ரியல் எஸ்டேட் சட்டம்

ஒரு முழுமையான சொத்து சரிபார்ப்பில் பின்வருவன அடங்கும்: நிலப் பதிவேடு ஆய்வு (உரிமை, அடமானங்கள், ஜப்திகள்), மண்டலத் திட்டச் சரிபார்ப்பு, கட்டிடத்தின் கட்டமைப்பு நிலை மற்றும் அனுமதி வரலாறு, மண் மாசுபடுதல் சான்றிதழ்கள், VvE ஆவணங்கள் (குடியிருப்புகளுக்கு), வாடகை ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் சேவைக் கட்டணங்கள், மற்றும் சுற்றுச்சூழல் மற்றும் கல்நார் அறிக்கைகள். வணிகச் சொத்துக்களைப் பொறுத்தவரை, வாடகை வருமானம், காலியிட அபாயங்கள் மற்றும் சந்தை மதிப்பு ஆகியவையும் தொடர்புடையவை. Law & More முழுமையான சரிபார்ப்பு செயல்முறையையும் ஒருங்கிணைக்கிறார்.

ஒரு நுகர்வோர் வீடு வாங்கும்போது, ​​கையொப்பமிடப்பட்ட கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தைப் பெற்ற பிறகு மூன்று நாட்களுக்கு வாங்கும் முடிவிலிருந்து விலகிக்கொள்ள சட்டம் அனுமதிக்கிறது. இந்தக் காலகட்டத்தில், வாங்குபவர் எந்தக் காரணமும் கூறாமலும், அபராதம் ஏதுமின்றியும் அந்த வாங்குதலிலிருந்து விலகிக்கொள்ளலாம். இந்த விலகிக்கொள்ளும் காலகட்டத்தில் குறைந்தபட்சம் இரண்டு வேலை நாட்கள் இருக்க வேண்டும். அது காலாவதியான பிறகு, ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட முன் நிபந்தனைகளுக்கு உட்பட்டு, அந்த ஒப்பந்தம் சட்டப்பூர்வமாகக் கட்டுப்படுத்தக்கூடியதாக மாறும்.

குடியிருப்பு இடங்களின் குத்தகைதாரர்கள், குத்தகை ரத்து செய்யப்படுவதற்கு எதிராக விரிவான பாதுகாப்பைப் பெறுகிறார்கள். ஒரு நில உரிமையாளர், அவசரத் தனிப்பட்ட பயன்பாடு போன்ற சட்டப்பூர்வ காரணங்களுக்காக மட்டுமே குத்தகையை முடிவுக்குக் கொண்டுவர முடியும், மேலும் அதற்கான சரியான அறிவிப்புக் காலத்தைக் கடைப்பிடிக்க வேண்டும். குத்தகைதாரர் குத்தகை ரத்து செய்யப்படுவதற்கு ஒப்புக்கொள்ளவில்லை என்றால், நீதிமன்றம் அது குறித்துத் தீர்ப்பளிக்கும் வரை குத்தகை தொடரும். வணிக இடங்களைப் பொறுத்தவரை, அதன் வகையைப் பொறுத்து இந்த நிலை வேறுபடுகிறது.

ஒரு கட்டிடம், நிலப் பதிவேட்டில் பதிவுசெய்யப்பட்ட ஒரு நோட்டரி பிரிவுப் பத்திரம் மூலம் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு உரிமைகளாகப் பிரிக்கப்படுகிறது. அந்தப் பத்திரம், தனியார் பகுதிகள் மற்றும் பொதுப் பகுதிகளை விவரிப்பதுடன், பிரிவு விதிமுறைகளையும் கொண்டுள்ளது. இந்தப் பிரிவின்போது, ​​சட்டத்தின் செயல்பாட்டின் மூலம் ஒரு வீட்டு உரிமையாளர்கள் சங்கம் (VvE) உருவாகிறது, அதில் ஒவ்வொரு அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு உரிமையாளரும் உறுப்பினராக உள்ளார்.

வழங்கப்பட்ட பொருளானது, வாங்குபவர் எதிர்பார்க்க உரிமையுள்ள தகுதிகளைக் கொண்டிருக்கவில்லை என்றால், அது இணக்கமின்மையாகும். வாங்குபவர் அந்தக் குறைபாட்டை நியாயமான காலத்திற்குள் விற்பனையாளரிடம் தெரிவிக்க வேண்டும். சூழ்நிலைகளைப் பொறுத்து, வாங்குபவர் பழுதுபார்த்தல், விலைக் குறைப்பு, இழப்பீடு அல்லது ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்தல் ஆகியவற்றைக் கோரலாம். விற்பனையாளர் பொறுப்பாவாரா என்பது, ஓரளவிற்கு ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட நிபந்தனைகளையும், வாங்குபவரின் விசாரணை செய்யும் கடமையையும் சார்ந்துள்ளது.

