டச்சு வணிகக் குத்தகைச் சட்டம், வாடகைக்கு விடப்பட்ட வணிக வளாகங்களை மிகவும் மாறுபட்ட விளைவுகளைக் கொண்ட இரண்டு வகைகளாகப் பிரிக்கிறது. சில்லறை விற்பனை மற்றும் விருந்தோம்பல் இடங்கள் டச்சு சிவில் சட்டத்தின் (Burgerlijk Wetboek, BW) பிரிவு 7:290-இன் கீழ் வருகின்றன, மேலும் அவை கடுமையாகப் பாதுகாக்கப்படுகின்றன: ஐந்து கூட்டல் ஐந்து ஆண்டுகள் என்ற சட்டப்பூர்வ காலவரையறை, சட்டத்தில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ள காரணங்களின் அடிப்படையில் மட்டுமே குத்தகையை ரத்து செய்தல், மற்றும் நீதிமன்றத்தால் வாடகையை மறுநிர்ணயம் செய்ய வைக்கும் உரிமை ஆகியவை இதில் அடங்கும். அலுவலகங்கள் மற்றும் கிடங்குகள் முதல் ஆய்வகங்கள் மற்றும் ஆலோசனை அறைகள் வரை, குடியிருப்பு அல்லாத மற்ற அனைத்தும் BW-இன் பிரிவு 7:230a-இன் கீழ் வருகின்றன. இதில், சம்பந்தப்பட்ட தரப்பினர் பெரும்பாலும் ஒப்பந்தம் செய்துகொள்ள சுதந்திரம் பெற்றுள்ளனர், மேலும் குத்தகைதாரருக்கு அதிகபட்சம் மூன்று ஆண்டுகளுக்கு வெளியேற்றத்திற்கு எதிரான பாதுகாப்பு என்ற ஒரே ஒரு பாதுகாப்பு மட்டுமே உள்ளது.
இவ்விரண்டில் எது பொருந்தும் என்பது உங்கள் ஒப்பந்தத்தின் தலைப்பால் அல்ல, சட்டத்தால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. அந்த ஒரு கேள்வியே நீங்கள் எவ்வளவு காலம் கட்டுப்பட்டிருக்கிறீர்கள், இரு தரப்பினரும் எப்படி, எப்போது வெளியேறலாம், மற்றும் வாடகையை முற்றிலுமாக எதிர்க்க முடியுமா என்பதைத் தீர்மானிக்கிறது. பின்வருபவை, இரு நடைமுறைகளையும், அவற்றுடன் வரும் விதிமுறைகள் மற்றும் அறிவிப்புக் காலங்களையும், ஒப்பந்தத்தை முடிப்பதற்கான சட்டப்பூர்வ காரணங்களையும், வாடகை மறுஆய்வு நடைமுறையையும், மற்றும் பிற வணிக இடங்களின் குத்தகைதாரர்களுக்கு இருக்கும் ஒரே உண்மையான பாதுகாப்பான வெளியேற்றப் பாதுகாப்பையும் விவரிக்கின்றன.
உங்கள் வளாகத்திற்கு எந்த விதிமுறை பொருந்தும்?
பிரிவு 7:290 BW என்பது, ஒரு கடை, உணவகம் அல்லது சிற்றுண்டிச்சாலை, பார்சல் அல்லது விநியோக வணிகம், கைவினை வணிகம் (ambachtsbedrijf) அல்லது தங்கும் விடுதியாகப் பயன்படுத்தப்படும் கட்டப்பட்ட இடங்களை உள்ளடக்கியது. ஆனால், அந்தச் சொத்தில், வாடிக்கையாளர்களுக்குப் பொருட்கள் அல்லது சேவைகள் நேரடியாக வழங்கப்படும், பொதுமக்கள் அணுகக்கூடிய ஒரு பகுதி இருக்க வேண்டும். முகாம் வணிகங்களும் இதில் குறிப்பாகச் சேர்க்கப்பட்டுள்ளன. அந்த வளாகத்திற்குச் சொந்தமான நிலம், அதனுடன் இணைந்த கட்டிடங்கள் மற்றும் சார்ந்திருக்கும் குடியிருப்பு வசதிகளும் இதே விதிமுறைக்கு உட்பட்டவை. இதனால்தான், கடைக்கு மேலே உள்ள குடியிருப்பு பொதுவாக அதே பாதுகாக்கப்பட்ட குத்தகையின் ஒரு பகுதியாக இருக்கிறது. நடைமுறையில், இதுதான் 290-bedrijfsruimte- இன் உலகம் : பிரதான வீதி, வணிக வளாகம், உணவகம், தங்கும் விடுதி.
