குடியிருப்பு தங்குமிடத்திற்கான குத்தகை ஒப்பந்தத்தை முடித்தல்: இது எப்போது அனுமதிக்கப்படுகிறது?

அறிமுகம்

குடியிருப்புக்கான வாடகை ஒப்பந்தத்தை துணை மாவட்ட நீதிமன்றம் மட்டுமே ரத்து செய்ய முடியும், அதுவும் வாடகைதாரர் ஒப்பந்தத்தை மீறியதற்காகவோ அல்லது பிற சட்டப்பூர்வ காரணங்களுக்காகவோ மட்டுமே. ஒரு வாடகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வது சட்டரீதியாக சிக்கலானது மற்றும் அது சர்ச்சைகளுக்கு வழிவகுக்கும். நில உரிமையாளர் தன்னிச்சையாக வாடகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்ய முடியாது. சட்டம் குத்தகைதாரர்களுக்கு வலுவான பாதுகாப்புகளை வழங்குகிறது. குத்தகை ஒப்பந்தம் முடிவுக்கு வரும்போது, ​​குத்தகைதாரர்கள் சேவைக் கட்டணங்களின் இறுதி அறிக்கை மற்றும் வைப்புத்தொகையைத் திரும்பப் பெற உரிமை உடையவர்கள் ஆவார்கள்.

இந்தக் கட்டுரை, நில உரிமையாளர்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்கள் ஆகிய இருவராலும் குத்தகை ஒப்பந்தங்களை முடிவுக்குக் கொண்டுவருவது, அதற்கான சட்டப்பூர்வ காரணங்கள் மற்றும் பின்பற்றப்பட வேண்டிய நடைமுறை ஆகியவற்றை விவாதிக்கிறது. சமூக வீட்டுவசதி மற்றும் தனியார் துறை குடியிருப்புகள் உள்ளிட்ட வழக்கமான குடியிருப்பு வசதிகளுக்கு முக்கியத்துவம் அளிக்கப்படுகிறது. வணிக வளாகங்கள் அல்லது சுயாதீனமற்ற குடியிருப்புகளை முடிவுக்குக் கொண்டுவருவது போன்ற தலைப்புகள் இந்தக் கட்டுரையின் வரம்பிற்குள் வராது.

இந்தத் தகவல், குத்தகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்ய நினைக்கும் வீட்டு உரிமையாளர்கள், தங்கள் உரிமைகளைப் புரிந்துகொள்ள விரும்பும் குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் நடைமுறையில் குத்தகை ரத்துச் சிக்கல்களை எதிர்கொள்ளும் சொத்து மேலாளர்களுக்காக வழங்கப்படுகிறது. வீட்டு உரிமையாளரிடமிருந்து வரும் குத்தகை ரத்துக் கடிதத்திற்கு ஆறு வாரங்களுக்குள் பதிலளிக்க குத்தகைதாரருக்கு உரிமை உண்டு.

முக்கிய பதில்: ஒரு வீட்டு உரிமையாளர், நீதிமன்றத் தீர்ப்பைக் கோருவதன் மூலமும், கடுமையான ஒப்பந்த மீறல், அவசரத் தனிப்பட்ட பயன்பாடு அல்லது சட்டத்தால் குறிப்பிடப்பட்ட பிற காரணங்கள் போன்ற செல்லுபடியான சட்டப்பூர்வ அடிப்படை இருக்கும் பட்சத்திலும் மட்டுமே ஒரு குடியிருப்பு வாடகை ஒப்பந்தத்தை முடிவுக்குக் கொண்டுவர முடியும். வாடகை ஒப்பந்தத்தை முடிவுக்குக் கொண்டுவருவது அல்லது ரத்து செய்வது நியாயமானதா என்பதை மதிப்பிடும் அதிகாரத்தை சட்டம் நீதிமன்றத்திற்கு வழங்குகிறது.

முக்கிய கற்றல் குறிப்புகள்:

• ஒப்பந்தத்தை முடிவுக்குக் கொண்டுவருதல் என்பது ரத்து செய்வதிலிருந்து முற்றிலும் வேறுபட்டது, மேலும் இதற்கு எப்போதும் நீதிபதியின் தலையீடு தேவைப்படுகிறது; ஒரு குத்தகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வதன் மூலமும் கலைப்பதன் மூலமும் முடிவுக்குக் கொண்டுவருவதற்கிடையே உள்ள வேறுபாட்டை அறிவது முக்கியம்.
• வாடகைப் பாக்கி, குத்தகைதாரரால் ஏற்படும் தொந்தரவு, மற்றும் சட்டவிரோத உபகுத்தகை ஆகியவை குத்தகையை ரத்து செய்வதற்கான மிகவும் பொதுவான காரணங்களாகும்.
• குறிப்பாக, காலவரையற்ற ஒரு நிலையான காலக் குத்தகை ஒப்பந்தத்தின் கீழ், வாடகைதாரர் வலுவான வாடகைப் பாதுகாப்பைப் பெறுகிறார்.
• விவாகரத்து வழங்குவதற்கு முன், நீதிமன்றம் எப்போதும் சம்பந்தப்பட்ட நலன்களைக் கருத்தில் கொள்கிறது.
• குடியிருப்பு வசதிகளின் விஷயத்தில், நீதிமன்றத்திற்கு வெளியே ஒப்பந்தத்தை முடிவுக்குக் கொண்டுவருவது நடைமுறையில் ஒருபோதும் சாத்தியமில்லை.

