ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட வாடகை முதல் கட்டணமில்லா வாடகைத் துறை வரை: ஒரு வீட்டு உரிமையாளராக உங்களுக்கான தெரிவுகள் என்னென்ன?

குத்தகை காலம் நடந்துகொண்டிருக்கும்போது, ​​ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட ஒரு வாடகை வீட்டைத் தனியார் துறைக்கு மாற்றுவது பொதுவாக சாத்தியமில்லை: குத்தகைதாரரே தனது குத்தகை உரிமைப் பாதுகாப்பு மற்றும் வாடகைப் பாதுகாப்பு ஆகிய இரண்டையும் தக்க வைத்துக் கொள்கிறார். அந்த வீடு மீண்டும் வாடகைக்கு விடப்படும்போதுதான் அது நடைமுறைக்குச் சாத்தியமாகும்; அப்போதும் கூட, வீட்டு மதிப்பீட்டு முறையின் கீழ் அந்த வீடு போதுமான புள்ளிகளைப் பெற்றால் மட்டுமே அது சாத்தியமாகும்; நீங்கள் வசூலிக்க விரும்பும் வாடகை அந்தப் பிரிவைத் தீர்மானிப்பதில்லை.

ஒரு வீட்டின் பிரிவு எவ்வாறு நிர்ணயிக்கப்படுகிறது, தொடர் குத்தகை ஏன் இடப்பற்றாக்குறையை ஏற்படுத்துகிறது, ஒப்பந்தத்தில் அதிக வாடகை குறிப்பிடுவது ஏன் ஒரு தீர்வாக அமையாது, மேம்பாடுகள் எவ்வாறு உதவக்கூடும், மேலும் ஒரு வீட்டு உரிமையாளராக நீங்கள் எடுக்கக்கூடிய நடவடிக்கைகள் என்னென்ன என்பதை கீழே விளக்குகிறோம்.

ஒரு வீடு எப்போது ஒழுங்குபடுத்தப்படுகிறது, எப்போது ஒழுங்குபடுத்தப்படுவதில்லை?

வீட்டு மதிப்பீட்டு முறையின் ( woningwaarderingsstelsel , WWS) கீழ் ஒரு வீடு பெறும் புள்ளிகளிலிருந்து இந்தப் பிரிவு உருவாகிறது . மலிவு விலை வாடகைச் சட்டம் ( Wet betaalbare huur ) வந்ததிலிருந்து , இந்த முறை குறைந்த மற்றும் நடுத்தரப் பிரிவுகள் இரண்டையும் உள்ளடக்கியிருப்பதால், கட்டணமில்லாப் பிரிவில் குறைவான வீடுகளே வருகின்றன.

WWS ஆனது, தரைப்பரப்பு, சமையலறை மற்றும் குளியலறை போன்ற வசதிகள், WOZ மதிப்பு (நகராட்சி சொத்து மதிப்பீடு), ஆற்றல் குறியீடு மற்றும் பிற தர அம்சங்கள் போன்ற காரணிகளின் அடிப்படையில் ஒரு வீட்டின் தரத்தை மதிப்பிடுகிறது. 2026 ஆம் ஆண்டிற்கான வரம்புகள் பின்வருமாறு:

• குறைந்த (சமூக) பிரிவு: 143 புள்ளிகள் வரை, மாதத்திற்கு அதிகபட்ச அடிப்படை வாடகை 932.93 யூரோக்கள்.
• நடுத்தரப் பிரிவு: 144 முதல் 186 புள்ளிகள், மாதத்திற்கு அதிகபட்ச அடிப்படை வாடகை 1,228.07 யூரோக்கள்.
• சுதந்திரப் பிரிவு: 187 புள்ளிகள் அல்லது அதற்கு மேல்; அதிகபட்ச வாடகை வரம்பு இல்லை.