கட்டப்பட்ட அசையாச் சொத்தாகவும், குடியிருப்பு இடமாக இல்லாத மற்ற அனைத்தும், BW பிரிவு 7:230a-இன் கீழ் 'overige bedrijfsruimte ' என வகைப்படுத்தப்படுகின்றன . அலுவலகங்கள், விநியோக மையங்கள், பொது கவுண்டர் இல்லாத பட்டறைகள், சேமிப்பு அலகுகள், தரவு மையங்கள் மற்றும் கணக்காளர்கள், இயன்முறை சிகிச்சையாளர்கள், ஆலோசகர்களின் பயிற்சி அறைகள் அனைத்தும் இதில் அடங்கும். மூன்றாவது வகை எதுவும் இல்லை, மேலும் இவ்விரண்டிற்கும் இடையில் எந்த இடைவெளியும் இல்லை.
குத்தகை ஒப்பந்தம் செய்யப்பட்டபோது தரப்பினர் ஒப்புக்கொண்ட பயன்பாட்டையும், அந்த இடம் உண்மையில் பயன்படுத்தப்படும் விதத்தையும் ஒருசேரப் பார்ப்பதே தீர்க்கமான சோதனையாகும். குத்தகைதாரர் வாடிக்கையாளர்களுக்குத் திறந்திருக்கும் ஒரு விற்பனையகத்துடன் ஒரு கடையை நடத்தினால், ஒரு குத்தகையை அலுவலகக் குத்தகை என்று அழைப்பது மட்டும் அதை அலுவலகக் குத்தகையாக ஆக்கிவிடாது. மேலும், அந்த வளாகம் புறநிலையாக ஒரு சில்லறை விற்பனை இடமாகத் தகுதி பெற்றால், தரப்பினர் 7:230a விதிமுறையைத் தேர்வு செய்கிறார்கள் என்று கூறும் ஒரு நிபந்தனைக்கு எந்த விளைவும் இல்லை. கலவையான சூழ்நிலைகளில், நீதிமன்றம் குத்தகையின் முக்கிய நோக்கத்தையும், மற்ற பகுதிகள் அந்த நோக்கத்திற்கு உதவுகின்றனவா என்பதையும் கருத்தில் கொள்கிறது; ஒரு கடைக்குப் பின்னால் உள்ள சரக்கு அறை பொதுவாக அந்தக் கடையைத் தொடர்ந்து அமைந்திருக்கும். BW-இன் பிரிவு 7:291-இன் கீழ் 7:290 விதிகள் குத்தகைதாரருக்குச் சாதகமாக ஓரளவு கட்டாயமானவை என்பதால், தரப்பினர் வெறுமனே தங்களுக்குள் பேசி அவற்றிலிருந்து தப்பித்துக்கொள்ள முடியாது.
7:290 குத்தகை எவ்வளவு காலம் நீடிக்கும்
7:290 குத்தகை ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு அல்லது தரப்பினர் ஒப்புக்கொண்ட நீண்ட கால நிலையான காலத்திற்குச் செல்லுபடியாகும். பிரிவு 7:292 BW, காலவரையற்ற காலத்திற்கோ அல்லது இரண்டு ஆண்டுகளுக்கு மேல் ஆனால் ஐந்து ஆண்டுகளுக்குக் குறைவான காலத்திற்கோ செய்யப்பட்ட ஒரு குத்தகையை, ஐந்து ஆண்டு குத்தகையாக மாற்றுகிறது. அந்த முதல் காலம் முடிவடையும்போது, குத்தகை சட்டத்தின்படி இரண்டாவது ஐந்து ஆண்டு காலத்திற்குத் தொடர்கிறது; முதல் காலம் ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு மேல் இருந்தால், இரண்டாவது காலம் குறைக்கப்பட்டு, இரண்டும் சேர்ந்து பத்து ஆண்டுகளாகிறது. பத்து ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு, தரப்பினரில் ஒருவர் அதை முறையாக முடிவுக்குக் கொண்டுவராவிட்டால், குத்தகை காலவரையற்ற காலத்திற்குத் தொடர்கிறது.
