வாடகை சொத்தை வெளியேற்றுதல்

நெதர்லாந்தில் ஒரு வீட்டு உரிமையாளர் தனது சொந்த அதிகாரத்தின் பேரில் ஒரு குத்தகைதாரரை ஒருபோதும் வெளியேற்ற முடியாது. வெளியேற்றுவதற்கு நீதிமன்றத்தின் தீர்ப்பு தேவைப்படுகிறது, மேலும் குத்தகைதாரர் தெளிவாகத் தவறு செய்திருந்தாலும் கூட, ஒரு ஜாமீன் அதிகாரி (gerechtsdeurwaarder) மட்டுமே அதைச் செயல்படுத்த முடியும். நீதிமன்றம் அந்த அனுமதியை வழங்குவதற்கு முன்பு, வீட்டு உரிமையாளர் முதலில் குத்தகையை ரத்து செய்வதன் மூலமாகவோ அல்லது குத்தகை முடிவு அறிவிப்பின் மூலமாகவோ முடிவுக்குக் கொண்டு வந்திருக்க வேண்டும்.

அந்தக் கண்டிப்பு வேண்டுமென்றே கடைப்பிடிக்கப்படுகிறது. வெளியேற்றுதல் என்பது இரு தரப்பினருக்கும் ஒரு கடுமையான நடவடிக்கையாகும்: குத்தகைதாரர் தனது உடைமைகள் அனைத்துடன் அந்த இடத்தை விட்டு வெளியேற நிர்பந்திக்கப்படுகிறார், மேலும் இதில் தவறு செய்யும் நில உரிமையாளர் நஷ்டஈடு செலுத்த வேண்டிய நிலைக்கு ஆளாகலாம். ஏதேனும் ஒரு விதியைத் தெரிந்து கொள்வதை விட, அதன் செயல்முறை வரிசையைப் புரிந்துகொள்வது மிகவும் முக்கியம்.

நீதிமன்ற உத்தரவு இல்லாமல் ஒரு வீட்டு உரிமையாளரால் ஏன் குத்தகைதாரரை வெளியேற்ற முடியாது?

குத்தகைதாரர் வெளிப்படையாக ஒப்பந்தத்தை மீறினாலும் – அதாவது, பல மாத வாடகை பாக்கி , கடுமையான தொந்தரவு, அல்லது குத்தகை ஒப்பந்தத்தில் அனுமதிக்கப்படாத ஒரு செயலுக்காக சொத்தைப் பயன்படுத்துதல் போன்றவற்றில் ஈடுபட்டாலும் – வீட்டு உரிமையாளர் பூட்டுகளை மாற்றவோ அல்லது குத்தகைதாரரின் உடைமைகளைத் தெருவில் வைக்கவோ கூடாது. வீட்டு உரிமையாளர் தன் கையில் விஷயங்களை எடுத்துக்கொண்டால், அவர் பொதுவாக குத்தகைதாரருக்கு எதிராக சட்டவிரோதமாகச் செயல்படுகிறார்; அதன் விளைவாக ஏற்படும் சேதங்களுக்கு குத்தகைதாரர் இழப்பீடு கோரலாம். நீதிமன்றத்தின் அனுமதி என்பது சொத்தை காலி செய்வதற்கான அனுமதியே தவிர, அதைத் தனிப்பட்ட முறையில் செய்வதற்கான அனுமதி அல்ல.

குத்தகைதாரரை வெளியேற்றுவதற்கு முன்பு, வீட்டு உரிமையாளர் குத்தகையை எவ்வாறு முடிவுக்குக் கொண்டு வருகிறார்?

காலி செய்தல் என்பது கடைசிப் படியே தவிர முதல் படி அல்ல: நீதிமன்றம் சொத்தை விடுவிப்பதற்கு முன், குத்தகை முடிவடைந்திருக்க வேண்டும். இதை அடைவதற்கு டச்சு சட்டம் நில உரிமையாளருக்கு இரண்டு வழிகளை வழங்குகிறது.

