தரப்பினர் பணம் செலுத்துமாறு உத்தரவிட்டுள்ளது. ஆனால், கடனாளி பணம் செலுத்தவில்லை. அவர்களுக்குச் சொந்தமான ஒரு சொத்து இருந்தால், உங்கள் கோரிக்கையை வசூலிப்பதற்கு அந்தச் சொத்தை வலுக்கட்டாயமாக விற்பனை செய்வது ஒரு வழியாக இருக்கலாம். இது நிறைவேற்று விற்பனை (executory sale - executtoriale verkoop) என்று அழைக்கப்படுகிறது. இருப்பினும், ஒரு வெற்றிகரமான அமலாக்கத்திற்கான பாதை நீண்டது, செலவு மிக்கது மற்றும் நிச்சயமற்றது. இந்தக் கட்டுரையில், இந்தச் செயல்முறை எவ்வாறு செயல்படுகிறது என்பதையும், ஒரு கடனளிப்பவராக நீங்கள் வழியில் எதிர்கொள்ளும் அபாயங்கள் யாவை என்பதையும் விளக்குகிறோம்.

அமல்படுத்தக்கூடிய உரிமைப் பத்திரம்: தொடக்கப் புள்ளி

ஒரு சொத்தின் மீதான அமலாக்கம் எப்போதும் அமல்படுத்தக்கூடிய உரிமைப் பத்திரத்துடன் (executtoriale titel) தொடங்குகிறது. இது, சட்டம் அமலாக்கத்தை அனுமதிக்கும் ஓர் ஆவணமாகும். மிகவும் பொதுவான உரிமைப் பத்திரம் நீதிமன்றத் தீர்ப்பாகும், ஆனால் ஒரு நோட்டரி பத்திரம் அல்லது நீதிமன்ற உத்தரவும் உரிமைப் பத்திரமாகச் செயல்படலாம். அந்தத் தீர்ப்பு தற்காலிகமாக அமல்படுத்தக்கூடியதாக அறிவிக்கப்பட்டிருக்க வேண்டும், அல்லது மேல்முறையீட்டிற்கான காலக்கெடு முடிந்திருக்க வேண்டும். செல்லுபடியாகும், அமல்படுத்தக்கூடிய உரிமைப் பத்திரம் இல்லாமல், அமலாக்கத்தைத் தொடங்க முடியாது.

சேவை மற்றும் பணம் செலுத்துவதற்கான ஆணை

எந்தவொரு ஜப்தியும் விதிக்கப்படுவதற்கு முன்பு, ஜப்தி அதிகாரி தீர்ப்பைக் கடனாளிக்கு முறையாக வழங்க வேண்டும் — அதாவது, அதை அதிகாரப்பூர்வமாக அளிக்க வேண்டும். பின்னர் ஜப்தி அதிகாரி பணம் செலுத்துமாறு ஒரு உத்தரவைப் பிறப்பிக்கிறார். டச்சு உரிமையியல் நடைமுறைச் சட்டத்தின் (Rv) பிரிவு 439-இன் கீழ், கடனாளி தானாக முன்வந்து பணம் செலுத்துவதற்கு குறைந்தபட்சம் இரண்டு நாட்கள் அவகாசம் வழங்கப்படுகிறது. பணம் செலுத்தப்படாமல் அந்தக் காலக்கெடு முடிந்த பின்னரே, உண்மையான அமலாக்கம் தொடங்கப்படலாம்.

இந்த நடவடிக்கை வெறும் சம்பிரதாயமானதல்ல. அறிவிப்பில் குறைபாடு இருந்தாலோ அல்லது உத்தரவு சரியாகப் பிறப்பிக்கப்படாவிட்டாலோ, கடனாளி அந்த அமலாக்கத்தை எதிர்த்து வழக்குத் தொடரலாம். எனவே, ஜாமீன் அதிகாரி இந்தப் பணியை மிக நுணுக்கமாக மேற்கொள்வது அவசியமாகும்.

சொத்தின் மீதான நிறைவேற்று அதிகாரி இணைப்பு

பணம் செலுத்தும் காலம் முடிவடைந்த பிறகு, ஜாமீன் அதிகாரி அந்தச் சொத்தின் மீது ஒரு நிறைவேற்றத்தக்கப் பற்றுகையை விதிக்கிறார். இந்தப் பற்றுகையானது நிலப் பதிவகத்தின் (கடாஸ்டர்) பொதுப் பதிவேடுகளில் (பிரிவு 505 ஆர்வி) பதிவு செய்யப்படுகிறது. அந்தத் தருணத்திலிருந்து, இந்தப் பற்றுகை மூன்றாம் தரப்பினருக்குத் தெரியவருகிறது மற்றும் அந்தச் சொத்து சட்டப்பூர்வமாகப் பளுவேற்றப்படுகிறது. கொள்கையளவில், கடனாளி இனி அந்தச் சொத்தை விற்கவோ அல்லது அதன் மீது புதிய உரிமைகளைப் பளுவேற்றவோ முடியாது. அவ்வாறு அவர்கள் செய்தாலும், வாங்குபவர் அல்லது புதிய வரையறுக்கப்பட்ட உரிமைதாரர், பற்றுகை விதித்த கடனளிப்பவருக்கு எதிராக அந்தப் பரிவர்த்தனையை நம்பி இருக்க முடியாது.

ஜப்தி அதிகாரி, கடனாளிக்கும் அடமானதாரர்களுக்கும் ஜப்தி குறித்து அறிவிக்கிறார். அடமானதாரர்களுக்கு அமலாக்கத்தை தங்கள் கைகளில் எடுத்துக்கொள்ளும் உரிமை உண்டு — இதுபற்றி பின்னர் விரிவாகக் காண்போம்.