ஒரு திட்டமிட்ட வெளியேற்றம் உள்ளது. பிரிவு 7:301 BW, இரண்டு ஆண்டுகள் அல்லது அதற்கும் குறைவான காலத்திற்கு ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட ஒரு குத்தகையை, பிரிவுகள் 7:291 முதல் 7:300 BW வரையிலான பாதுகாப்பு விதிமுறைகளிலிருந்து முற்றிலுமாக வெளியேற்றுகிறது. இதனால், இது தற்காலிகக் கடைகள் மற்றும் சோதனை இடங்களுக்கான ஒரு நிலையான கருவியாக விளங்குகிறது. இதில் உள்ள சிக்கல் இரண்டாவது பத்தியில் உள்ளது: அந்த இரண்டு ஆண்டுகள் முடிந்த பிறகும் குத்தகைதாரர் அந்த இடத்தை தொடர்ந்து பயன்படுத்தினால், முழுமையான பாதுகாப்பு விதிமுறை பொருந்தும். மேலும், அது இரண்டு ஆண்டுகள் முடிவடைந்த தேதியிலிருந்து அல்லாமல், குத்தகை தொடங்கிய நாளிலிருந்தே பொருந்தும். எனவே, ஒரு குறுகிய கால குத்தகையை அமைதியாகத் தொடர விடுவதன் மூலம்தான், நில உரிமையாளர்கள் தற்செயலாக ஒரு பத்து வருட கால ஒப்பந்தத்தை உருவாக்குகிறார்கள்.
குத்தகைதாரருக்குப் பாதகமாக, பாதுகாப்பு விதிகளிலிருந்து விலகிச் செல்லும் நிபந்தனைகள் தானாகவே செல்லாதவை ஆகிவிடுவதில்லை, ஆனால் அவற்றுக்கு கான்டன்ரெக்டரிடமிருந்து (துணை மாவட்ட நீதிமன்றம்) முன் அனுமதி தேவைப்படுகிறது. அந்த அனுமதி இல்லாமல், குத்தகைதாரர் பிற்காலத்தில், சில சமயங்களில் குத்தகை ஒப்பந்தம் முடிந்த பல ஆண்டுகளுக்குப் பிறகும், அந்த நிபந்தனைகளின் செல்லாத தன்மையைச் சுட்டிக்காட்ட முடியும். இதனால்தான், அனுபவம் வாய்ந்த தரப்பினர், கையொப்பமிடுவது மட்டுமே பிரச்சனையைத் தீர்த்துவிடும் என்று கருதாமல், விலகிச் செல்லும் ஒரு நிபந்தனைக்குக் கையொப்பமிடும் கணத்திலேயே அனுமதி கோருகின்றனர்.
7:290 ஆண்டு குத்தகையை முடித்தல்: அறிவிப்பு, காரணங்கள் மற்றும் நீதிமன்றம்
பாதுகாக்கப்பட்ட சில்லறை விற்பனைக் குத்தகை தானாகவே காலாவதியாகாது. அது ஒரு அறிவிப்பின் மூலம் முடிவுக்குக் கொண்டுவரப்பட வேண்டும், மேலும் BW-இன் பிரிவு 7:293 அதன் வடிவத்தைக் குறிப்பிடுகிறது: குறைந்தது ஒரு வருட அறிவிப்புக் காலத்துடன் கூடிய ஒரு ஜாமீன் ஆணை (எக்ஸ்ப்ளூட்) அல்லது ஒரு பதிவு செய்யப்பட்ட கடிதம். அறிவிப்பு வழங்கும் ஒரு நில உரிமையாளர், அந்த அறிவிப்பிலேயே குத்தகை முடிவுக்கு வருவதற்கான காரணங்களைக் குறிப்பிட வேண்டும்; BW-இன் பிரிவு 7:294, காரணங்கள் இல்லாத ஒரு அறிவிப்பைச் செல்லாததாக்குகிறது, மேலும் அந்தக் காரணங்களை பின்னர் நடைபெறும் நடவடிக்கைகளில் சரிசெய்ய முடியாது.