குத்தகை ஒப்பந்தங்களின் வகைகள்

ஒரு குத்தகை ஒப்பந்தத்தில் ஈடுபடும்போது, ​​நீங்கள் மேற்கொள்ளும் குத்தகையின் வகையைப் புரிந்துகொள்வது முக்கியம், ஏனெனில் இது குத்தகைதாரர் மற்றும் நில உரிமையாளர் இருவரின் உரிமைகள் மற்றும் கடமைகளில் நேரடித் தாக்கங்களை ஏற்படுத்துகிறது. நெதர்லாந்தில், நாம் பொதுவாக மூன்று முக்கிய வகைகளை வேறுபடுத்துகிறோம்: காலவரையற்ற குத்தகை ஒப்பந்தம், தற்காலிக குத்தகை ஒப்பந்தம், மற்றும் சுயசார்பு இல்லாத குடியிருப்பு வசதிக்கான குத்தகை ஒப்பந்தம்.

காலவரையற்ற குத்தகை ஒப்பந்தம் – இது நிலையான கால குத்தகை ஒப்பந்தம் என்றும் அழைக்கப்படுகிறது – குத்தகைதாரருக்கு அதிகபட்ச வாடகைப் பாதுகாப்பை வழங்குகிறது. இத்தகைய சந்தர்ப்பங்களில், கடுமையான ஒப்பந்த மீறல் அல்லது அவசர தனிப்பட்ட பயன்பாடு போன்ற சட்டப்பூர்வ காரணங்கள் இருந்தால் மட்டுமே, நில உரிமையாளர் குத்தகையை முடிவுக்குக் கொண்டுவரலாம் அல்லது வாடகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்யலாம். சட்டப்பூர்வ அறிவிப்புக் காலத்தைக் கடைப்பிடித்து, குத்தகையை முடிவுக்குக் கொண்டுவருவது எப்போதும் எழுத்துப்பூர்வமாக இருக்க வேண்டும். குத்தகைதாரர் இதற்கு உடன்படவில்லை என்றால், நீதிமன்றம் மட்டுமே வாடகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்ய முடியும்.

ஒரு தற்காலிகக் குத்தகை ஒப்பந்தத்தில், வாடகைக் காலம் ஒப்புக்கொள்ளப்படுகிறது. நில உரிமையாளர் உரிய நேரத்தில் எழுத்துப்பூர்வ அறிவிப்பை வழங்கியிருந்தால், இந்தக் காலத்தின் முடிவில் குத்தகை தானாகவே முடிவுக்கு வரும். இருப்பினும், இங்கும் கடுமையான சட்ட விதிகள் பொருந்தும்: நில உரிமையாளர் குத்தகையை முன்கூட்டியே எளிதாக முடிவுக்குக் கொண்டுவர முடியாது, மேலும் ஒரு தகராறு ஏற்பட்டால், குத்தகை ஒப்பந்தத்தை முடிவுக்குக் கொண்டுவருவது குறித்து தீர்ப்பளிக்குமாறு நீதிமன்றத்தைக் கோரலாம். நிலையான காலக் குத்தகைச் சட்டம் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டதிலிருந்து, தற்காலிக ஒப்பந்தங்களுக்கான சாத்தியக்கூறுகள் மேலும் கட்டுப்படுத்தப்பட்டுள்ளன.

மாணவர் விடுதியில் உள்ள அறைகள் போன்ற, தனிப்பட்ட வசதி இல்லாத தங்குமிடங்களுக்கு ஓரளவு மாறுபட்ட விதிகள் பொருந்தும். இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில், ஒரு குத்தகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வது பெரும்பாலும் மிகவும் கடினமாக இருக்கும், குறிப்பாக குத்தகைதாரர் ஒரு நல்ல குத்தகைதாரராக நடந்து கொண்டால். குத்தகைதாரரால் ஏற்படும் தொந்தரவு அல்லது சட்டவிரோதமான துணைக்குத்தகை போன்ற நிகழ்வுகளில்கூட, நில உரிமையாளர் சட்ட நடைமுறைகளுக்கு இணங்க வேண்டும், மேலும் நீதிமன்றத்தின் தலையீடு இல்லாமல் நீதிமன்றத்திற்கு வெளியே ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வது அரிதாகவே சாத்தியமாகும்.