மலிவு வாடகைச் சட்டம், 186 புள்ளிகள் வரையிலான வீடுகளுக்கு, 1 ஜூலை 2024 அன்று அல்லது அதற்குப் பிறகு செய்யப்படும் புதிய குத்தகை ஒப்பந்தங்களுக்குப் பொருந்தும். 143 புள்ளிகள் வரையிலான வீடுகளுக்கு, அதிகபட்ச வாடகை வரம்பு ஏற்கனவே உள்ள ஒப்பந்தங்களுக்கும் பொருந்தும்: புள்ளிகள் அனுமதிக்கும் தொகையை விட வாடகை அதிகமாக இருந்தால், வீட்டு உரிமையாளர் அதைக் குறைக்க வேண்டும். 1 ஜனவரி 2025 முதல், இந்தச் சட்டத்தைப் பின்பற்றாத வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு நகராட்சிகள் அபராதம் விதிக்கலாம், மேலும் குத்தகை தொடங்கும் போது வீட்டு உரிமையாளர்கள் புள்ளி மதிப்பெண்ணைக் குறிப்பிட வேண்டும்.

ஒரு முக்கியமான விஷயம்: குத்தகை தொடங்கும் போது வீட்டின் சட்டப்பூர்வ வகைப்பாடுதான் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படும். சந்தை மாறிவிட்டது என்பதாலோ அல்லது வீட்டின் மதிப்பு அதிகரித்துவிட்டது என்பதாலோ மட்டும், தற்போதுள்ள ஒரு ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட குத்தகையை பிற்காலத்தில் தடையற்ற துறை குத்தகையாக மாற்ற முடியாது.

குத்தகை நடைமுறையில் இருக்கும்போது நீங்கள் என்ன செய்யலாம்?

மிகக் குறைவு. குத்தகைதாரர் ஒரு ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட ஒப்பந்தத்தின் கீழ் வீட்டில் வசிக்கும் வரை, நீங்கள் தன்னிச்சையாக வாடகையை சுதந்திரத் துறை நிலைக்கு உயர்த்த முடியாது; குத்தகைதாரருக்குக் குடியிருப்புப் பாதுகாப்பும் வாடகைப் பாதுகாப்பும் உண்டு.

சந்தை மதிப்பு அல்லது WOZ மதிப்பு உயர்ந்தாலோ, அல்லது வீடு மேம்படுத்தப்பட்டாலோ குத்தகையை மாற்ற முடியும் என்று பல வீட்டு உரிமையாளர்கள் நம்புகிறார்கள். தற்போதுள்ள ஒரு ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட குத்தகையை, சுதந்திரத் துறை ஒப்பந்தமாக மாற்றுவதற்கு அந்தச் சூழ்நிலைகள் மட்டுமே ஒருபோதும் போதுமானதாக இருப்பதில்லை. குத்தகைக் காலத்தில் ஏற்படும் வாடகை உயர்வுகள், அந்தந்தப் பிரிவிற்கான சட்டப்பூர்வ அதிகபட்ச வரம்புகளுக்கு உட்பட்டே இருக்கின்றன. 2026-ஆம் ஆண்டிற்கு, அரசாங்கம் மற்ற வரம்புகளுடன் சேர்த்து, நடுத்தரப் பிரிவிற்கு அதிகபட்சமாக 6.1% உயர்வையும், சுதந்திரத் துறைக்கு 4.4% உயர்வையும் நிர்ணயித்துள்ளது.

குத்தகைதாரருடனான ஒப்பந்தங்கள் தோற்றமளிப்பதை விட சிக்கலானவை.

சில சமயங்களில், வீட்டு உரிமையாளரும் குத்தகைதாரரும் இனிமேல் அந்த வீடு இலவசப் பிரிவின் கீழ் வந்துவிடும் என்று எளிமையாக ஒப்புக்கொண்டுவிடலாம் எனக் கருதப்படுகிறது. நடைமுறையில், அது சட்டப்படி பாதுகாப்பான ஒரு வழியாக இருப்பது அரிது. குடியிருப்பு வாடகைச் சட்டம், குத்தகைதாரரைப் பாதுகாக்கும் பல கட்டாய விதிகளைக் கொண்டுள்ளது.