ஆறு வாரங்களுக்குள் குத்தகைதாரர் எழுத்துப்பூர்வமாக குத்தகையை ரத்து செய்ய ஒப்புக்கொள்ளவில்லை என்றால், சட்டப்படி குத்தகை தொடரும். பின்னர், நில உரிமையாளர், குத்தகை முடிவடையும் தேதியை நிர்ணயிக்குமாறு கோரி, பிரிவு 7:295 BW-இன் கீழ் கான்டன்ரெக்டர் நீதிமன்றத்தில் ஒரு வழக்கைத் தாக்கல் செய்ய வேண்டும். மேலும், நீதிமன்றம் அந்த அறிவிப்பில் கூறப்பட்ட காரணங்களை மட்டுமே சோதிக்க முடியும். அந்தத் தீர்ப்பு இறுதியாகும் வரை குத்தகைதாரர் அதே இடத்தில் தொடர்ந்து இருப்பார். நில உரிமையாளர்கள் இது எவ்வளவு நேரத்தை எடுத்துக்கொள்ளும் என்பதைத் தவறாமல் குறைத்து மதிப்பிடுகிறார்கள்: ஒரு வருட அறிவிப்பு மற்றும் ஒரு சர்ச்சைக்குரிய நடைமுறை ஆகியவை, முதல் கடிதத்திற்குப் பிறகு இரண்டு அல்லது மூன்று ஆண்டுகள் கழித்துதான் உண்மையான ஒப்படைப்பு நடைபெறும் என்பதை எளிதாகக் காட்டுகின்றன. ஒரு வணிகக் குத்தகையை ரத்து செய்வது குறித்த எங்கள் கண்ணோட்டம் , அந்தக் காலவரிசையை இன்னும் விரிவாக விளக்குகிறது.
முதல் தவணையின் முடிவில், பிரிவு 7:296 பத்தி 1 BW-இன் கீழ் நில உரிமையாளருக்கு இரண்டு காரணங்கள் மட்டுமே உள்ளன. முதலாவது, ஒரு நல்ல குத்தகைதாரர் செய்ய வேண்டிய விதத்தில் குத்தகைதாரர் தனது தொழிலை நடத்தவில்லை என்பது; இதில் கட்டமைப்பு வாடகைப் பாக்கி, அங்கீகரிக்கப்படாத மாற்றம் அல்லது அனுமதிக்கப்பட்ட பயன்பாட்டைத் தொடர்ந்து மீறுதல் ஆகியவை அடங்கும். இரண்டாவது, அவசரத் தனிப்பட்ட தேவை: நில உரிமையாளருக்கு அந்த இடம் தனது சொந்த நீடித்த பயன்பாட்டிற்காகத் தேவைப்படுகிறது; இதில் குத்தகையை முடிக்காமல் மேற்கொள்ள முடியாத புனரமைப்புப் பணிகளும் அடங்கும். தனிப்பட்ட பயன்பாட்டில் வாழ்க்கைத் துணை, பதிவு செய்யப்பட்ட கூட்டாளர், முதல் நிலை இரத்த உறவினர் அல்லது வளர்ப்புப் பிள்ளை ஆகியோரின் பயன்பாடும் அடங்கும்.
அதே கட்டுரையின் பத்தி 2, வாடகைக்கு விடப்பட்ட சொத்துக்களை வாங்கும் பலரைச் சிக்க வைக்கும் ஒரு காத்திருப்புக் காலத்தைச் சேர்க்கிறது. ஒரு நில உரிமையாளர், உரிமை மாற்றம் குறித்து குத்தகைதாரருக்கு எழுத்துப்பூர்வமாகத் தெரிவித்து மூன்று ஆண்டுகள் ஆகும் வரை, அந்த இடத்தை வாங்கியவர் அவசரத் தனிப்பட்ட பயன்பாட்டிற்காக உரிமை கோர முடியாது. எனவே, ஒரு கட்டிடத்தை அதில் வசிப்பதற்காக வாங்குவது, அதனுடன் வந்த குத்தகைதாரர் பாதுகாப்பைக் குறைப்பதில்லை.