எல்லாச் சூழ்நிலைகளிலும், ஒரு குத்தகை ஒப்பந்தத்தை முடிவுக்குக் கொண்டுவருவதோ அல்லது ரத்து செய்வதோ மிகுந்த கவனத்துடன் செய்யப்பட வேண்டும். அது ஒரு குறிப்பிட்ட கால குத்தகை ஒப்பந்தமாக இருந்தாலும், தற்காலிக குத்தகை ஒப்பந்தமாக இருந்தாலும் அல்லது தனித்தனி வசதிகள் இல்லாத குடியிருப்புக்கான ஒப்பந்தமாக இருந்தாலும், வீட்டு உரிமையாளர் சட்ட விதிகளையும் அறிவிப்புக் காலங்களையும் கண்டிப்பாகப் பின்பற்ற வேண்டும். தொந்தரவு அல்லது சட்டவிரோத உபகுத்தகை போன்ற கடுமையான சூழ்நிலைகளில், சொத்தை விரைவாகக் காலி செய்வதற்குச் சுருக்கமான நடவடிக்கைகள் தேவைப்படலாம்.

உங்களால் ஒரு உடன்பாட்டிற்கு வர முடியாவிட்டால், அல்லது உங்கள் உரிமைகள் மற்றும் கடமைகள் குறித்து உங்களுக்குத் தெளிவில்லாமல் இருந்தால், ஒரு சட்ட ஆலோசனை மையத்திடமிருந்தோ அல்லது குத்தகைச் சட்டத்தில் நிபுணத்துவம் பெற்ற ஒரு வழக்கறிஞரிடமிருந்தோ உரிய நேரத்தில் சட்ட ஆலோசனை பெறுவது புத்திசாலித்தனம். இது தேவையற்ற இடர்களைத் தவிர்க்கவும், குத்தகை ஒப்பந்தத்தின் முறிவு விதிகளுக்கு இணங்க மேற்கொள்ளப்படுவதை உறுதி செய்யவும் உங்களுக்கு உதவும்.

குத்தகை ஒப்பந்தத்தை முடிவுக்குக் கொண்டுவருதல் என்பது என்ன?

குத்தகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்தல் என்பது, நீதிமன்றத் தீர்ப்பின் மூலம் குத்தகை ஒப்பந்தத்தை முடிவுக்குக் கொண்டுவரும் ஒரு சட்டப்பூர்வ நடைமுறையாகும். குத்தகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வது என்பது, காலி செய்யுமாறு அறிவிப்பு கொடுப்பதிலிருந்து வேறுபட்டது: காலி செய்யுமாறு அறிவிப்பு கொடுக்கும்போது, ​​சட்டப்பூர்வமான அறிவிப்புக் காலங்கள் மற்றும் நிபந்தனைகளுக்கு இணங்க ஒப்பந்தம் முடிவுக்குக் கொண்டுவரப்படுகிறது. ஆனால், ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்யும் விஷயத்தில், இரு தரப்பினரில் ஒருவர் செய்த மீறலின் காரணமாக நீதிமன்றம் தலையிட வேண்டியுள்ளது. பரஸ்பர சம்மதத்தின் மூலம் ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வதைப் போலல்லாமல், கட்டாய ரத்து என்பது ஒரு முரண்பாட்டை உள்ளடக்கியது, அதை நீதிபதிதான் தீர்மானிக்க வேண்டும்.

முடிவு மற்றும் ரத்து

குத்தகையை முடிவுக்குக் கொண்டுவருவதற்கும் ரத்து செய்வதற்கும் இடையேயான சட்ட வேறுபாடு இன்றியமையாதது. ரத்து செய்யும் பட்சத்தில், நில உரிமையாளர், சட்டப்பூர்வ அறிவிப்புக் காலத்தைக் ( ) கடைப்பிடித்து, பதிவுத் தபால் மூலம் குத்தகையை முடிவுக்குக் கொண்டுவருகிறார் – இது குத்தகையின் கால அளவுக்கு ஏற்ப அதிகரிக்கும் குறைந்தபட்சம் மூன்று மாதங்கள் ஆகும். குத்தகைதாரர் இதற்கு ஒப்புக்கொள்ள வேண்டும், இல்லையெனில் சட்ட நடவடிக்கைகள் தொடரும்.

குத்தகை ரத்து என்பது வேறுபட்டது: அதற்கு ஒப்பந்த மீறலும் நேரடி நீதிமன்றத் தலையீடும் தேவை. குத்தகை ஒப்பந்தத்தை மீறும் எந்தவொரு செயலும், அது சிறியதாக இல்லாத பட்சத்தில், குத்தகையை ரத்து செய்வதற்கான காரணமாக அமையலாம். ஒப்பந்த மீறல் நிரூபிக்கப்பட்டால், குத்தகையை ரத்து செய்வது என்பது ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வதை விட விரைவானது, ஆனால் அதற்கு ஆதாரம் தேவைப்படுகிறது.