கொள்முதல் ஒப்பந்தம், வாங்குபவருக்கும் விற்பவருக்கும் இடையிலான ஏற்பாடுகளைப் பதிவு செய்கிறது. இரு தரப்பினரும் கையொப்பமிட்டவுடன் இது சட்டப்பூர்வமாகச் செல்லுபடியாகும் (ஒப்பந்தத்தை ஒத்திவைக்கும் காலம் மற்றும் முன் நிபந்தனைகளுக்கு உட்பட்டு). இருப்பினும், உரிமை என்பது நோட்டரியால் தயாரிக்கப்பட்டு, பின்னர் நிலப் பதிவகத்தின் பொதுப் பதிவேடுகளில் பதிவு செய்யப்படும் நோட்டரி உரிமை மாற்றப் பத்திரம் மூலமாக மட்டுமே கைமாறுகிறது. பொதுவாக, கொள்முதலுக்கும் உரிமை மாற்றத்திற்கும் இடையில் பல வாரங்கள் முதல் மாதங்கள் வரை கால இடைவெளி இருக்கும்.

ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட காலத்திற்குள் வாங்குபவரால் அடமானக் கடனை ஏற்பாடு செய்ய முடியாவிட்டால், கட்டணமின்றி வாங்குதலை ரத்து செய்ய அனுமதிக்கும் கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தில் உள்ள ஒரு நிபந்தனை இது. வாங்குபவர் இந்த நிபந்தனையை உரிய நேரத்தில் மற்றும் எழுத்துப்பூர்வமாக, பொதுவாக கடன் வழங்குநரிடமிருந்து ஒன்று அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட நிராகரிப்புகளை வழங்கி செயல்படுத்த வேண்டும். காலக்கெடு முடிந்தால், இந்த பாதுகாப்பு காலாவதியாகிவிடும், மேலும் பொதுவாக 10% அபராதம் செலுத்த நேரிடலாம்.

கொள்முதல் விலையுடன் கூடுதலாக, வாங்குபவர் பொதுவாக பரிமாற்ற வரி (அல்லது புதிய கட்டுமானங்களுக்கு மதிப்புக்கூட்டு வரி), பரிமாற்றப் பத்திரம் மற்றும் அடமானப் பத்திரத்திற்கான நோட்டரி கட்டணம், மற்றும் நிலப் பதிவேட்டில் பதிவு செய்வதற்கான செலவு ஆகியவற்றைச் செலுத்துகிறார். சொத்து முகவர் தரகுத்தொகையை பொதுவாக அந்த முகவரை நியமிக்கும் தரப்பினரே ஏற்கின்றனர். அதன் சரியான பங்கீடு கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.

குடியிருப்பு இடங்களின் குத்தகைதாரர்கள், குத்தகை ரத்து மற்றும் வாடகை உயர்வுகளுக்கு எதிரான பாதுகாப்பு உட்பட, விரிவான சட்டப்பூர்வப் பாதுகாப்பைப் பெறுகின்றனர். வணிக இடங்களைப் பொறுத்தவரை, சட்டம் "சில்லறை வணிக இடங்கள்" (கடைகள் மற்றும் விருந்தோம்பல் போன்றவை, அதற்கெனத் தனியான காலவரையறை மற்றும் ரத்து விதிகளைக் கொண்டவை) மற்றும் "பிற வணிக இடங்கள்" (அலுவலகங்கள் போன்றவை, கணிசமாகக் குறைவான பாதுகாப்பைக் கொண்டவை) என வேறுபடுத்துகிறது. பொருந்தக்கூடிய விதிமுறையே ஒவ்வொரு தரப்பினரின் நிலையையும் வலுவாகத் தீர்மானிக்கிறது.