இரண்டாவது தவணையின் முடிவில் இருந்து நில உரிமையாளருக்கு அதிக இடம் உள்ளது. பிரிவு 7:296, பத்திகள் 3 மற்றும் 4 BW மேலும் இரண்டு காரணங்களைச் சேர்க்கின்றன: வாடகையில் மாற்றம் இல்லாத பட்சத்தில், ஒரு புதிய குத்தகைக்கான நியாயமான சலுகையை வாடகைதாரர் மறுப்பது, மற்றும் பொருந்தக்கூடிய திட்டமிடல் விதிகள் அனுமதிக்கும் சொத்தின் பயன்பாட்டை நில உரிமையாளர் செயல்படுத்த விரும்புவது. அதற்கும் மேலாக, குத்தகையைத் தொடர்வதில் வாடகைதாரரின் நலனுக்கு எதிராக, குத்தகையை முடிப்பதில் நில உரிமையாளரின் நலனை நேரடியாக எடைபோட்டு நீதிமன்றம் குத்தகையை முடிவுக்குக் கொண்டு வரலாம். வாடகைதாரரின் சொந்த நடத்தை அல்லாத பிற காரணங்களுக்காக குத்தகை முடிவுக்கு வரும்போது, பிரிவு 7:297 BW, அகற்றுதல் மற்றும் மறுசீரமைப்புச் செலவுகளுக்காக வாடகைதாரருக்கு ஒரு பங்களிப்பை வழங்க நீதிமன்றத்தை அனுமதிக்கிறது.
குத்தகைதாரர் தரப்பு எளிமையானது. ஒரு குத்தகைதாரர், ஒப்பந்தக் காலத்தின் முடிவில் ஓராண்டு முன்னறிவிப்புடன் குத்தகையை ரத்து செய்யலாம், மேலும் அவர் எந்தக் காரணமும் கூறத் தேவையில்லை.
பிரிவு 7:303 BW இன் கீழ் வாடகை மறுஆய்வு
7:290 என்ற இடத்திற்கு மட்டுமே சட்டப்பூர்வ வாடகை மறுஆய்வு உண்டு. BW-இன் பிரிவு 7:303, ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட நிலையான காலக்கெடு முடிந்த பிறகும், மற்றும் மற்ற எல்லா நிகழ்வுகளிலும், தரப்பினரால் ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட அல்லது நீதிமன்றத்தால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட கடைசி வாடகை நடைமுறைக்கு வந்த நாளிலிருந்து குறைந்தது ஐந்து ஆண்டுகள் கடந்த பிறகும், புதிய வாடகையை நிர்ணயிக்குமாறு கான்டன்ரெக்டரிடம் (kantonrechter) கோர இரு தரப்பினரில் ஒருவருக்கும் அதிகாரம் அளிக்கிறது. வேறுவிதமாகக் கூறினால்: ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு ஒருமுறை, அதற்கு மேல் இல்லை.
அளவுகோல் என்பது தற்போதைய கேட்கப்படும் விலை அல்ல. நீதிமன்றம், வழக்குத் தொடரப்படுவதற்கு முந்தைய ஐந்து ஆண்டுகளில், அதே பகுதியில் உள்ள ஒப்பிடக்கூடிய வணிக வளாகங்களின் சராசரி வாடகையை, அந்தத் தருணத்தின் விலை நிலைக்கு மாற்றி, அதனுடன் ஒப்பிடுகிறது. ஐந்து ஆண்டுகளுக்கான சராசரியைக் கணக்கிடுவது, எந்தவொரு தனிப்பட்ட ஆண்டிலும் ஏற்படும் உச்சம் அல்லது சரிவை வேண்டுமென்றே சமன்படுத்துகிறது. இதனால்தான், வாடகை மறுஆய்வு என்பது இரு தரப்பினரும் எதிர்பார்த்த உயர்வை அரிதாகவே அளிக்கிறது.