பொது ஏலம்

நிறைவேற்றப்பட வேண்டிய சொத்து விற்பனையானது பொது ஏலம் மூலம் நடைபெற வேண்டும் என்பதே முக்கிய விதியாகும் (Rv மற்றும் அதைத் தொடர்ந்த பிரிவு 514). இந்த ஏலத்தை ஒரு சிவில்-சட்ட நோட்டரி ஏற்பாடு செய்கிறார், அவரே ஏல விதிமுறைகளையும் வகுக்கிறார். அந்தச் சொத்து, பொதுப் பதிவேடுகள் மூலமாகவும், பொதுவாக பிரத்யேக ஏலத் தளங்கள் வழியாகவும் முன்கூட்டியே அறிவிக்கப்படுகிறது. அந்த நோட்டரி, விளம்பரங்களைக் கையாள்வது, தகவல் ஆவணங்களைத் தொகுப்பது மற்றும் ஏலத்தைத் தானே நடத்துவது போன்ற பணிகளை மேற்கொள்கிறார்.

ஏல நாளன்று, ஆர்வமுள்ள தரப்பினர் ஏலம் கேட்கலாம். அதிக விலை கோரியவருக்குச் சொத்து வழங்கப்படும், அதன் பிறகு நோட்டரி கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தைத் தயாரிப்பார். கொள்முதல் விலையை வழக்கமாகச் சில வாரங்களுக்குள் செலுத்த வேண்டும். பணம் செலுத்திய பிறகு, நிறைவேற்று விற்பனைக்கான நோட்டரி பத்திரம் மூலம் சொத்து மாற்றம் நடைபெறும், அதுவும் நிலப் பதிவேட்டில் பதிவு செய்யப்படும்.

ஒரு மாற்றாக தனிப்பட்ட விற்பனை

பொது ஏலத்திற்கு கூடுதலாக, டச்சு சிவில் சட்டத்தின் (BW) பிரிவு 3:268(2) ஒரு தனியார் விற்பனைக்கான வாய்ப்பை வழங்குகிறது. இதற்கு ஆரம்ப நிவாரண நீதிபதியின் அனுமதி தேவைப்படுகிறது, இது கடனாளி அல்லது அடமானதாரரால் கோரப்படுகிறது - பற்று வைக்கும் கடனளிப்பவரால் அல்ல. ஒரு ஏலத்தை விட ஒரு தனியார் விற்பனை அதிக வருவாயை ஈட்டும் என்பது நம்பத்தகுந்ததாக இருந்தால் நீதிபதி அந்த அனுமதியை வழங்குகிறார்.

நடைமுறையில், குறிப்பாக சம்பந்தப்பட்ட அனைத்துக் கடனளிப்பவர்களும் இதற்கு ஒப்புக்கொள்ளும்போது, ​​இந்த வழிமுறை அதிகளவில் பின்பற்றப்படுகிறது. ஒரு தனிப்பட்ட விற்பனை பொதுவாக மிகவும் சுமுகமாக நடைபெறுகிறது, அதிக விலையைப் பெற்றுத் தருகிறது மற்றும் ஏலச் செலவுகளையும் மிச்சப்படுத்துகிறது. கடனளிப்பவரைப் பொறுத்தவரை, பல சமயங்களில் இந்த வாய்ப்பைப் பற்றித் தீவிரமாகச் சிந்திப்பது விவேகமானதாகும்.

கடனாளி மட்டுமே ஒரே உரிமையாளராக இல்லாவிட்டால் என்ன செய்வது?

நடைமுறையில், கடனாளி பெரும்பாலும் சொத்தின் ஒரே உரிமையாளராக இருப்பதில்லை. இரு இணை உரிமையாளர்கள், ஒவ்வொருவரும் சமமான, பிரிக்கப்படாத அரைப் பங்கை வைத்திருப்பது ஒரு பொதுவான சூழ்நிலையாகும் — உதாரணமாக, சேர்ந்து ஒரு வீட்டை வாங்கிய கூட்டாளிகள். இது சட்ட அமலாக்கத்திற்கு குறிப்பிடத்தக்க விளைவுகளை ஏற்படுத்துகிறது.

ஒரு இணை உரிமையாளரின் மீது பற்றுரிமை கோரும் கடனளிப்பவர், கொள்கையளவில், அந்த கடனாளியின் பிரிக்கப்படாத சொத்துப் பங்கின் மீது மட்டுமே பற்றுரிமை கோரி விற்க முடியும், முழு சொத்தையும் அல்ல (டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 3:175, BW). மற்றொரு இணை உரிமையாளரின் பங்கு இந்த அமலாக்கத்தின் வரம்பிற்குள் வராது, ஏனெனில் அந்த நபர் கடனுக்குப் பொறுப்பல்ல. எனவே, கடனளிப்பவரால் முழு வீட்டையும் வெறுமனே ஏலம் விட முடியாது.

சிக்கல் என்னவென்றால், பிரிக்கப்படாத அரைப் பங்கை விற்பது மிகவும் கடினம். அதனுடன் வரும் அனைத்து நடைமுறைச் சிக்கல்களையும் கருத்தில் கொண்டு, ஒரு பகுதிப் பங்கைப் பெற்று, முன்பின் தெரியாத ஒருவருடன் இணை உரிமையாளராக ஆவதற்கு எந்தவொரு வாங்குபவரும் முன்வருவதில்லை. ஒரு பொது ஏலத்தில், அத்தகைய பங்கு விற்கப்பட்டாலும் கூட, அதன் விகிதாசார மதிப்பில் ஒரு சிறு பகுதியை மட்டுமே ஈட்டும்.