இரு தரப்பினரும் ஒப்புக்கொண்டதாகத் தோன்றினாலும், எல்லா ஒப்பந்தங்களும் செல்லுபடியாகாது. நடைமுறையில் உள்ள ஒரு ஒப்பந்தம், குத்தகைதாரருக்கு உரிமையுள்ள பாதுகாப்பை மறுத்தால், அதை பின்னர் ரத்து செய்ய முடியும். எனவே, வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு, முன்கூட்டியே சட்டரீதியான ஆய்வு செய்யாமல் இது ஒரு விவேகமான வழி அல்ல.

மிகவும் யதார்த்தமான வழி எது?

குத்தகைதாரர் வெளியேறிய பிறகு மீண்டும் வாடகைக்கு விடுதல். அந்த நேரத்தில், வீட்டின் தற்போதைய புள்ளிகள் மதிப்பெண்ணின் அடிப்படையில், அது எந்தப் பிரிவில் அடங்குகிறது என்பதை நீங்கள் மறுமதிப்பீடு செய்யலாம்.

பெரும்பாலான வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு, வீடு காலியாகும் போதுதான் உண்மையான வாய்ப்பு உருவாகிறது. அப்போது எழும் கேள்விகள்: அந்த வீடு இப்போது எத்தனை புள்ளிகளைப் பெறுகிறது, அது குறைந்த வாடகைப் பிரிவிலா, நடுத்தர வாடகைப் பிரிவிலா அல்லது சுதந்திரமான பிரிவிலா அமைகிறது, மேலும் சட்டப்படி நீங்கள் எவ்வளவு ஆரம்ப வாடகைக்கு ஒப்புக்கொள்ளலாம்? பல வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு இதுவே இயற்கையான திருப்புமுனையாகும்: தற்போதைய குத்தகை காலத்தில் அல்ல, மாறாக ஒரு புதிய குத்தகைதாரர் கண்ணில் படும்போதுதான்.

அதிக வாடகை கேட்பது ஏன் ஒரு தீர்வாக அமையாது?

ஏனெனில், ஒப்பந்தத்தில் உள்ள வாடகை அல்ல, புள்ளிகளே நிலப்பிரிவைத் தீர்மானிக்கின்றன. மிக அதிகமான வாடகையை எதிர்த்து, பொருந்தக்கூடிய அதிகபட்ச அளவிற்கு அதைக் குறைக்க முடியும்.

இது ஒரு பொதுவான தவறு. சில வீட்டு உரிமையாளர்கள் ஒப்பந்தத்தில் அதிக வாடகையை நிர்ணயித்துவிட்டு, அதனால் அந்த வீடு கட்டணமில்லாப் பிரிவில் (free sector) அடங்கிவிடும் என்று கருதிக்கொள்கிறார்கள். ஒருவேளை அந்த வீடு புள்ளிகள் முறைக்கு (points system) தகுதி பெறவில்லை என்றால், வாடகைதாரர் வாடகைத் தீர்ப்பாயத்திடம் ( Huurcommissie ) வாடகையை மதிப்பிடுமாறு கோரலாம். அதன் மூலம், அதிகமாகச் செலுத்தப்பட்ட தொகையைத் திரும்பப் பெறுவதுடன், வாடகையை அந்தப் பிரிவிற்கான அதிகபட்ச அளவிற்கு மீண்டும் கொண்டுவர முடியும். இதிலிருந்து நாம் கற்றுக்கொள்ளும் நடைமுறைப் பாடம் எளிமையானது: முதலில் அந்த வீடு எந்தப் பிரிவில் அடங்குகிறது என்பதை உறுதி செய்துகொள்ளுங்கள், பிறகு வாடகையை நிர்ணயித்துக் கொள்ளுங்கள்.

வீட்டை மேம்படுத்துவது உதவுமா?

பெரும்பாலும், ஆம். இலக்கு வைக்கப்பட்ட மேம்பாடுகள் WWS புள்ளிகளைச் சேர்க்கக்கூடும், அதன் மூலம் அடுத்த குத்தகையின்போது வீட்டை வாடகைக்கு விடக்கூடிய பிரிவை மாற்ற முடியும்.