பிரிவு 7:304 BW, பெரும்பாலான வழக்குகள் தொடங்குவதற்கு முன்பே அவற்றைத் தீர்மானிக்கும் ஒரு நடைமுறை வடிகட்டியைச் சேர்க்கிறது. வாடகையை மறுநிர்ணயம் செய்வதற்கான ஒரு கோரிக்கை, சம்பந்தப்பட்ட தரப்பினரால் கூட்டாக நியமிக்கப்பட்ட ஒன்று அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட நிபுணர்களிடமிருந்து புதிய வாடகை குறித்த ஆலோசனையுடன் சமர்ப்பிக்கப்பட்டால் மட்டுமே ஏற்றுக்கொள்ளப்படும். சம்பந்தப்பட்ட தரப்பினரால் ஒரு நிபுணரைத் தேர்ந்தெடுப்பதில் உடன்பட முடியாவிட்டால், அவர்களில் எவரேனும் ஒருவர் கான்டன்ரெக்டரிடம் (kantonrechter) ஒருவரை நியமிக்குமாறு கோரலாம்; நடைமுறையில் இது பெரும்பாலும் வர்த்தக சபையுடன் இணைக்கப்பட்டுள்ள பெட்ரிஃப்ஷுராட்விஸ்கமிஸி (bedrijfshuuradviescommissie) மூலமாகச் செய்யப்படுகிறது. கோரிக்கை தாக்கல் செய்யப்படும் நாளே, வழக்கு கொண்டுவரப்பட்ட நாளாகக் கணக்கிடப்படுகிறது. இது ஐந்தாண்டு கால அளவையும், ஒரு விதியாக, புதிய வாடகை நடைமுறைக்கு வரும் தேதியையும் நிர்ணயிக்கிறது. எனவே, முன்கூட்டியே தாக்கல் செய்வது நேரடி நிதி மதிப்பைக் கொண்டுள்ளது, மேலும் நிபுணர் படிநிலையைத் தவிர்த்தால், கோரிக்கை ஏற்றுக்கொள்ளப்படும் தகுதியின் அடிப்படையில் தள்ளுபடி செய்யப்படும்.
7:230a இடத்தின் குத்தகைதாரர்களுக்கு அதற்கு இணையான உரிமை எதுவும் இல்லை. அங்கு, ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளதே வாடகையாகும்; இது பொதுவாக நெதர்லாந்து புள்ளியியல் துறையால் (CBS) வெளியிடப்படும் நுகர்வோர் விலைக் குறியீட்டுடன் இணைக்கப்பட்ட ஒரு குறியீட்டு விதியின் மூலம் ஒவ்வொரு ஆண்டும் சரிசெய்யப்படுகிறது. அந்த விதிக்கு வெளியே, ஒரு மாற்றத்திற்கு ஒப்பந்தம் தேவைப்படுகிறது, அல்லது எதிர்பாராத சூழ்நிலைகள் தொடர்பான பிரிவு 6:258 BW-இன் குறுகிய வழிமுறையைப் பின்பற்ற வேண்டும், இதை நீதிமன்றங்கள் அரிதாகவே பயன்படுத்துகின்றன.
பிரிவு 7:230a: காலப் பாதுகாப்பிற்குப் பதிலாக வெளியேற்றப் பாதுகாப்பு
மற்ற வணிக இடங்களுக்கு ஒப்பந்தமே பொருந்தும். ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கான குத்தகை, சம்பந்தப்பட்ட தரப்பினர் வேறுவிதமாக ஒப்புக்கொண்டாலன்றி, எந்த அறிவிப்பும் தேவையின்றி, அந்தக் காலம் முடிவடையும்போது முடிவுக்கு வரும்; காலவரையற்ற குத்தகை, ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள முறை மற்றும் அறிவிப்புக் காலத்துடன் வழங்கப்படும் அறிவிப்பின் மூலம் முடிவுக்கு வரும். நில உரிமையாளருக்கு சட்டப்பூர்வமான காரணம் தேவையில்லை, மேலும் குத்தகை முடிவடைவதற்கான காரணத்தை நீதிமன்றம் சோதிப்பதில்லை.
குத்தகைதாரருக்கு வெளியேற்றத்திற்கு எதிரான பாதுகாப்பு உள்ளது. குத்தகை காலம் முடிவடைந்து, இடத்தை காலி செய்ய வேண்டும் என்று நில உரிமையாளர் குத்தகைதாரருக்கு அறிவித்தவுடன், காலி செய்வதற்கான காலத்தை நீட்டிக்குமாறு குத்தகைதாரர் கான்டன்ரெக்டரிடம் (kantonrechter) கோரலாம். காலி செய்ய வேண்டிய நாளிலிருந்து இரண்டு மாதங்களுக்குள் இந்தக் கோரிக்கை தாக்கல் செய்யப்பட வேண்டும், மேலும் அதைத் தாக்கல் செய்வது, நீதிமன்றம் தீர்ப்பளிக்கும் வரை காலி செய்யும் கடமையை நிறுத்தி வைக்கிறது. அந்த இரண்டு மாத காலக்கெடுவைத் தவறவிடுவது பெரும் பாதிப்பை ஏற்படுத்தும்; அது கடந்துவிட்டால், திரும்பி வர வழியே இல்லை.