அந்தக் காரணத்திற்காக, ஒரு கடனளிப்பவர் பொதுவாக அந்தச் சொத்துப் பிரிவினை செய்யப்பட வேண்டும் என விரும்புவார். BW-இன் பிரிவு 3:180-இன் கீழ், ஒரு இணை உரிமையாளரின் பங்கைப் பறிமுதல் செய்துள்ள கடனளிப்பவர், மற்ற இணை உரிமையாளரின் விருப்பத்திற்கு எதிராகக் கூட, அந்தச் சொத்துப் பிரிவினையைக் (வெர்டெலிங்) கோரலாம். பிரிவினையின் மூலம், முழுச் சொத்தையும் விற்று, அதன் நிகர வருமானத்தை இணை உரிமையாளர்களுக்கு அவர்களின் பங்குகளுக்கு ஏற்பப் பிரிக்கலாம். பின்னர் கடனளிப்பவர், கடனாளியின் வருமானப் பங்கிலிருந்து அதை வசூலிக்கலாம், அதே நேரத்தில் மற்ற இணை உரிமையாளரின் பங்கு அந்த நபருக்குச் செலுத்தப்பட்டு, கடனளிப்பவரின் கைக்கு எட்டாதவாறு இருக்கும்.

கூட்டு உரிமையாளர்கள் ஒரு பொது சொத்துரிமையில் (gemeenschap van goederen) திருமணம் செய்துகொண்டு, அந்தக் கடனும் ஒரு பொதுக் கடனாக இருக்கும்போது ஒரு மாறுபட்ட சூழ்நிலை எழுகிறது. அந்தச் சூழலில், இரு துணைவர்களும் பொறுப்பாளிகளாக இருப்பதால், கொள்கையளவில் முழுப் பொது சொத்துரிமையும் — முழுச் சொத்து உட்பட — ஒரு பொறுப்பாளியாகச் செயல்பட முடியும். கூட்டுக் கடன் போன்ற, இரு உரிமையாளர்களும் கூட்டாகப் பொறுப்பேற்க வேண்டிய பிற கடன்களுக்கும் இதுவே பொருந்தும். இருப்பினும், உரிமையாளர்களில் ஒருவர் மட்டுமே ஒரு தனிப்பட்ட கடனுக்கு கடனாளியாக இருக்கும் பட்சத்தில், அந்த நபரின் பங்கிற்கான வரம்பு பொருந்தும்.

எனவே, கடனளிப்பவர் ஜப்தி நடவடிக்கையை மேற்கொள்வதற்கு முன்பு, சொத்தின் பதிவு செய்யப்பட்ட உரிமையாளர்கள் யார் என்பதையும், அவர்கள் எந்த அடிப்படையில் அதை வைத்திருக்கிறார்கள் என்பதையும் சரிபார்ப்பது அவசியமாகும். நிலப் பதிவகம் (கடஸ்டர்) உரிமை நிலையை காட்டுகிறது. முழு சொத்தின் மீதா அல்லது பிரிக்கப்படாத ஒரு பங்கின் மீதா ஜப்தி நடவடிக்கையை மேற்கொள்ள முடியும் என்பது, மீட்புக்கான வாய்ப்புகளையும், அதற்கான செலவுகளையும், தேவைப்படும் நேரத்தையும் பெருமளவில் தீர்மானிக்கிறது.

வருமானப் பங்கீடு: தரவரிசை ஏற்பாடு

சொத்து விற்கப்பட்டு, அதற்கான கொள்முதல் விலை பெறப்பட்டவுடன், அதன் வருமானம் பகிர்ந்தளிக்கப்பட வேண்டும். பல கடனளிப்போர் இருக்கும்பட்சத்தில் — இது பொதுவாக சொத்து அமலாக்கத்தின்போது காணப்படும் ஒரு நிலையாகும் — ஒரு தரவரிசை ஏற்பாடு (ரேங்க்ரெகெலிங்) நடைபெறுகிறது (ஆர்டிகிள் 551 ஆர்வி மற்றும் அடுத்தடுத்த பிரிவுகள்). நோட்டரி அல்லது மேற்பார்வை நீதிபதி, எந்தக் கடனளிப்போருக்கு எந்த வரிசையில் பணம் செலுத்தப்பட வேண்டும் என்பதைத் தீர்மானிக்கிறார்.

அடமானதாரருக்கு முதல் இடம் உண்டு. அடுத்ததாக, வரித்துறை அதிகாரிகள் போன்ற முன்னுரிமை பெற்ற கடனளிப்பவர்கள் வருகிறார்கள். அதன்பிறகு, அமலாக்கத்திற்கான செலவுகள் செலுத்தப்படுகின்றன. பின்னர் மீதமுள்ள தொகை, பற்று வைத்த கடனளிப்பவர்களுக்கு அவர்களின் பற்று தேதியின் தரவரிசையின்படி பகிர்ந்தளிக்கப்படுகிறது: யார் முதலில் பற்று வைத்தாரோ அவருக்கு உயர் தரவரிசை உண்டு. முழுப் பகிர்வுக்குப் பிறகு மீதமுள்ள தொகை கடனாளிக்குச் செல்கிறது.

இடர் 1: அடமானதாரருக்கு முன்னுரிமை

கடனளிப்பவருக்கு உள்ள மிக அடிப்படையான இடர் என்பது முன்னுரிமை வரிசையாகும். ஒரு வங்கி அல்லது பிற அடமானதாரர், சொத்தின் மீது அடமான உரிமையைக் கொண்டிருப்பதால், கட்டமைப்பு ரீதியாகப் பற்றுவைக்கும் கடனளிப்பவரை விட முன்னுரிமை பெறுகிறது. இதன் பொருள், விற்பனை வருமானத்திலிருந்து, நிலுவை வட்டி மற்றும் இதர செலவுகள் உட்பட அடமானக் கடன் முதலில் செலுத்தப்படுகிறது என்பதாகும். அதன் பிறகு மீதமுள்ள தொகை மட்டுமே கடனளிப்பவருக்குக் கிடைக்கும்.