கலைப்பு

குத்தகையை ரத்து செய்வதற்கு (கட்டுப்பாடற்ற குத்தகை), குத்தகைதாரர் தனது கடமைகளை நிறைவேற்றுவதில் ஒரு குறைபாடு இருக்க வேண்டும் – வாடகைப் பாக்கி மற்றும் சட்டவிரோத இடையூறு ஆகியவை வழக்கமான உதாரணங்கள். குத்தகையை ரத்து செய்வதை நியாயப்படுத்தும் அளவுக்கு அந்தக் குறைபாடு தீவிரமானதாக இருக்க வேண்டும்; ஒரே ஒரு தாமதமான கட்டணம் மட்டும் போதுமானதாக இருக்காது. குடியிருப்பு இடங்கள் மற்றும் நடுத்தர அளவிலான வணிக இடங்களைப் பொறுத்தவரை, குத்தகையை ரத்து செய்வதை நீதிமன்றத்தின் மூலமாக மட்டுமே பெற முடியும், நில உரிமையாளரின் கடிதத்தின் மூலம் ஒருபோதும் பெற முடியாது.

பணிநீக்கம் குறித்த அறிவிப்பு

இரண்டாவது வழிமுறை என்பது குத்தகை ரத்து அறிவிப்பு (opzegging) ஆகும், மேலும் அதற்கான தேவைகள் வாடகைக்கு விடப்படும் இடத்தைப் பொறுத்து அமையும். குடியிருப்பு இடங்கள் மற்றும் நடுத்தர அளவிலான வணிக இடங்களைப் பொறுத்தவரை, குத்தகைதாரருக்குப் பாதுகாப்பு உண்டு: டச்சு சிவில் சட்டத்தின் 7:274 மற்றும் 7:296 பிரிவுகளில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ள காரணங்களின் அடிப்படையில் மட்டுமே அறிவிப்பு வழங்க முடியும், அவற்றில் ஒன்று சொத்தை அவசரமாகத் தனிப்பட்ட முறையில் பயன்படுத்துவதாகும். காரணங்களுடன், நில உரிமையாளர் பல சம்பிரதாயங்களையும் காலக்கெடுவையும் கடைப்பிடிக்க வேண்டும்; ஒரு சம்பிரதாயத்தில் தோல்வியுறும் அறிவிப்பு, குத்தகையை முடிவுக்குக் கொண்டுவராது.

அந்தச் சொத்து 230a வணிக இடமாக இருந்தால் என்ன செய்வது?

ஒவ்வொரு வணிகக் குத்தகைக்கும் ஒரே மாதிரியான பாதுகாப்பு கிடைப்பதில்லை. வாடகைக்கு எடுக்கப்பட்ட இடம் குடியிருப்பு இடமாகவோ அல்லது நடுத்தர அளவிலான வணிக இடமாகவோ இல்லாத பட்சத்தில் – அதாவது, டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 7:230a-இன் படி நடைமுறையில் 230a வணிக இடம் என்று அறியப்படும் வகை – குத்தகைதாரருக்கு மேலே விவரிக்கப்பட்ட வாடகைப் பாதுகாப்பு எதுவும் கிடைப்பதில்லை, மேலும் நில உரிமையாளர் குத்தகையை ஒப்பீட்டளவில் விரைவாக முடித்துக்கொள்ளலாம்.

அது விரைவாக வெளியேற்ற முடிவதைப் போன்றதல்ல. ஒரு 230a குத்தகைதாரர் வெளியேற்றப் பாதுகாப்பிற்கு உரிமையுடையவர்: எழுத்துப்பூர்வமான வெளியேற்ற அறிவிப்பு கிடைத்த இரண்டு மாதங்களுக்குள், அவர் வெளியேற்றக் காலத்தை நீட்டிக்குமாறு நீதிமன்றத்திடம் கோரலாம். நீதிமன்றம் ஒரு வருடம் வரையிலான முதல் நீட்டிப்பை வழங்கலாம், மேலும் ஏற்கனவே இடத்தை காலி செய்த அல்லது இடத்தை விட்டுச் சென்ற ஒரு குத்தகைதாரர் கூட அந்தக் கோரிக்கையை முன்வைக்கலாம்.