குத்தகைதாரர் மற்றும் துணைக்குத்தகைதாரரின் நலன்கள் வெளியேற்றத்தால் பாதிக்கப்படுவதை விட, தொடர்ச்சியான பயன்பாட்டினால் நில உரிமையாளரின் நலன்கள் கடுமையாகப் பாதிக்கப்படும் பட்சத்தில் தவிர, நீதிமன்றம் கால நீட்டிப்பை வழங்குகிறது. ஒரு நல்ல குத்தகைதாரரைப் போல குத்தகைதாரர் நடந்து கொள்ளவில்லை என்றால், அது கோரிக்கையை நிராகரிக்கிறது. ஒவ்வொரு நீட்டிப்பும் அதிகபட்சமாக ஒரு வருடம் நீடிக்கும். குத்தகைதாரர் மேலும் இரண்டு முறை விண்ணப்பிக்கலாம், எனவே இந்த வழியில் பெறப்படும் மொத்தக் காலம், காலி செய்ய முதலில் கோரப்பட்ட நாளிலிருந்து மூன்று ஆண்டுகளை ஒருபோதும் தாண்டாது. நீட்டிக்கப்பட்ட காலத்திற்கு குத்தகைதாரர் செலுத்த வேண்டிய தொகையையும் நீதிமன்றம் நிர்ணயிக்கலாம், மேலும் அந்தத் தீர்ப்புக்கு எதிராக மேல்முறையீடு செய்ய இயலாது.
மூன்று சூழ்நிலைகள் இந்தப் பாதுகாப்பை முற்றிலுமாக நீக்கிவிடுகின்றன: குத்தகைதாரர் அறிவிப்பு கொடுத்தது, குத்தகையை முடிப்பதற்கு அவர் வெளிப்படையாகச் சம்மதித்தது, அல்லது குத்தகைதாரர் தவறு செய்ததால் குத்தகை ரத்து செய்யப்பட்டது. எனவே, வாடகைப் பாக்கி வைத்திருக்கும் ஒரு குத்தகைதாரர் , ஒரே நடவடிக்கையில் குத்தகை மற்றும் வெளியேற்றப் பாதுகாப்பு ஆகிய இரண்டையும் இழக்கும் அபாயத்தில் உள்ளார். இந்தப் பாதுகாப்பு என்பது என்ன என்பதையும் தெளிவாகப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்: இது மாற்று இடத்தைக் கண்டுபிடித்து, அதைச் சீரமைப்பதற்கு அவகாசம் அளிக்கிறது. இது தங்குவதற்கான உரிமை அல்ல, மேலும் இது குத்தகையைப் புதுப்பிக்காது.
குத்தகையை அடுத்தவருக்கு மாற்றுதல்: பதிலீடு மற்றும் துணைக்குத்தகை
7:290 இடத்தின் குத்தகைதாரர், அந்த வளாகத்தில் நடத்தப்படும் வணிகத்தை மாற்றும்போது, அந்த விஷயத்தில் வற்புறுத்தலாம். பிரிவு 7:307 BW, அந்த குத்தகைதாரருக்கு அந்த மாற்றத்தில் கணிசமான ஆர்வம் இருப்பதையும், முன்மொழியப்பட்ட குத்தகைதாரர் குத்தகையை முழுமையாக நிறைவேற்றுவதற்கும் வணிகத்தின் சீரான செயல்பாட்டிற்கும் போதுமான உத்தரவாதங்களை வழங்குவதையும் உறுதிசெய்தால், நில உரிமையாளரின் விருப்பத்திற்கு எதிராகக் கூட, ஒரு மூன்றாம் தரப்பினரை குத்தகைதாரராக மாற்றுமாறு கான்டன்ரெக்டரிடம் (kantonrechter) கோர அனுமதிக்கிறது. அந்த விதிமுறை இல்லாமல், ஒரு கடை அல்லது உணவகத்தின் நற்பெயர் மிகக் குறைந்த மதிப்பையே கொண்டிருக்கும், ஏனெனில் அந்த இடமே பொதுவாக வணிகமாக இருக்கும்.