சந்தை மதிப்பை விட அதிக அடமானக் கடன் கொண்ட ஒரு சொத்தை நியாயமான விலைக்கு விற்றாலும் கூட, அடமானம் திருப்பிச் செலுத்தப்பட்ட பிறகு, அதைப் பறிமுதல் செய்த கடனளிப்பவருக்குக் கிட்டத்தட்ட எதுவும் மிஞ்சாமல் போகலாம்.

இடர் 2: அமலாக்க நடவடிக்கையால் கிடைக்கும் வருமானம் எதிர்பார்த்ததை விடக் குறைவாக இருப்பது.

பொது ஏலம் மூலம் விற்கப்படும் சொத்துக்கள், திறந்த சந்தையில் தனிப்பட்ட முறையில் வழங்கப்படும் சொத்துக்களை விடக் கட்டமைப்பு ரீதியாகக் குறைந்த விலையையே பெறுகின்றன. ஏலம் எடுப்பவர்கள் தாங்கள் ஒரு கட்டாய விற்பனைச் சொத்தை வாங்குகிறோம் என்பதை அறிந்தே இருக்கிறார்கள்: சொத்தை ஆய்வு செய்ய அவர்களுக்குக் குறைந்த வாய்ப்புகளே உள்ளன, சொத்தின் நிலை எப்போதும் முழுமையாகத் தெரிவதில்லை, மேலும் முந்தைய குடியிருப்பாளர் தானாக முன்வந்து காலி செய்ய மாட்டார் என்பதற்கும் வாய்ப்புள்ளது. இவை அனைத்தும் குறைந்த ஏல விலையில் பிரதிபலிக்கின்றன.

நடைமுறையில், அமலாக்கத்தின் மூலம் கிடைக்கும் வருமானம், திறந்த சந்தை மதிப்பை விட வழக்கமாக 15 முதல் 30 சதவீதம் குறைவாகவே இருக்கும், சில சமயங்களில் இதை விட அதிகமாகவும் இருக்கலாம். அதிகாரப்பூர்வ வரி மதிப்பு (WOZ) அல்லது ஒரு மதிப்பீட்டு அறிக்கையின் அடிப்படையில் தங்கள் கணக்கீடுகளைச் செய்த ஒரு கடனளிப்பவர், ஏலத்திற்குப் பிறகு ஒரு விரும்பத்தகாத ஆச்சரியத்தை எதிர்கொள்ள நேரிடலாம்.

இடர் 3: போட்டியிடும் பற்றுறுதியளிக்கும் கடனளிப்போர்

கடனாளியின் சொத்தின் மீது கடன் கொடுத்தவர் மட்டுமே கண் வைத்திருப்பது அரிது. மற்ற கடன் கொடுத்தவர்களும் ஜப்தி செய்திருக்கலாம், மேலும் நிலப் பதிவேட்டில் அவர்களின் ஜப்தி பதிவு செய்யப்பட்ட தேதியைக் கொண்டு அவர்களின் வரிசை தீர்மானிக்கப்படுகிறது. யார் முதலில் செய்தாரோ அவருக்கே முன்னுரிமை அளிக்கப்படும்.

தாமதமாகக் கடன் வழங்குபவர் வரிசையில் பின்தங்கிவிடும் அபாயத்தை எதிர்கொள்கிறார், மேலும் அதற்குள் கிடைக்கக்கூடிய வருமானம் தீர்ந்துவிடுகிறது. எனவே, அமல்படுத்தக்கூடிய உரிமைப் பத்திரத்தைப் பெற்றவுடன், முடிந்தவரை விரைவாகப் பற்றுவைப்பு நடவடிக்கையைத் தொடர்வது அறிவுறுத்தப்படுகிறது.

இடர் 4: செலவுகள் வருவாயைக் குறைக்கும்.

ஒரு சொத்தின் மீது சட்ட அமலாக்கம் செய்வதில் கணிசமான செலவுகள் அடங்கியுள்ளன: அறிவிப்பு மற்றும் ஜப்திக்கான ஜாமீன் அதிகாரியின் கட்டணம், ஏலம் அல்லது தனிப்பட்ட விற்பனைக்கான நோட்டரி கட்டணம், பதிவு செய்வதற்கான நிலப் பதிவகச் செலவுகள், மற்றும் கடனாளி தானாக முன்வந்து சொத்தை விட்டு வெளியேறாத பட்சத்தில் ஏற்படக்கூடிய வெளியேற்றச் செலவுகள் ஆகியவை இதில் அடங்கும். கடனாளிகளுக்குப் பணம் செலுத்துவதற்கு முன்பு, இந்தச் செலவுகள் அனைத்தும் விற்பனை வருமானத்திலிருந்து கழிக்கப்படுகின்றன.

அமலாக்கச் செலவுகள் சாதாரண கோரிக்கைகளை விட முன்னுரிமை பெற்றிருந்தாலும், அவை கடனளிப்பவருக்குக் கிடைக்கும் நிகர வருவாயைக் குறைக்கின்றன. ஒப்பீட்டளவில் குறைந்த மதிப்புள்ள அல்லது அதிக அடமானக் கடன் உள்ள சொத்துக்களுக்கு, இந்தச் செலவுகள் கிடைக்கக்கூடிய உபரித் தொகையின் கணிசமான பகுதியை விழுங்கிவிடக்கூடும்.