நீதிமன்றம் இரு தரப்பினரின் நலன்களையும் சீர்தூக்கிப் பார்த்து, வெளியேற்றுவது குத்தகைதாரரின் நலன்களுக்குப் பெரும் பாதிப்பை ஏற்படுத்தினால், மேலும் அந்த நலன்கள் சொத்தைப் பயன்படுத்துவதில் நில உரிமையாளருக்கு உள்ள நலனை விட மேலோங்கி இருந்தால், கால நீட்டிப்பை வழங்குகிறது. நீதிமன்றம் கோரிக்கையை நிராகரித்தால், கொள்கையளவில் அந்தத் தீர்ப்புக்கு எதிராக மேல்முறையீடோ அல்லது எதிர் நடவடிக்கையோ செய்ய இயலாது; நீதிமன்றம் பிரிவு 7:230a-ஐத் தவறாகப் பயன்படுத்தியிருந்தாலோ அல்லது அதை முற்றிலுமாகப் பயன்படுத்தத் தவறியிருந்தாலோ அதுவே முக்கிய விதிவிலக்காகும்.

மேல்முறையீடு செய்வதால் வெளியேற்றம் நிறுத்தப்படுமா?

பொதுவாக, ஆம்: மேல்முறையீடு செய்வது, மேல்முறையீட்டு நீதிமன்றம் தீர்ப்பளிக்கும் வரை, தீர்ப்பையும் அதனுடன் வெளியேற்ற நடவடிக்கையையும் நிறுத்தி வைக்கிறது. இதில் ஒரு முக்கியமான விதிவிலக்கு உள்ளது – மேல்முறையீட்டையும் மீறி வெளியேற்ற உத்தரவு அமல்படுத்தத்தக்கது என்று நீதிமன்றம் அறிவித்தால், குத்தகைதாரரின் மேல்முறையீடு எதையும் நிறுத்தி வைக்காது, மேலும் நில உரிமையாளர் அடுத்தகட்ட நடவடிக்கைகளைத் தொடரலாம்.

அந்தச் சூழ்நிலையில் தொடர்ந்து செயல்படுவது நில உரிமையாளருக்கு உண்மையான ஆபத்தை விளைவிக்கும். மேல்முறையீட்டு நீதிமன்றம் பின்னர் வேறுபட்ட கருத்தைக் கொண்டிருந்தால், காலிசெய்யும் செயல் ஏற்கெனவே நடந்திருக்கும், மேலும் ஒருபோதும் நடந்திருக்கவே கூடாத ஒரு காலிசெய்தலின் விளைவுகளுக்காக நில உரிமையாளர் இழப்பீடு கோர நேரிடலாம். இது ஆலோசனைக்குப் பிறகே எடுக்கப்பட வேண்டிய முடிவு, யோசிக்காமல் எடுக்கப்பட வேண்டியது அல்ல.

நீதிமன்றம் அனுமதி வழங்கிய பிறகு என்ன நடக்கும்?

தீர்ப்பு, சொத்தை காலி செய்வதற்கான தேதியை நிர்ணயிக்கிறது, மேலும் இதைச் செயல்படுத்த நில உரிமையாளர் ஒரு ஜாமீன்தாரரை நியமிக்க வேண்டும். ஜாமீன்தாரர், குத்தகைதாரருக்கு வெளியேற்ற உத்தரவை வழங்குகிறார், இது நடைமுறையில் குத்தகைதாரருக்குத் தானாக முன்வந்து வெளியேறுவதற்கான இறுதி வாய்ப்பை அளிக்கிறது; பெரும்பாலான வெளியேற்றங்கள் அதோடு முடிந்துவிடுகின்றன.