எல்லா முதலீடுகளும் உதவுவதில்லை, ஆனால் சில மாற்றங்கள் கூடுதல் புள்ளிகளைச் சேர்க்கின்றன. ஆற்றல் குறியீட்டை மேம்படுத்தும் நிலைத்தன்மை நடவடிக்கைகள், ஒரு புதிய சமையலறை அல்லது குளியலறை, மற்றும் சிறந்த வசதிகள் மற்றும் நேர்த்தியான வேலைப்பாடுகள் ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள். வெறும் வெளிப்பூச்சு வேலைகள் மட்டும் பொதுவாகப் போதுமானதல்ல: அந்த மேம்பாடு, புள்ளிகள் அமைப்பில் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்பட வேண்டும்.

அதனால்தான், முதலில் புள்ளிகள் மதிப்பீட்டை மேற்கொண்டு, அதன் பிறகு மட்டுமே முதலீடு செய்வது புத்திசாலித்தனம். அப்போது, ​​ஒரு புதுப்பித்தல் உண்மையில் வீட்டை அந்த வரம்பைத் தாண்டச் செய்யுமா, அல்லது எந்தவொரு சட்டப்பூர்வமான பலனும் இல்லாமல் நீங்கள் பணத்தைச் செலவழிப்பீர்களா என்பதை நீங்கள் அறிந்துகொள்ளலாம்.

தற்காலிக ஒப்பந்தங்கள் ஒரு தீர்வு அல்ல

சில வீட்டு உரிமையாளர்கள் தற்காலிக வாடகை ஒப்பந்தங்களைப் பயன்படுத்தி, வீடு எப்போது காலியாகும் என்பதைக் கட்டுப்படுத்த நம்புகிறார்கள். நிரந்தர வாடகை ஒப்பந்தங்கள் மீதான சட்டம் ( Wet vaste huurcontracten ) 1 ஜூலை 2024 அன்று நடைமுறைக்கு வந்ததிலிருந்து, புதிய தற்காலிக ஒப்பந்தங்கள் குறிப்பிட்ட வாடகைதாரர் குழுக்களுக்கும் அதிகபட்சம் இரண்டு ஆண்டுகளுக்கும் மட்டுமே அனுமதிக்கப்படுகின்றன; நிரந்தர ஒப்பந்தமே வழக்கமாக உள்ளது. நிபந்தனைகளைப் பூர்த்தி செய்யாத ஒரு தற்காலிக ஒப்பந்தத்தின் மூலம் நெகிழ்வுத்தன்மையை உருவாக்க முயற்சிக்கும் வீட்டு உரிமையாளர், வாடகைதாரர் முழுமையான குத்தகை உரிமையைப் பெறும் அபாயத்தை எதிர்கொள்கிறார். சுதந்திரத் துறைக்கு மாறுவதற்கான ஒரு உத்தியாக, தற்காலிக வாடகை என்பது அரிதாகவே நம்பகமானதாக இருக்கிறது.

நீங்கள் ஏன் நடுப்பகுதியை மறக்கக்கூடாது?

ஏனெனில், சுதந்திரப் பிரிவுக்குக் கவர்ச்சிகரமாகத் தோன்றும் ஒரு வீடு, சட்டப்படி அதிகபட்ச வாடகையுடன் கூடிய நடுத்தரப் பிரிவில் அடங்கக்கூடும். மீண்டும் வாடகைக்கு விடும்போது, ​​இந்த இரண்டு வரம்புகளையும் சரிபார்க்கவும்.

வாடகைச் சந்தை இனி சமூக வாடகை மற்றும் சுதந்திர வாடகைப் பிரிவு ஆகியவற்றை மட்டும் கொண்டிருப்பதில்லை. 144 முதல் 186 புள்ளிகள் வரை பெறும் ஒரு வீடு, நடுத்தரப் பிரிவில் வாடகைக்கு விடப்படுகிறது; அங்கு மலிவு வாடகைச் சட்டம் ஒரு அதிகபட்ச வாடகையை நிர்ணயிக்கிறது. எனவே, ஒரு வீட்டை மீண்டும் வாடகைக்கு விடும்போது, ​​சுதந்திர வாடகைப் பிரிவில் வாடகைக்கு விடுவது சாத்தியமா என்று கேட்பது மட்டும் போதாது; அந்த வீடு நடுத்தரப் பிரிவில் அடங்குகிறதா என்பதையும் நீங்கள் சரிபார்க்க வேண்டும்.