அபாயம் 5: அமலாக்கத் தடை உத்தரவு நடவடிக்கைகள்

கடனாளிக்கு, இடைக்கால நிவாரண நீதிபதியின் முன் அமலாக்கத் தடை உத்தரவு நடவடிக்கைகள் (executiekortgeding) மூலம் அமலாக்கத்தை எதிர்த்து சவால் விடும் உரிமை உண்டு (Rv பிரிவு 438). உதாரணமாக, கோரிக்கை ஏற்கனவே (பகுதியாக) செலுத்தப்பட்டுவிட்டது என்றோ, அமலாக்க அதிகாரம் தவறாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது என்றோ, அல்லது அமலாக்கத்திற்குத் தடையாக இருக்கும் புதிய சூழ்நிலைகள் உருவாகியுள்ளன என்றோ வாதிடுவதால், அமலாக்கத்தை நிறுத்தி வைக்கக் கோரலாம்.

கொள்கையளவில், பணம் செலுத்த இயலாமை மட்டுமே கடனைத் தற்காலிகமாக நிறுத்திவைக்கப் போதுமான காரணம் அல்ல. ஆனால், இறுதியில் கடன் கொடுத்தவர் சொல்வது சரி என நிரூபிக்கப்பட்டாலும் கூட, தடையாணை நடவடிக்கைகளுக்கு நேரமும் பணமும் செலவாகும். இதனால், இந்தச் செயல்முறை வாரக்கணக்கில் தாமதமாகலாம், அதே நேரத்தில் செலவுகளும் அதிகரிக்கும்.

இடர் 6: அடமானதாரரால் சுருக்கமான அமலாக்கம்

BW-இன் பிரிவு 3:268, அடமானதாரருக்கு உடனடி அமலாக்க உரிமையை (parate executie) வழங்குகிறது: நீதிமன்ற உரிமைப் பத்திரம் தேவையில்லாமலும், பற்று வைத்த கடனளிப்பவரின் அனுமதி இல்லாமலும் அவர்களால் சொத்தை விற்க முடியும். கடனாளி தனது அடமானக் கடமைகளை நிறைவேற்றத் தவறினால், வங்கி பொதுவாகத் தானே அமலாக்க நடவடிக்கையைத் தொடர முடிவு செய்யும்.

அந்தச் சூழ்நிலையில், ஜப்தி செய்யும் கடனளிப்பவர் தனது கட்டுப்பாட்டை முற்றிலுமாக இழந்துவிடுகிறார். விற்பனையின் நேரம், முறை மற்றும் சான்றளிப்பவர் ஆகியவற்றை வங்கியே தீர்மானிக்கிறது. அடமானக் கடன் மற்றும் அதனுடன் தொடர்புடைய செலவுகள் திருப்பிச் செலுத்தப்பட்ட பிறகு, தங்களுக்கு ஏதேனும் மீதம் உள்ளதா என்பதைப் பொறுத்திருந்து பார்ப்பதைத் தவிர கடனளிப்பவரால் வேறு எதுவும் செய்ய இயலாது.

அபாயம் 7: கடனாளி திவாலாவது

அமலாக்கச் செயல்பாட்டின் போது கடனாளி திவாலானவர் என அறிவிக்கப்பட்டால், திவால் அறங்காவலர் கடனாளியின் உரிமைகளை ஏற்கிறார். அப்போது சொத்தின் மீதான ஜப்தி, திவால் சொத்துக்களின் ஒரு பகுதியாகிவிடுகிறது, மேலும் தனிநபர் அமலாக்கம் கொள்கையளவில் நிறுத்தப்படுகிறது. அதன்பிறகு இந்த விவகாரம் திவால் நடவடிக்கைகளின் மூலமே தீர்க்கப்படுகிறது.

அறங்காவலர் சொத்தை விற்பனை செய்வது குறித்து முடிவெடுக்கிறார், மேலும் அதன் மூலம் கிடைக்கும் வருமானம் திவால் சட்டத்தின்படி விநியோகிக்கப்படுகிறது. அடமானம் அல்லது பிணையம் இல்லாத ஒரு பாதுகாப்பற்ற கடனளிப்பவரைப் பொறுத்தவரை, பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், அவர்களுக்கு ஏதேனும் பணம் கிடைத்தாலும், அவர்களின் கோரிக்கைத் தொகையில் ஒரு குறிப்பிட்ட சதவீதம் மட்டுமே வழங்கப்படும்.

இடர் 8: எஞ்சிய கடன் எதையும் தீர்க்காது

ஒரு வெற்றிகரமான அமலாக்கம் கூட, கோரிக்கை முழுமையாகத் தீர்க்கப்பட்டுவிட்டது என்று அர்த்தமல்ல. அடமானக் கடன், செலவுகள் மற்றும் பிற கோரிக்கைகளைக் கழித்த பிறகு கிடைக்கும் விற்பனைத் தொகை, முழு கோரிக்கையையும் ஈடுகட்டப் போதுமானதாக இல்லாவிட்டால், ஒரு மீதக் கடன் எஞ்சியிருக்கும். அதற்கு கடனாளி தனிப்பட்ட முறையில் பொறுப்பாவார்.

ஆனால், தனது வீட்டை இழந்து நிதி நெருக்கடியில் இருக்கும் ஒரு கடனாளிக்கு, பொதுவாக மீட்கக்கூடிய சொத்துக்கள் குறைவாகவே எஞ்சியிருக்கும். அப்போது, ​​கடன் கொடுத்தவர் முறையாக ஒரு மீதத்தொகைக் கோரிக்கையை வைத்திருந்தாலும், நடைமுறையில் அதை உண்மையில் வசூலிப்பதற்கான வாய்ப்பு குறைவாகவே உள்ளது.