குத்தகைதாரர் காலி செய்யாவிட்டால், வெளியேற்றும் நடவடிக்கை தொடரும், அதற்கான செலவுகளும் குத்தகைதாரரையே சாரும். நில உரிமையாளர் பொதுவாக அந்தச் செலவுகளை முன்கூட்டியே செலுத்தி, பின்னர் அவற்றை வசூலிக்க வேண்டியிருக்கும். நன்கு தயாரிக்கப்பட்ட கோப்பு முக்கியத்துவம் பெறுவதற்கு இதுவும் ஒரு காரணம்: அடிப்படைத் தீர்ப்பின் வலிமையைப் பொறுத்தே, அந்தச் செலவில் எவ்வளவு தொகையை யதார்த்தமாக வசூலிக்க முடியும் என்பது தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

சுருக்கமாக

• ஒரு வீட்டு உரிமையாளரால் ஒருபோதும் குத்தகைதாரரைத் தானாக வெளியேற்ற முடியாது; வெளியேற்றுவதற்கு எப்போதும் ஒரு ஜாமீன் அதிகாரியால் செயல்படுத்தப்படும் நீதிமன்றத் தீர்ப்பு தேவைப்படுகிறது.
• குத்தகை முதலில், கலைப்பு மூலமாகவோ அல்லது சட்டப்பூர்வ காரணங்களில் ஒன்றின் அடிப்படையிலான அறிவிப்பு மூலமாகவோ முடிவுக்கு வர வேண்டும் (டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவுகள் 7:274 மற்றும் 7:296).
• 230a வணிக இடத்தின் குத்தகைதாரர்களுக்கு வாடகைப் பாதுகாப்பு இல்லை, ஆனால் வெளியேற்றப் பாதுகாப்பு உள்ளது: அவர்கள் இரண்டு மாதங்களுக்குள் நீதிமன்றத்தில் ஒரு வருடம் வரை கால நீட்டிப்பு கோரலாம்.
• மேல்முறையீட்டையும் மீறி தீர்ப்பு அமல்படுத்தத்தக்கது என நீதிமன்றம் அறிவிக்காத வரையில், ஒரு மேல்முறையீடு பொதுவாக வெளியேற்றத்தை நிறுத்தி வைக்கும்.
• தீர்ப்பு இல்லாமலோ அல்லது ஜாமீன் அதிகாரி இல்லாமலோ வெளியேற்றும் ஒரு வீட்டு உரிமையாளர், பொதுவாக சட்டவிரோதமாகச் செயல்படுவதோடு, நஷ்டஈடு கோரும் அபாயத்தையும் எதிர்கொள்கிறார்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

வாடகைப் பாக்கிக்காக மட்டுமே என்னை வெளியேற்ற முடியுமா?

தானாக நடக்காது. நில உரிமையாளர் முதலில் நீதிமன்றத்திடம் இருந்து குத்தகையை ரத்து செய்ய அனுமதி பெற வேண்டும். நிலுவைத் தொகை அதை நியாயப்படுத்தும் அளவுக்குக் கடுமையானதா என்பதை நீதிமன்றம் மதிப்பிடும். குத்தகை ரத்து செய்யப்பட்ட பின்னரும், காலி செய்வதற்கான தனி அனுமதியைப் பெற்ற பின்னரும் மட்டுமே, ஒரு ஜாமீன் அதிகாரி அந்தச் சொத்தை காலி செய்ய முடியும்.

ஜாமீன் அதிகாரி வருவதற்கு முன்பு குத்தகைதாரருக்கு எவ்வளவு அவகாசம் கிடைக்கும்?

தீர்ப்பானது, காலி செய்ய அனுமதிக்கப்படும் தேதியைக் குறிப்பிடுகிறது, மேலும் நீதிமன்ற அதிகாரி அதைச் செயல்படுத்துவதற்கு முன்பு அந்த உத்தரவை வழங்குகிறார். ஒவ்வொரு வழக்கிற்கும் பொருந்தக்கூடிய ஒரே சட்டப்பூர்வமான காலவரம்பு என்று எதுவும் இல்லை; அது நீதிமன்றம் உத்தரவிட்டதிலிருந்தே பின்பற்றப்படுகிறது.