உதாரணம்: ஒரு வீட்டு உரிமையாளர், 170 புள்ளிகள் பெற்ற ஒரு குடியிருப்பை, புதுப்பித்தலுக்குப் பிறகு ஒரு புதிய ஆற்றல் குறியீட்டுடன் மீண்டும் வாடகைக்கு விடுகிறார். அந்தக் குடியிருப்பு குறைந்த வாடகைப் பிரிவிலிருந்து வெளியேறிவிட்டது, ஆனால் அது கட்டணமில்லாப் பிரிவை எட்டவில்லை: எனவே, அதன் வாடகை 170 புள்ளிகளுக்குப் பொருந்தும் அதிகபட்ச வரம்பைத் தாண்டக்கூடாது.

நடைமுறைக்கு உகந்த படிப்படியான திட்டம் என்றால் என்ன?

பின்வரும் படிகளை இந்த வரிசைப்படி பின்பற்றவும். அது, கட்டுப்படியாகாத வாடகையை நீங்கள் நிர்ணயிப்பதைத் தடுக்கும்.

• தற்போதைய வாடகை நிலவரத்தை வரைபடமாக்குங்கள்: ஒப்பந்தத்தின் வகை, குத்தகை தொடங்கிய காலம், தற்போதைய வாடகை மற்றும் குத்தகைதாரரின் நிலை.
• தற்போதைய புள்ளிகள் மதிப்பீட்டை, உறுதியாகவும் முறையான துணை ஆதாரங்களுடனும் மேற்கொள்ளுங்கள்.
• அடுத்த குத்தகையின்போது வீட்டை எந்தப் பிரிவில் வாடகைக்கு விடலாம் என்பதை மதிப்பிடுங்கள்.
• எந்த மேம்பாடுகள் கூடுதல் புள்ளிகளைச் சேர்க்கும் என்பதை ஆராய்ந்து, செலவு-பயன் பகுப்பாய்வு செய்யுங்கள்.
• சட்டரீதியான ஆய்வுக்குப் பிறகே வாடகையை நிர்ணயம் செய்யுங்கள், மேலும் ஒப்பந்தங்களையும் செயல் திட்டத்தையும் முன்கூட்டியே சரிபார்த்துக் கொள்ளுங்கள்.

சுருக்கமாக

• ஒரு வாடகை வீட்டின் பிரிவு, நீங்கள் ஒப்புக்கொள்ளும் வாடகையைச் சார்ந்தது அல்ல, மாறாக அதன் WWS புள்ளிகளைச் சார்ந்தது.
• 2026-ஆம் ஆண்டிற்கு: 143 புள்ளிகள் வரை கீழ்நிலைப் பிரிவு, 144 முதல் 186 புள்ளிகள் வரை நடுத்தரப் பிரிவு, மற்றும் 187 புள்ளிகள் அல்லது அதற்கு மேல் சுதந்திரப் பிரிவு ஆகும்.
• நடைமுறையில் உள்ள ஒரு ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட குத்தகையின் போது, ​​உங்களால் வீட்டை சுதந்திரப் பகுதிக்கு மாற்ற முடியாது, மேலும் அது தொடர்பாக குத்தகைதாரருடன் செய்துகொள்ளும் ஒப்பந்தங்கள் அபாயகரமானவை.
• புள்ளிகளைச் சேர்க்கும் இலக்கு வைக்கப்பட்ட மேம்பாடுகளுக்குப் பிறகு, மீண்டும் குத்தகைக்கு விடுவதே யதார்த்தமான தருணம்.
• 1 ஜூலை 2024 முதல் குறிப்பிட்ட குழுக்களுக்கு மட்டுமே தற்காலிக ஒப்பந்தங்கள் அனுமதிக்கப்படுகின்றன, மேலும் இதிலிருந்து தப்பிக்க வழியில்லை.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

சந்தை மதிப்பு உயர்ந்திருந்தால், வாடகையை பொதுத்துறை வாடகை அளவிற்கு உயர்த்தலாமா?