ஆபத்து 9: மேல்முறையீட்டில் தோல்வியடையும் அதே வேளையில் முதல்நிலைத் தீர்ப்பை அமல்படுத்துவது

முதல் கட்டத்தில் வழங்கப்படும் ஒரு தீர்ப்பு, பெரும்பாலும் தற்காலிகமாக அமல்படுத்தக்கூடியதாக அறிவிக்கப்படுகிறது. இதன் பொருள், மேல்முறையீடு நிலுவையில் இருக்கும்போதும், தீர்ப்பு இன்னும் இறுதி செய்யப்படாதபோதும், நீங்கள் அமலாக்க நடவடிக்கைகளைத் தொடர அனுமதிக்கப்படுகிறீர்கள் என்பதாகும். நீங்கள் காத்திருக்க வேண்டியதில்லை என்பதால் இது கவர்ச்சிகரமாகத் தோன்றலாம், ஆனால் இதில் ஒரு கணிசமான ஆபத்து உள்ளது: மேல்முறையீடு உங்களுக்கு எதிராகத் தீர்க்கப்பட்டு, தீர்ப்பு ரத்து செய்யப்பட்டால், நீங்கள் சொத்தின் மீது அமலாக்க நடவடிக்கை எடுத்ததற்கான சட்ட அடிப்படை, பின்னோக்கிய விளைவுடன் இல்லாமல் போய்விடும்.

இதன் விளைவுகள் மிக நீண்டதாக இருக்கலாம். அப்போது நீங்கள் செல்லுபடியாகும் உரிமைப் பத்திரம் இல்லாமல் கடனைத் திணித்திருப்பீர்கள், அதன் விளைவாகக் கடனாளிக்கு ஏற்பட்ட இழப்பிற்கு, கொள்கையளவில், நீங்கள் பொறுப்பாவீர்கள். இதற்கிடையில் அந்தச் சொத்து விற்கப்பட்டு மூன்றாம் தரப்பினருக்கு மாற்றப்பட்டுவிட்டதால், பொதுவாக அந்த விற்பனையை உங்களால் இனி ரத்து செய்ய முடியாது: கடனைத் திணிக்கும் ஏலத்தில் நல்லெண்ணத்துடன் சொத்தை வாங்கிய வாங்குபவர் பாதுகாக்கப்படுகிறார். அப்போது நீங்கள் பெற்ற தொகையைத் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டும், அதோடு, கடனைத் திணிக்கும் மதிப்புக்கும் சொத்தின் உண்மையான மதிப்புக்கும் உள்ள வேறுபாடு, இடமாற்றச் செலவுகள் மற்றும் அதன் விளைவாக ஏற்படும் சேதங்கள் போன்ற கூடுதல் இழப்புகளுக்கும் ஈடுசெய்ய வேண்டியிருக்கும்.

மேலும், இந்தப் பொறுப்பு ஒரு கண்டிப்பான, இடர் அடிப்படையிலான பொறுப்பாகும்: பின்னர் ரத்து செய்யப்படும் ஒரு தீர்ப்பை அமல்படுத்தும் எவரும், அவர் முற்றிலும் நல்லெண்ணத்துடன் செயல்பட்டிருந்தாலும் கூட, தனது சொந்த இடரிலேயே அவ்வாறு செய்கிறார். எனவே, மேல்முறையீட்டில் தோற்பது, அசல் கோரிக்கையை விட உங்களுக்கு அதிக செலவை ஏற்படுத்தக்கூடும். அந்தக் காரணத்திற்காக, உங்கள் வழக்கு எவ்வளவு வலுவானது என்பதையும், எதிர் தரப்பினர் ஏதேனும் பணத்தைத் திரும்பப் பெறுவதற்கான வழியை வழங்குகிறார்களா என்பதையும், உடனடியாக அமல்படுத்துவதை விட மேல்முறையீட்டின் முடிவிற்காகக் காத்திருப்பது புத்திசாலித்தனமானதா என்பதையும் எப்போதும் சீர்தூக்கிப் பாருங்கள்.

ஒரு கடனளிப்பவராக எடுக்க வேண்டிய சிறந்த நடவடிக்கை என்ன?

ஒரு சொத்தின் மீது சட்ட அமலாக்க நடவடிக்கைகளைத் தொடர்வதற்கு முன், ஒரு கவனமான மதிப்பீடு அவசியமாகும். பின்வரும் கேள்விகளை உங்களுக்கு நீங்களே கேட்டுக்கொள்ளுங்கள்: அந்தச் சொத்தின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பு என்ன, மற்றும் அடமானக் கடன் எவ்வளவு அதிகமாக உள்ளது? வேறு ஏதேனும் கடன் வழங்குநர்கள் இருக்கிறார்களா, மற்றும் அவர்களின் தரம் என்ன? கடனாளிக்குச் சொந்தமான, சட்ட அமலாக்கம் எளிதாகவும் மலிவாகவும் இருக்கக்கூடிய சொத்துக்கள் அல்லது வருமானம் ஏதேனும் உள்ளதா? மேலும், சட்ட அமலாக்க அச்சுறுத்தலின் கீழ் இருந்தாலும் இல்லாவிட்டாலும், ஒரு சுமுகமான தீர்வு என்பது ஒரு யதார்த்தமான தேர்வாக இருக்குமா?

சில நேரங்களில், அமலாக்கத்தை விட அமலாக்க அச்சுறுத்தலே நடைமுறையில் அதிக பலனளிக்கிறது. தங்கள் வீடு ஆபத்தில் உள்ளது என்பதை அறிந்த கடனாளிகள், தாங்கள் முன்பு மறுத்த ஒரு கட்டண ஏற்பாட்டையோ அல்லது சமரசத்தையோ ஏற்க பெரும்பாலும் தயாராக இருக்கிறார்கள். சரியான நேரத்தில் அனுப்பப்படும் ஒரு கோரிக்கை கடிதம் அல்லது அமலாக்க அறிவிப்பின் மூலம், நீண்ட மற்றும் செலவுமிக்க அமலாக்க செயல்முறையை முழுமையாக முடிக்க வேண்டிய அவசியமின்றி, விரும்பிய பலனைப் பெற முடியும்.