தற்காலிகக் குத்தகை அல்லது வாடகை ஒப்பந்தங்களுக்கு வெவ்வேறு விதிகள் பொருந்தும்: சரியான முறையில் அறிவிப்பு வழங்கப்பட்டிருந்தால், ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட வாடகைக் காலத்தின் முடிவில் சட்டப்படி குத்தகை முடிவடைகிறது. இருப்பினும், 1 ஜூலை 2024 அன்று நிலையான குத்தகை ஒப்பந்தங்கள் சட்டம் நடைமுறைக்கு வந்ததிலிருந்து, புதிய தற்காலிக ஒப்பந்தங்களுக்கான வாய்ப்புகள் கடுமையாகக் கட்டுப்படுத்தப்பட்டுள்ளன.

குடியிருப்பு இடங்களுக்கான குத்தகை பாதுகாப்பு

குடியிருப்பு வசதிகள் தொடர்பாக, குறிப்பாக காலவரையற்ற ஒப்பந்தங்களின் கீழ், குத்தகைதாரர்களுக்கு வலுவான சட்ட நிலை உள்ளது. குத்தகை ஒப்பந்தம் எப்போது முடிவடையும் என்பதை நில உரிமையாளர்கள் தன்னிச்சையாகத் தீர்மானிக்க சட்டம் அனுமதிப்பதில்லை. இது சமூக வீட்டுவசதி மற்றும் தனியார் துறை வீட்டுவசதி ஆகிய இரண்டிற்கும் சமமாகப் பொருந்தும்.

2018-ல், சமூக வீட்டுவசதிக்கு எந்தச் சிறப்பு விதிகளும் பொருந்தாது என்று உச்ச நீதிமன்றம் உறுதி செய்தது; குத்தகைதாரருக்கு வீடற்ற நிலை ஏற்படும் அபாயம் உட்பட அனைத்துச் சூழ்நிலைகளையும் கருத்தில் கொள்ள, தற்போதுள்ள சட்ட விதிகள் போதுமான வாய்ப்பை வழங்குகின்றன. இருப்பினும், குத்தகையை ரத்து செய்வதற்கான வரம்பு உயர்வாகவே உள்ளது.

நிலையான காலக் குத்தகைச் சட்டம் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டதன் மூலம், வீட்டு உரிமையாளர்கள் தற்காலிகக் குத்தகை ஒப்பந்தங்களை வழங்குவது மிகவும் கடினமாகியுள்ளது. இது குத்தகைதாரர்களின் நிலையை வலுப்படுத்துவதோடு, குத்தகையை முடிப்பதற்கான விதிகள் குறித்த அறிவை வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு இன்னும் முக்கியமானதாக ஆக்குகிறது.

வீட்டு உரிமையாளரால் ஒப்பந்தத்தை முடிப்பதற்கான சட்டப்பூர்வ காரணங்கள்

சட்டப்பூர்வமாக அங்கீகரிக்கப்பட்ட காரணங்கள் இருந்தால் மட்டுமே, குத்தகையை ரத்து செய்யுமாறு நில உரிமையாளர் நீதிமன்றத்தைக் கோரலாம். டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 7:231, ஒரு குடியிருப்பு குத்தகையை நீதிமன்றங்கள் மூலமாக மட்டுமே ரத்து செய்ய முடியும் என்று குறிப்பிடுகிறது. குடியிருப்பு குத்தகைகளில், நீதிமன்றத்திற்கு அப்பாற்பட்ட அறிவிப்பின் மூலம் நீதிமன்றத்திற்கு வெளியே ரத்து செய்வது அனுமதிக்கப்படுவதில்லை.

குத்தகைதாரரால் ஒப்பந்த மீறல்

ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வதற்கான மிகவும் பொதுவான காரணம் ஒப்பந்த மீறலாகும்: அதாவது, குத்தகைதாரர் தனது கடமைகளை நிறைவேற்றத் தவறுவது. குறிப்பிட்ட உதாரணங்கள் பின்வருமாறு:

வாடகை பாக்கி குத்தகைதாரர் தொடர்ந்து வாடகை செலுத்தத் தவறினால், நில உரிமையாளர் குத்தகையை ரத்து செய்யலாம். நடைமுறையில், நீதிமன்றங்கள் பொதுவாக இரண்டு முதல் மூன்று மாத நிலுவையைப் போதுமான காரணமாக ஏற்றுக்கொள்கின்றன, இருப்பினும் சில சமயங்களில் கடமைகளை நிறைவேற்றுவதற்கு ஒரு மாத கால அவகாசத்தையும் வழங்குகின்றன.