இல்லை. ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட குடியிருப்பு இடங்களைப் பொறுத்தவரை, அரசாங்கத்தால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட வருடாந்திர வாடகை உயர்வுக்கு சட்டப்பூர்வ உச்ச வரம்புகள் பொருந்தும். தனியார் துறையில், சம்பந்தப்பட்ட தரப்பினருக்கு அதிக சுதந்திரம் உள்ளது, ஆனால் ஒப்பந்த குறியீட்டு விதிகள் மற்றும் சமீபத்திய ஆண்டுகளில், சட்டப்பூர்வ உச்சவரம்புகள் பெரும்பாலும் பொருந்தும். சில சூழ்நிலைகளில், ஒரு குத்தகைதாரர் முன்மொழியப்பட்ட வாடகை உயர்வை வாடகைத் தீர்ப்பாயம் அல்லது நீதிமன்றத்தின் மூலம் மறுஆய்வு செய்யக் கோரலாம்.

சலுகை உரிமை என்பது ஒரு சொத்தின் (கீழ்ப்படியும் நிலம்) மீது மற்றொரு சொத்தின் (மேலாதிக்க நிலம்) நன்மைக்காக விதிக்கப்படும் ஒரு பற்றுரிமையாகும், எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு வழி உரிமை. ஒரு சலுகை உரிமையானது, சான்றொப்பப் பத்திரம் மற்றும் நிலப் பதிவேட்டில் பதிவு செய்தல் மூலமாகவோ அல்லது காலவரையறை மூலமாகவோ உருவாக்கப்படுகிறது. அதன் உள்ளடக்கமும் வரம்பும் முதன்மையாக உருவாக்கப் பத்திரத்திலிருந்தே அமைகின்றன.

வீட்டு உரிமையாளர்கள் சங்கத்தின் முடிவுகள், சில சூழ்நிலைகளில், ரத்து செய்யப்படலாம் அல்லது செல்லாததாக ஆக்கப்படலாம்; உதாரணமாக, அவை பிரிவினைப் பத்திரம், ஒழுங்குமுறைகள் அல்லது நியாயம் மற்றும் நேர்மையின் தரங்களுடன் முரண்படும்போது. ஒரு உரிமையாளர், ஒரு குறுகிய சட்டப்பூர்வ காலத்திற்குள் ஒரு முடிவை ரத்து செய்யுமாறு துணை மாவட்ட நீதிமன்றத்திடம் கோரலாம். ஒத்திவைக்கப்பட்ட பராமரிப்பு அல்லது காப்பு நிதியின் மேலாண்மை தொடர்பாகவும் நடவடிக்கைகள் தொடங்கப்படலாம்.

நிலக் குத்தகை என்பது, ஒரு நில வாடகைக்கு ஈடாக மற்றொரு தரப்பினரின் நிலத்தைப் பயன்படுத்தவும் அனுபவிக்கவும் உரிமை அளிக்கிறது. இதற்கு மாறாக, கட்டிட உரிமை என்பது, நிலத்தின் உரிமையிலிருந்து தனித்து, மற்றொரு தரப்பினரின் நிலத்தில், அதன் மீது அல்லது அதற்கு மேலே கட்டிடங்கள், கட்டுமானப் பணிகள் அல்லது செடிகளை சொந்தமாக்கிக் கொள்ளும் உரிமையை வழங்குகிறது. இவை இரண்டும் நோட்டரி பத்திரம் மூலம் உருவாக்கப்படும் தனித்தனியான அசையாச் சொத்துரிமைகள் ஆகும், இவற்றை மாற்றவோ அல்லது அடமானம் வைக்கவோ முடியும்.

ஒரு வீட்டு உரிமையாளர் தனது சொந்த முயற்சியால் ஒரு குத்தகைதாரரை வெளியேற்ற முடியாது; அதற்கு நீதிமன்றத் தீர்ப்பு தேவைப்படுகிறது. இந்த நடவடிக்கைகள் பொதுவாக, உதாரணமாக வாடகைப் பாக்கி காரணமாக, குத்தகையை ரத்து செய்வதற்கும் வெளியேற்றுவதற்கும் கோரும் ஒரு அழைப்பாணையுடன் தொடங்குகின்றன. நீதிமன்றம் அந்தக் கோரிக்கையை ஏற்றுக்கொண்டால், ஒரு ஜாமீன் அதிகாரியின் உதவியுடன் வெளியேற்றும் நடவடிக்கையை மேற்கொள்ளலாம். அவசரமான நேர்வுகளில், சில சமயங்களில் இடைக்கால நிவாரண நடவடிக்கைகளும் சாத்தியமாகும்.