தீர்மானம்

ஒரு சொத்தின் நிறைவேற்று விற்பனை என்பது கடனளிப்பவரின் கைகளில் உள்ள ஒரு சக்திவாய்ந்த கருவியாகும், ஆனால் அது கோரிக்கையை முழுமையாக வசூலிப்பதற்கு எந்த உத்தரவாதமும் அளிக்காது. இந்தச் செயல்முறையில் பல சட்ட, நிதி மற்றும் நடைமுறை அபாயங்கள் உள்ளன, அவற்றுக்கு நல்ல தயாரிப்பும் உத்திசார்ந்த தேர்வுகளும் தேவைப்படுகின்றன. அடமானதாரரின் முன்னுரிமை வரிசை, குறைந்த அமலாக்க வருமானம், வழக்குச் செலவுகள், தடையாணை நடவடிக்கைகளுக்கான சாத்தியம் மற்றும் திவால் ஆகும் அபாயம் ஆகியவை இந்த வழியை எளிதாகக் கையாளக் கூடாது என்பதை உணர்த்துகின்றன.

ஒரு கடனளிப்பவராகிய நீங்கள், உங்கள் கடனைத் திரும்பப் பெறுவதற்கான வழிகளைத் தெளிவாகத் தெரிந்துகொள்ள விரும்புகிறீர்களா, அல்லது உங்கள் சூழ்நிலையில் சட்ட அமலாக்கம் சரியான நடவடிக்கையா என்பது குறித்து ஆலோசனை தேவையா? வழக்கறிஞர்கள்... Law & More உங்களுக்கு உதவுவதில் மகிழ்ச்சி அடைகிறோம்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

ஒரு சொத்தின் மீது நிறைவேற்று ஜப்தி நடவடிக்கையை மேற்கொள்ள எனக்கு என்னென்ன தேவைப்படும்?

உங்களுக்கு அமல்படுத்தக்கூடிய உரிமைப் பத்திரம் தேவை: பொதுவாக, தற்காலிகமாக அமல்படுத்தக்கூடியதாக அறிவிக்கப்பட்ட ஒரு நீதிமன்றத் தீர்ப்பு அல்லது அதன் மேல்முறையீட்டுக் காலம் முடிவடைந்த ஒரு தீர்ப்பு. அதன் அடிப்படையில், ஒரு ஜாமீன் அதிகாரி அந்தத் தீர்ப்பை வழங்கலாம், பணம் செலுத்துவதற்கான உத்தரவைப் பிறப்பிக்கலாம், பின்னர் கடனாளியின் சொத்தின் மீது நிறைவேற்று ஜப்தியைப் பிறப்பிக்கலாம்.

இணைப்பு ஏற்பட்டதிலிருந்து உண்மையான விற்பனை வரை இந்தச் செயல்முறைக்கு எவ்வளவு காலம் ஆகும்?

இது மாறுபடும், ஆனால் குறைந்தபட்சம் மூன்று முதல் ஆறு மாதங்கள் வரை ஆகும் என நீங்கள் எதிர்பார்க்கலாம். அமலாக்க ஏலத்திற்கான சட்டப்பூர்வ அறிவிப்புக் காலங்கள், கடனாளியால் தொடரப்படும் தடையாணை நடவடிக்கைகளின் சாத்தியம் மற்றும் தரவரிசை ஏற்பாடு தொடர்பான ஏதேனும் சர்ச்சைகள் ஆகியவை இந்தச் செயல்முறையை மேலும் நீட்டிக்கக்கூடும். சில சமயங்களில், இடைக்கால நிவாரண நீதிபதி மூலமான ஒரு தனியார் விற்பனை மிகவும் விரைவாக நடைபெறலாம்.

கடனாளியால் அமலாக்கத்தை நிறுத்த முடியுமா?

கடனாளி, இடைக்கால நிவாரண நீதிபதியின் முன் அமலாக்கத் தடை உத்தரவு நடவடிக்கைகளைத் தொடங்கி, அந்த அமலாக்கத்தை நிறுத்தி வைக்கக் கோரலாம். இது எளிதில் வெற்றி பெறுவதில்லை: பணம் செலுத்த இயலாமை மட்டுமே போதுமானதல்ல. அதிகார துஷ்பிரயோகம், அமலாக்கத்தைத் தடுக்கும் புதிய உண்மைகள், அல்லது தீர்ப்பில் வெளிப்படையான பிழை இருக்கும் இடங்களில் நீதிபதி தலையிடுகிறார். இருப்பினும், கடனாளி இறுதியில் வெற்றி பெறாவிட்டாலும் கூட, தடை உத்தரவு நடவடிக்கைகள் எப்போதும் செயல்முறையைத் தாமதப்படுத்துகின்றன.

விற்பனை மூலம் கிடைக்கும் தொகை கடனை விட குறைவாக இருந்தால் என்னவாகும்?

அமலாக்க நடவடிக்கைகளின் மூலம் கிடைக்கும் வருமானம், முழு கோரிக்கையையும் திருப்திப்படுத்தப் போதுமானதாக இல்லாவிட்டால், ஒரு மீதக் கடன் எஞ்சி இருக்கும். அதற்கு கடனாளி தனிப்பட்ட முறையில் பொறுப்பாவார். இருப்பினும், நடைமுறையில், அந்த மீதக் கடனை வசூலிப்பது கடினம்: ஏனெனில், தனது வீட்டை இழந்த ஒரு கடனாளியிடம் பொதுவாக மீட்கக்கூடிய சொத்துக்கள் குறைவாகவே எஞ்சியிருக்கும். நீங்கள் அந்த மீதக் கடன் கோரிக்கையைப் பதிவுசெய்து, பின்னர் கடனாளி புதிய சொத்துக்களைப் பெற்றால் மீண்டும் அமலாக்க நடவடிக்கைகளை மேற்கொள்ளலாம்.