தொல்லை குத்தகைதாரர் ஒரு நல்ல குத்தகைதாரராக நடந்துகொள்ளத் தவறி, ஒலி மாசுபாடு அல்லது அச்சுறுத்தல்கள் போன்ற முறையான தொந்தரவை ஏற்படுத்தினால், குத்தகையை ரத்து செய்வது அவசியமாகலாம். இருப்பினும், அந்தத் தொந்தரவு தீவிரமானதாகவும் நிரூபிக்கக்கூடியதாகவும் இருக்க வேண்டும். அண்டை வீட்டாருக்கு ஏற்படும் தீவிரமான மற்றும் நிரூபிக்கக்கூடிய தொந்தரவும் குத்தகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வதற்கு வழிவகுக்கும்.

ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட நோக்கத்திற்கு முரணான பயன்பாடு குத்தகைதாரர் அந்தச் சொத்தை குடியிருப்பு அல்லாத பிற நோக்கங்களுக்காக, உதாரணமாக வணிக இடமாகவோ அல்லது சட்டவிரோத நடவடிக்கைகளுக்கோ பயன்படுத்தினால், அது ஒப்பந்த மீறலாகக் கருதப்படும்.

சட்டத்திற்குப் புறம்பாக சப்லெட்டிங் குத்தகைதாரர் அனுமதியின்றி சொத்தை துணைக்குத்தகைக்கு விட்டால், அது ஒப்பந்த மீறலாகக் கருதப்பட்டு, ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வது நியாயப்படுத்தப்படும்.

குத்தகையை ரத்து செய்யக் கோருவதற்கு முன்பு, வீட்டு உரிமையாளர் பொதுவாக, குத்தகைதாரருக்கு அந்த மீறலைச் சரிசெய்வதற்கு நியாயமான கால அவகாசம் அளித்து, தவறு இழைத்ததற்கான அறிவிப்பை அனுப்ப வேண்டும். அந்த மீறலைச் சரிசெய்வதற்கான வாய்ப்பு குத்தகைதாரருக்கு வழங்கப்பட வேண்டும். கடுமையான மீறல்கள் இருக்கும் பட்சத்தில், நீதிமன்றம் இதற்கு மாறாக முடிவெடுக்கலாம்.

நில உரிமையாளரின் சொந்தப் பயன்பாடு

வீட்டு உரிமையாளருக்குத் தனது சொந்தப் பயன்பாட்டிற்காக அந்தச் சொத்து அவசரமாகத் தேவைப்பட்டால், அவர் ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்ய அல்லது குத்தகையை முடிவுக்குக் கொண்டுவரக் கோரலாம். உதாரணமாக, வீட்டு உரிமையாளர் தானே அந்தச் சொத்தில் குடியேற விரும்பினாலோ, அல்லது குழந்தை அல்லது பதிவு செய்யப்பட்ட துணைவர் போன்ற நெருங்கிய குடும்ப உறுப்பினர் ஒருவர் குடியேற விரும்பினாலோ இது பொருந்தும்.

நீதிமன்றம் எப்போதும் சம்பந்தப்பட்ட நலன்களை சீர்தூக்கிப் பார்க்கும்: நில உரிமையாளரின் நலன்கள் குத்தகைதாரரின் நலன்களை விட மேலானவையா? குத்தகைதாரருக்குப் பொருத்தமான குடியிருப்பு கிடைப்பது மற்றும் நில உரிமையாளரின் தேவையின் அவசரம் ஆகியவை இதில் அடங்கும்.

பிற சட்ட அடிப்படைகள்

ஒப்பந்த மீறல் மற்றும் அவசர தனிப்பட்ட பயன்பாடு ஆகியவற்றுடன் கூடுதலாக, சட்டம் வேறு சில காரணங்களையும் குறிப்பிடுகிறது:

• நியாயமான சலுகையை நிராகரித்தல் – திருத்தப்பட்ட விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளுடன் கூடிய புதிய குத்தகை ஒப்பந்தத்திற்கான நியாயமான சலுகையை வாடகைதாரர் நிராகரிக்கிறார்.
• பொருந்தக்கூடிய மண்டலத் திட்டம் – அந்தச் சொத்தானது மண்டலத் திட்டத்தின்படி இடிக்கப்பட வேண்டும் அல்லது புதுப்பிக்கப்பட வேண்டும்.
• இடைக்கால குத்தகை – அசல் குடியிருப்பாளருக்குத் திரும்பும் உரிமையுடன் கூடிய தற்காலிகக் குத்தகையின் விஷயத்தில், யாருக்கு அந்தச் சொத்து மீண்டும் தேவைப்படுகிறது.
• வாடகையின் சிறப்புத் தன்மை – குத்தகை ஒப்பந்தம் ஒரு சிறப்புத் தன்மையுடையதாக இருந்து, அதை முடிவுக்குக் கொண்டுவருவதை நியாயப்படுத்தும் குறிப்பிட்ட சூழ்நிலைகள். இதற்கு ஓர் எடுத்துக்காட்டு, ஒரு மாணவருக்கு அவரது படிப்பு காலம் முழுவதும் வாடகைக்கு விடுவதாகும்; அத்தகைய சூழலில், படிப்பு முடிந்தவுடன் குத்தகை ஒப்பந்தம் முடிவுக்கு வருவது தர்க்கரீதியானதாகும்.