வணிக அசையாச் சொத்துக்களில் அபாயங்கள் அதிகம், மேலும் அதன் சட்ட, வரி மற்றும் கட்டமைப்பு அம்சங்கள் சிக்கலானவை. ஒரு முழுமையான ஆய்வு, தற்போதுள்ள வாடகை ஒப்பந்தங்கள், நிலப் பயன்பாட்டு உரிமைகள், பொதுச் சட்டக் கட்டுப்பாடுகள், மண் மாசுபாடு மற்றும் மண்டலத் திட்ட வரம்புகள் போன்ற அபாயங்களைக் கண்டறிந்து பட்டியலிடுகிறது. ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடுவதற்கு முன்பு இந்த அபாயங்களை அடையாளம் காண்பதன் மூலம், வாங்குபவர் விலை, விதிமுறைகள் அல்லது உத்தரவாதங்களைச் சரிசெய்யலாம் அல்லது அந்தப் பரிவர்த்தனையிலிருந்து விலகிக்கொள்ள முடிவு செய்யலாம்.

ஒரு குடியிருப்புச் சங்கம், மற்றவற்றுடன், ஆண்டுதோறும் கூட வேண்டும், முக்கியப் பராமரிப்புப் பணிகளுக்காக ஒரு காப்பு நிதியைப் பராமரிக்க வேண்டும் மற்றும் கட்டிடத்திற்குக் காப்பீடு செய்ய வேண்டும். 2018 முதல், காப்பு நிதிக்கு ஒரு சட்டப்பூர்வ குறைந்தபட்சப் பங்களிப்பு நடைமுறையில் உள்ளது. நீங்கள் ஒரு குடியிருப்பை வாங்கினால், குடியிருப்புச் சங்கத்தின் நிதி நிலைமை மற்றும் அதன் கூட்டக் குறிப்புகள் குறித்து எப்போதும் கேட்டுத் தெரிந்துகொள்ளுங்கள்.

ஒரு பொருளை இயல்பாகப் பயன்படுத்துவதைத் தடுக்கும், தனக்குத் தெரிந்த ஒரு குறைபாட்டை விற்பனையாளர் மறைத்தால், "பார்த்தபடியே வாங்கப்பட்டது" என்ற நிபந்தனை இருந்தபோதிலும் அவர் பொறுப்பேற்க நேரிடலாம். வாங்குபவர் பழுதுபார்ப்பு, இழப்பீடு அல்லது, கடுமையான நேர்வுகளில், வாங்குதலை ரத்து செய்யக் கோரலாம். குறைபாட்டை உரிய நேரத்தில் தெரிவிப்பது மிகவும் அவசியம்.

பொதுவாக, வீட்டு உரிமையாளரின் ஒப்புதலுடன் மட்டுமே துணைக்குத்தகைக்கு விட அனுமதிக்கப்படுகிறது, மேலும் குத்தகை ஒப்பந்தம் பெரும்பாலும் அதனை வெளிப்படையாகத் தடை செய்கிறது. சட்டவிரோதமான துணைக்குத்தகை, குத்தகையை ரத்து செய்வதற்கும், கிடைக்கும் லாபத்தை ஒப்படைக்க வேண்டிய கட்டாயத்திற்கும் வழிவகுக்கும். நகராட்சிகளும் குறுகிய கால வாடகைகள் மீது தங்களின் சொந்த விதிகளை அடிக்கடி விதிக்கின்றன.

நிலக் குத்தகை மூலம், நீங்கள் ஒரு குறிப்பிட்ட கால இடைவெளியில் கட்டணம் (கானன்) செலுத்துவதற்கு ஈடாக மற்றொருவரின் நிலத்தைப் பயன்படுத்தலாம். அதேசமயம், கட்டிட உரிமை என்பது மற்றொருவரின் நிலத்தில் உள்ள ஒரு கட்டிடம் அல்லது கட்டமைப்பிற்கு உங்களை உரிமையாளராக்குகிறது. இவை இரண்டுமே நோட்டரி முன்னிலையில் நிறுவப்பட்டு, நிலப் பதிவேட்டில் பதிவு செய்யப்படும் சொத்துரிமைகள் ஆகும்.

ஒரு வீட்டைத் தனிப்பட்ட முறையில் வாங்குபவர், கையொப்பமிடப்பட்ட கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தைப் பெற்ற பிறகு, சட்டப்பூர்வமாக மூன்று நாட்கள் அவகாசம் பெற்றுள்ளார். அதன் பிறகு, அவர் எந்தக் காரணமும் கூறாமல் அந்த ஒப்பந்தத்திலிருந்து விலகிக்கொள்ளலாம். மேலும், உதாரணமாக நிதியுதவிக்கான ஒரு முன்நிபந்தனை, ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட காலத்திற்குள் விலகிக்கொள்ள ஒரு வழியை வழங்குகிறது.