கடனளிப்பவர் என்ற வகையில் வங்கிக்கு என்னை விட முன்னுரிமை உள்ளதா?

ஆம். அடமானதாரர் — பொதுவாக அடமானம் வழங்கிய வங்கி — முன்னுரிமை நிலையில் இருப்பதால், விற்பனை வருமானத்திலிருந்து அவருக்கு முதலில் பணம் செலுத்தப்படுகிறது. அடமானக் கடன் திருப்பிச் செலுத்தப்பட்ட பிறகு மீதமுள்ள தொகை மட்டுமே, பற்று வைத்த கடனளிப்பவர்களுக்கு, அவர்கள் பற்று வைத்த தேதியின் வரிசைப்படி விநியோகிக்கப்படுகிறது.

கடனளிப்பவர் என்ற முறையில், நானும் ஒரு தனிப்பட்ட விற்பனையை ஏற்பாடு செய்ய முடியுமா?

நேரடியாக இல்லை. பிரிவு 3:268(2) BW இன் கீழ் ஒரு தனிப்பட்ட விற்பனைக்கான கோரிக்கை கடனாளி அல்லது அடமானதாரரால் சமர்ப்பிக்கப்பட வேண்டும், இணைக்கும் கடனளிப்பவரால் அல்ல. இருப்பினும், நீங்கள் தீவிரமாக சிந்தித்து உங்கள் சம்மதத்தை வழங்கலாம், இது ஆரம்ப நிவாரண நீதிபதி கோரிக்கையை வழங்குவதற்கான வாய்ப்பை அதிகரிக்கிறது. ஒரு தனிப்பட்ட விற்பனை பொதுவாக ஏலத்தை விட அதிக வருவாயை அளிக்கிறது, இது உங்கள் நலனுக்கும் உகந்தது.

கடனாளி வேறு ஒருவருடன் கூட்டாக அந்தச் சொத்தை வைத்திருந்தால் என்ன செய்வது?

அப்படியானால், கொள்கையளவில் நீங்கள் கடனாளியின் பிரிக்கப்படாத பங்கிற்கு எதிராக மட்டுமே அமல்படுத்த முடியும், கடனுக்குப் பொறுப்பில்லாத மற்ற உரிமையாளரின் பங்கிற்கு எதிராக அல்ல. ஒரு பின்னப் பங்கை விற்பது கடினம் என்பதால், ஒரு பற்றுரிமை கோரும் கடனளிப்பவர், BW பிரிவு 3:180-இன் கீழ் கூட்டுச் சொத்தைப் பிரிக்கக் கோரலாம், அதன் மூலம் முழுச் சொத்தும் விற்கப்பட்டு, அதன் மூலம் கிடைக்கும் தொகையில் கடனாளியின் பங்கிலிருந்து நீங்கள் மீட்கலாம். இரு உரிமையாளர்களும் பொறுப்பாக இருக்கும்போது இது வேறுபடுகிறது, உதாரணமாக, கூட்டுச் சொத்துக் கடனுடன் கூடிய கூட்டுச் சொத்து முறையில் திருமணம் செய்துகொண்ட தம்பதியர்; அந்தச் சூழலில் முழுச் சொத்தும் ஒரு பொறுப்பேற்பாகச் செயல்படலாம்.

அமலாக்கத்தின் போது கடனாளி திவாலானால் என்னவாகும்?

கடனாளி திவாலாகும்போது, ​​அறங்காவலர் தனது உரிமைகளைப் பயன்படுத்துகிறார், மேலும் கொள்கையளவில் தனிநபர் அமலாக்கம் நிறுத்தப்படுகிறது. அந்தச் சொத்து திவால் சொத்துக்களின் ஒரு பகுதியாகிறது. அறங்காவலர் அந்தச் சொத்தை விற்று, திவால் சட்டத்தின்படி அதன் வருமானத்தைப் பகிர்ந்தளிக்கிறார். பிணைய உரிமை இல்லாத ஒரு பிணையமற்ற கடனாளியாக, நீங்கள் வரிசையின் கடைசியில் வைக்கப்படுவீர்கள், மேலும் முழுத் தொகையையும் வசூலிப்பதற்கான வாய்ப்பும் மிகக் குறைவு.

ஒரு சொத்தின் மீது நடவடிக்கை எடுப்பது எப்போதுமே சிறந்த தேர்வா?

வரையறையின்படி அல்ல. ஒரு சொத்தின் மீது அமலாக்க நடவடிக்கை எடுப்பது என்பது ஒரு கடுமையான மற்றும் செலவுமிக்க நடவடிக்கையாகும். சில சமயங்களில், வங்கிக் கணக்கு இருப்புகளைப் பறிமுதல் செய்தல் அல்லது ஊதியப் பிடித்தம் போன்ற பிற மீட்பு வழிகள் விரைவானதாகவும் மலிவானதாகவும் இருக்கும். மேலும், அமலாக்க நடவடிக்கை எடுக்கப்படும் என்ற அச்சுறுத்தலே, கடனாளியை ஒரு சுமுகமான ஏற்பாட்டை நோக்கி நகர்த்துவதற்குப் போதுமானதாக இருக்கலாம். உங்கள் குறிப்பிட்ட சூழ்நிலையில் மீட்புக்கான வழிகளை மதிப்பிடக்கூடிய ஒரு வழக்கறிஞரை முன்கூட்டியே கலந்தாலோசிப்பது புத்திசாலித்தனம்.