இந்தக் காரணங்களின் அடிப்படையில் குத்தகை ரத்து செய்வது நியாயமானதா என்பதையும், குத்தகைதாரரின் நலன்கள் போதுமான அளவு கருத்தில் கொள்ளப்பட்டுள்ளனவா என்பதையும் நீதிமன்றம் மதிப்பீடு செய்யும்.

குத்தகை ஒப்பந்தத்தை முடிப்பதற்கான நடைமுறை

குடியிருப்புக்கான வாடகை ஒப்பந்தத்தை துணை மாவட்ட நீதிமன்றம் மட்டுமே ரத்து செய்ய முடியும். வாடகை ஒப்பந்தம் முடிவுக்கு வரும் என்று வீட்டு உரிமையாளர் சுயமாக முடிவு செய்ய முடியாது; வாடகைதாரர் ரத்து செய்வதற்கு ஒப்புக்கொள்ளவில்லை என்றால், வீட்டு உரிமையாளர் வாடகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்யுமாறு நீதிமன்றத்தைக் கோர வேண்டும். கூட்டு வாடகையின் விஷயத்தில், வீட்டு உரிமையாளர் ஒப்பந்தம் முடியும் தேதி அல்லது ரத்து குறித்த நினைவூட்டலை அனைத்து வாடகைதாரர்களுக்கும் அனுப்பக் கடமைப்பட்டுள்ளார். அதற்கான வழிமுறைகள் மற்றும் தெரிவுகள் பற்றிய ஒரு கண்ணோட்டம் கீழே கொடுக்கப்பட்டுள்ளது.

பணிநீக்க நடைமுறையில் உள்ள படிகள்

குத்தகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வதற்கான நடைமுறை பின்வருமாறு:

1. தவறு நிகழ்ந்ததற்கான அறிவிப்பை அனுப்பவும் – குறைபாட்டைக் குறிப்பிட்டு, அதைச் சரிசெய்வதற்கான நியாயமான காலக்கெடுவை நிர்ணயித்து ஒரு பதிவுத் தபால் அனுப்புங்கள். அனுப்பியதற்கான ஆதாரத்தை வைத்துக்கொள்ளுங்கள்.
2. அழைப்பாணையைத் தயாரிக்கவும் குத்தகைதாரர் பதிலளிக்கவோ அல்லது மீறலைச் சரிசெய்யவோ தவறினால், ஜாமீன் அதிகாரியைக் கொண்டு ஒரு சம்மனைப் பிறப்பிக்கச் செய்யுங்கள். அந்த சம்மனில், குத்தகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்யவும், அவரைக் காலி செய்யவும் நீங்கள் கோர வேண்டும்.
3. நீதிபதிக்கு முன்பாக விசாரணை நீதிபதி வழக்கை விசாரித்து, இரு தரப்பினரின் வாதங்களையும் கேட்பார். நில உரிமையாளர் ஒப்பந்த மீறலை நிரூபிக்க வேண்டும்; குத்தகைதாரர், பாதிப்பைக் குறைக்கும் சூழ்நிலைகளைக் காரணமாகக் கூறலாம்.
4. தீர்ப்பு – நீதிமன்றம் குத்தகை ரத்து செய்ய அனுமதி அளிக்கிறது அல்லது நிராகரிக்கிறது. அனுமதி அளிக்கப்பட்டால், குத்தகைதாரர் சொத்தைக் காலி செய்ய வேண்டிய ஒரு தேதியை நீதிமன்றம் நிர்ணயிக்கிறது. பொதுவாக, வாடகைக்கு விடப்பட்ட சொத்தை பதினான்கு நாட்களுக்குள் காலி செய்ய வேண்டும் என்று தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
5. வெளியேற்றம் சாத்தியம் வாடகைதாரர் தானாக முன்வந்து இடத்தை காலி செய்யாவிட்டால், ஜாமீன் அதிகாரி காவல்துறையின் உதவியுடன் அவரை வெளியேற்றலாம்.

வழக்கமான நடவடிக்கைகளின் சராசரி கால அளவு நான்கு முதல் எட்டு மாதங்கள் ஆகும். வழக்கின் சிக்கலான தன்மையைப் பொறுத்து, செலவுகள் பொதுவாக €500 முதல் €2,000 வரை இருக்கும்.