இல்லை. ஒரு குத்தகை நடைமுறையில் இருக்கும்போது, ​​அந்தப் பிரிவுக்கான வாடகை உயர்வு குறித்த சட்டப்பூர்வ விதிகளே பொருந்தும். உயர்ந்த சந்தை மதிப்பு அல்லது மண்டல மதிப்பு (WOZ) மட்டுமே, தற்போதுள்ள குத்தகையின் பிரிவை மாற்றிவிடாது.

மேம்பட்ட ஆற்றல் குறியீடு உதவுமா?

முடியும். ஆற்றல் குறியீடு என்பது புள்ளிகள் அமைப்பில் உள்ள காரணிகளில் ஒன்றாகும், எனவே நிலைத்தன்மை நடவடிக்கைகள் கூடுதல் புள்ளிகளைச் சேர்க்கக்கூடும். முதலீடு செய்வதற்கு முன் அதன் விளைவைக் கணக்கிட்டுப் பாருங்கள்.

நான் வீட்டை அதிக வாடகைக்கு விட்டால் என்ன ஆகும்?

வாடகைதாரர், வாடகையை மதிப்பிடுமாறு வாடகைத் தீர்ப்பாயத்திடம் கோரலாம். வாடகையானது புள்ளி மதிப்பெண்ணுக்கான அதிகபட்ச அளவைத் தாண்டினால், அது குறைக்கப்படலாம், ஒருவேளை திருப்பிச் செலுத்தும் நிபந்தனையுடனும் குறைக்கப்படலாம். விதிகளைப் பின்பற்றாத வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு நகராட்சிகள் அபராதங்களையும் விதிக்கலாம்.

நடைமுறையில் இது உங்களுக்கு என்ன அர்த்தம் தருகிறது?

ஒரு வீட்டு உரிமையாளராக, ஒரு குத்தகை நடைமுறையில் இருக்கும்போது உங்களுக்கான வாய்ப்புகள் குறைவாகவே இருக்கும். வீடு காலியாகி, நீங்கள் அதை மீண்டும் வாடகைக்கு விடும்போது சிறந்த வாய்ப்புகள் உருவாகின்றன: அப்போது, ​​புள்ளிகள் மதிப்பெண்ணின் அடிப்படையில், அந்த வீடு வேறு ஒரு பிரிவுக்குத் தகுதி பெறுகிறதா என்பதையும், முதலீடுகள் பயனுள்ளவையா என்பதையும் நீங்கள் மதிப்பிடலாம். ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட வாடகையிலிருந்து சுதந்திரமான துறைக்கு மாறுவது என்பது நீங்கள் எளிதாக மாற்றக்கூடிய ஒரு சுவிட்ச் அல்ல; அதற்கு ஒரு உறுதியான புள்ளிகள் மதிப்பீடு, தற்போதைய வாடகை விதிகள் பற்றிய அறிவு மற்றும் யதார்த்தமான திட்டமிடல் தேவை. நன்கு தயாராகும் வீட்டு உரிமையாளர்கள் தகராறுகளைத் தவிர்த்து, வருமானம் குறித்து சிறந்த முடிவுகளை எடுக்கிறார்கள். உங்கள் நிலை என்னவென்று உறுதியாகத் தெரியவில்லையா? உங்கள் நிலைமையைப் பற்றி எங்களிடம் கூறுங்கள். ஒரு வேலை நாளுக்குள் உங்களுக்கான வாய்ப்புகளை நாங்கள் உங்களுக்குத் தெரிவிப்போம்.

எப்படி Law & More இதில் உங்களுக்கு உதவ முடியும் என்பது எங்கள் தளத்தில் விளக்கப்பட்டுள்ளது. குத்தகை வழக்கறிஞர் பக்கம்.