ஒரு நில உரிமையாளர், வணிக இடத்தில் உள்ள குத்தகைதாரரை விரைவாக வெளியேற்ற முடியுமா?

230a வணிக இடத்தின் குத்தகையை முடிப்பது ஒப்பீட்டளவில் எளிதானது, ஆனால் காலி செய்வது அப்படி அல்ல. எழுத்துப்பூர்வமான காலிசெய்யும் அறிவிப்பு கிடைத்த இரண்டு மாதங்களுக்குள், குத்தகைதாரர் காலிசெய்யும் காலத்தை ஒரு வருடம் வரை நீட்டிக்கக் கோரி நீதிமன்றத்தை அணுகலாம், மேலும் நீதிமன்றம் முடிவெடுப்பதற்கு முன் இரு தரப்பினரின் நலன்களையும் சீர்தூக்கிப் பார்க்கும்.

ஏற்கனவே சட்டவிரோதமாக வெளியேற்றப்பட்ட ஒரு குத்தகைதாரர் என்ன செய்ய முடியும்?

நீதிமன்றத் தீர்ப்பு இல்லாமல் குத்தகைதாரரைக் காலி செய்யும் வீட்டு உரிமையாளர், அல்லது ஜாமீன் அதிகாரி மூலமாகச் செய்யாமல் தானே அந்தக் காலிசெய்தலைச் செய்பவர், பொதுவாக சட்டவிரோதமாகச் செயல்படுகிறார். அதனால் ஏற்படும் சேதங்களுக்கு, அதாவது பொருட்களைச் சேமித்து வைப்பதற்கான செலவு, தற்காலிகத் தங்குமிடம் மற்றும் சேதமடைந்த உடைமைகள் உள்ளிட்டவற்றுக்கு, குத்தகைதாரர் வீட்டு உரிமையாளரைப் பொறுப்பாக்கலாம்.

வெளியேற்றத்திற்கான சட்ட உதவி

நீங்கள் சொத்தை மீண்டும் பெற விரும்பும் ஒரு வீட்டு உரிமையாளராக இருந்தாலும் சரி, அல்லது வெளியேற்ற உத்தரவை எதிர்கொள்ளும் ஒரு குத்தகைதாரராக இருந்தாலும் சரி, அதன் முடிவு பொதுவாக ஜாமீன்தாரரை அணுகுவதற்கு முன்பு எடுக்கப்படும் நடவடிக்கைகளைப் பொறுத்தே அமைகிறது. எங்கள் வழக்கறிஞர்கள் நெதர்லாந்தில் குத்தகைதாரர் உரிமைகள் குறித்தும், வாடகைத் தீர்ப்பாயத்தின் முன்பான நடவடிக்கைகள் குறித்தும் , மற்றும் வெளியேற்ற நடவடிக்கைகள் குறித்தும் ஆலோசனை வழங்குகிறார்கள். எங்கள் குத்தகை வழக்கறிஞர்கள், வெளியேற்ற நடவடிக்கையைத் தொடர முடியுமா மற்றும் எப்படித் தொடரலாம் என்பது குறித்து வீட்டு உரிமையாளர்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்கள் இருவருக்கும் ஆலோசனை வழங்குகிறார்கள், மேலும் இந்த நடைமுறை குறித்த முழுமையான விளக்கம் நெதர்லாந்தில் வெளியேற்றம் பற்றிய எங்கள் கட்டுரையில் கொடுக்கப்பட்டுள்ளது.

உங்கள் நிலை என்னவென்று தெரியவில்லையா? உங்கள் நிலைமையைப் பற்றி எங்களிடம் கூறுங்கள். ஒரு வேலை நாளுக்குள் உங்களுக்கான தெரிவுகளை நாங்கள் தெரிவிப்போம்.