அவசர வழக்குகளுக்கான சுருக்கமான நடவடிக்கைகள்

அவசர சூழ்நிலைகளில், காலி செய்வதற்கான சுருக்கமான நடவடிக்கைகள் விரைவான தீர்வை வழங்கக்கூடும். கீழே ஒரு ஒப்பீடு கொடுக்கப்பட்டுள்ளது:

அளவுகோல்	சாதாரண நடவடிக்கைகள்	சுருக்க நடவடிக்கைகள்
செயலாக்க நேரம்	4-8 மாதங்களுக்கு	2-6 வாரங்கள்
செலவு	€ 2,500- € 6,000	€ 2000- € 3500
ஆதாரத்தின் சுமை	முழுமையான சான்றுகள் தேவை	மேலோட்டமான சான்றுகள் போதுமானவை
பொருத்தமான	கலைப்புக்கான அனைத்து காரணங்களும்	அவசர வழக்குகள்
தீர்ப்பு	இறுதித் தீர்ப்பு	தற்காலிக நிவாரணம்

கடுமையான தொந்தரவு, அபாயகரமான சூழ்நிலைகள் அல்லது வீட்டிலிருந்து போதைப்பொருள் விற்பனை போன்ற வழக்குகளில் இடைக்கால நிவாரணம் விரும்பத்தக்கது. அந்த வழக்கு அவசரமானது என்று நீதிமன்றம் நம்ப வேண்டும். இடைக்கால நிவாரணத்திற்குப் பிறகும், வழக்கை முழுமையாக முடிவுக்குக் கொண்டுவருவதற்கான தகுதி அடிப்படையிலான நடவடிக்கைகள் தொடரலாம்.

வீட்டு உரிமையாளர்களுக்குப் பின்வருபவை பொருந்தும்: தெளிவான, தீவிரமான மற்றும் ஆவணப்படுத்தப்பட்ட குறைபாடுகள் இருக்கும்பட்சத்தில் மட்டுமே சுருக்கமான நடவடிக்கைகளைத் தேர்ந்தெடுக்கவும். சந்தேகம் ஏற்படும்போது, ​​வழக்கமான நடவடிக்கைகள் அதிக உறுதியை அளிக்கின்றன.

பொதுவான சவால்கள் மற்றும் தீர்வுகள்

நடைமுறையில், குத்தகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்யும்போது வீட்டு உரிமையாளர்கள் அடிக்கடி தடைகளை எதிர்கொள்கின்றனர். மிகவும் பொதுவான பிரச்சனைகளும் அதற்கான உறுதியான தீர்வுகளும் கீழே கொடுக்கப்பட்டுள்ளன.

வாடகைதாரர் தவறு செய்ததற்கான அறிவிப்புக்கு பதிலளிக்கவில்லை

உங்கள் பதிவுத் தபால் கடிதத்திற்கு வாடகைதாரர் பதிலளிக்கவில்லை என்றால், அதனால் இந்த நடைமுறை நின்றுவிடுவதில்லை. நீங்கள் நேரடியாக துணை மாவட்ட நீதிமன்றத்தை அணுகலாம்.

தீர்வு: பதிவு செய்யப்பட்ட கடிதத்தின் தடமறிதல் வசதி உட்பட, சேவைக்கான அனைத்து ஆதாரங்களையும் பத்திரமாக வைத்திருங்கள். உங்கள் ஆதாரங்கள் சரியாக இருக்கும் பட்சத்தில், வாடகைதாரர் ஆஜராகாத ஒரு இயல்புநிலைத் தீர்ப்பு பெரும்பாலும் இழப்பீட்டுத் தொகைக்கு வழிவகுக்கும். குத்தகையை ரத்து செய்வது நியாயமற்றதாக இருக்கும் பட்சத்தில், கோரிக்கையை நிராகரிக்கும் அதிகாரத்தை நீதிபதி தக்கவைத்துக் கொள்கிறார்.

பணிநீக்கத்திற்கான காரணங்களுக்குப் போதுமான ஆதாரம் இல்லை

நிரூபிக்கும் பொறுப்பு நில உரிமையாளரையே சாரும். போதுமான ஆதாரங்கள் இல்லாமல், நீதிபதி அந்த வழக்கைத் தள்ளுபடி செய்துவிடுவார்.

தீர்வு: நடவடிக்கைகளைத் தொடங்குவதற்கு முன் ஆவணங்களைச் சேகரிக்கவும்:

• வாடகைப் பாக்கி விஷயத்தில்: வங்கி அறிக்கைகள், பணம் செலுத்துவதற்கான நினைவூட்டல்கள், நிலுவையில் உள்ள மாதங்களின் கண்ணோட்டம்
• தொந்தரவு ஏற்பட்டால்: காவல் துறை அறிக்கைகள், அண்டை வீட்டாரின் புகார்கள், குத்தகைதாரருடனான கடிதப் போக்குவரத்து
• சட்டவிரோத உபவாடகை வழக்கில்: உபவாடகைதாரரிடமிருந்து பெறப்பட்ட புகைப்படங்கள், அறிக்கைகள், விளம்பரங்கள்.

சிக்கலான வழக்குகளில் சட்ட உதவி பெற, குத்தகைச் சட்டத்தில் நிபுணத்துவம் பெற்ற ஒரு வழக்கறிஞரை அணுகவும்.

நீண்ட செயல்முறை முடிவு நேரம்

நிலைமை அவசரமாக இருக்கும்போதோ அல்லது வாடகைப் பாக்கி அதிகரித்து வரும்போதோ, எட்டு மாத கால நடைமுறை சிக்கலானது.

தீர்வு: முதலில், ஒரு சுமுகமான தீர்வைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள். நிதி இழப்பீட்டுடன் தாமாகவே வெளியேறுவது குறித்துப் பேச்சுவார்த்தை நடத்துவது நேரத்தையும் பணத்தையும் மிச்சப்படுத்துகிறது. மத்தியஸ்தம், சட்ட நடவடிக்கைகளுக்கான வாய்ப்பை 30% குறைக்கிறது என்று புள்ளிவிவரங்கள் காட்டுகின்றன.

சமரசம் சாத்தியமில்லாதபோதும், அவசரம் இருக்கும்போதும், வெளியேற்றுவதற்கான சுருக்கமான நடவடிக்கைகள் ஒரு விரைவான மாற்று வழியை வழங்குகின்றன. தயவுசெய்து கவனிக்கவும்: இதற்கு அவசரத்திற்கான உறுதியான சான்றுகள் தேவை.

முடிவு மற்றும் அடுத்த படிகள்

ஒரு குடியிருப்பு வாடகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வது, துணை மாவட்ட நீதிமன்றத்தின் மூலமாக மட்டுமே, அதுவும் முறையான சட்டப்பூர்வ காரணங்களின் அடிப்படையில் சாத்தியமாகும். குடியிருப்பு வாடகைகளைப் பொறுத்தவரை, நீதிமன்றத்திற்கு வெளியே ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வது என்பது நடைமுறையில் சாத்தியமற்றது. வாடகைதாரர்கள் வலுவான வாடகைப் பாதுகாப்பைப் பெறுகிறார்கள், மேலும் நீதிமன்றம் எப்போதும் இரு தரப்பினரின் நலன்களையும் சீர்தூக்கிப் பார்க்கிறது.

வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கான உடனடி நடவடிக்கை வழிமுறைகள்:

1. குறைபாட்டை ஆதாரங்களுடன் கவனமாக ஆவணப்படுத்துங்கள்.
2. நியாயமான காலக்கெடுவுடன், பதிவுத் தபால் மூலம் தவறு நடந்ததற்கான முறையான அறிவிப்பை அனுப்பவும்.
3. உங்கள் குறிப்பிட்ட சூழ்நிலை குறித்து ஆலோசனை பெற, குத்தகைச் சட்ட நிபுணரை அணுகவும்.
4. நீதிமன்றத்திற்குச் செல்வதற்கு முன் இணக்கமான தீர்வுகளைப் பரிசீலிக்கவும்.
5. குத்தகைதாரர் பதிலளிக்கவோ அல்லது குறைபாட்டைச் சரிசெய்யவோ தவறினால், சட்ட நடவடிக்கைகளைத் தொடங்கவும்.

தொடர்புடைய தலைப்புகள் வாடகை செலுத்தத் தாமதமாகும் பட்சத்தில் வாடகை வசூலித்தல், ஒப்பந்த மீறல் இல்லாதபோது குத்தகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்தல், மற்றும் வாடகைக்கு விடப்பட்ட குடியிருப்புச் சொத்தை விற்கும்போது புதிய உரிமையாளரின் உரிமைகள் ஆகியவற்றை உள்ளடக்கி நீங்கள் ஆராய விரும்பலாம்.

கூடுதல் ஆதாரங்கள்

தொடர்புடைய சட்டம்:

• சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 6:265 – பணிநீக்கத்திற்கான பொது விதிகள்
• டச்சு சிவில் சட்டத்தின் பிரிவு 7:231 – குடியிருப்பு வாடகை ஒப்பந்தங்களை முடிவுக்குக் கொண்டுவருதல்
• பிரிவு 7:274 BW – குடியிருப்பு வாடகை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வதற்கான காரணங்கள்

வழக்குச் சட்டம்:

• உச்ச நீதிமன்றம் 28 செப்டம்பர் 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) – சமூக வீட்டுவசதியை முடிவுக்குக் கொண்டுவருவது தொடர்பான தரநிலைத் தீர்ப்பு