7:230a இடத்தின் குத்தகைதாரர்களுக்கு அத்தகைய உரிமை இல்லை. அங்கு, குத்தகைதாரர் மாற்றத்திற்கு நில உரிமையாளரின் ஒப்புதல் அல்லது BW பிரிவு 6:159-இன் கீழ் ஒரு ஒப்பந்தப் பொறுப்பேற்பு தேவைப்படுகிறது. மேலும், பெரும்பாலான மாதிரி குத்தகை ஒப்பந்தங்களின் பொதுவான விதிகள், எழுத்துப்பூர்வ அனுமதி இல்லாமல் உரிமை மாற்றம் மற்றும் துணைக்குத்தகைக்கு விடுவதைத் தடை செய்கின்றன. ஒரு குத்தகை பேச்சுவார்த்தையில் இருப்பது போலவே, ஒரு வணிக விற்பனையிலும் வகைப்பாடு குறித்த கேள்வி ஏன் முக்கியத்துவம் பெறுகிறது என்பதற்கான நடைமுறைக் காரணங்களில் இதுவும் ஒன்றாகும்.
கையொப்பமிடுவதற்கு முன் சரிபார்க்க வேண்டியவை
வகைப்பாட்டிலிருந்து தொடங்குங்கள், ஏனெனில் மற்ற அனைத்தும் அதிலிருந்தே தொடர்கின்றன. மேலும், இரு தரப்பினரும் நம்ப முடியாத ஒரு பரந்த சொற்றொடரில் குறிப்பிடுவதற்குப் பதிலாக, அனுமதிக்கப்பட்ட பயன்பாட்டைத் துல்லியமாகப் பதிவு செய்யுங்கள். பின்னர், எந்த விதிமுறை பொருந்தும் என்பதை அறிந்தவாறே வணிக விதிமுறைகளை ஆராயுங்கள். பெரும்பாலான டச்சு வணிகக் குத்தகைகள், நெதர்லாந்தின் ரியல் எஸ்டேட் கவுன்சிலால் வெளியிடப்பட்ட ROZ மாதிரி குத்தகையை அடிப்படையாகக் கொண்டவை ; இதில் 7:290 மற்றும் 7:230a இடங்களுக்குத் தனித்தனி மாதிரிகள் உள்ளன. அந்த மாதிரிகள் நில உரிமையாளரின் கண்ணோட்டத்தில் உருவாக்கப்பட்டுள்ளன: பொதுவான விதிகள் பராமரிப்புச் செலவின் பெரும்பகுதியைக் குத்தகைதாரருக்கு மாற்றுகின்றன, பெரும்பாலான வாடகைக் குறைப்பு மற்றும் ஈடுசெய்தலை விலக்குகின்றன, மேலும் சேவைக் கட்டணங்கள் மீது நில உரிமையாளருக்கு விரிவான உரிமைகளை வழங்குகின்றன.
ஒரு குத்தகையின் ஆயுட்காலம் முழுவதும் உங்களுக்கு எவ்வளவு செலவாகும் என்பதைத் தீர்மானிக்கும் காரணிகள் யாதெனில், பராமரிப்பு மற்றும் பழுதுபார்ப்புப் பொறுப்புகளின் பங்கீடு, குறியீடாக்கம் மற்றும் வாடகை மறுஆய்வு முறை, வங்கி உத்தரவாதம் அல்லது வைப்புத்தொகை வடிவில் கோரப்படும் பாதுகாப்பு, சொத்து ஒப்படைக்கப்படும் நிலை மற்றும் வெளியேறும்போது அதைச் சீரமைக்கும் கடமை, குத்தகைதாரரின் உள்ளமைப்பு மற்றும் மேம்பாடுகளைக் கையாளுதல், மற்றும் கட்டிடத்திற்கான ஆற்றல் மற்றும் நிலைத்தன்மைத் தேவைகளின் சுமையை யார் ஏற்கிறார்கள் என்பனவாகும். குத்தகையை முறிக்கும் தெரிவுகள் தனி கவனம் செலுத்தப்பட வேண்டியவை: ஒரு 7:290 குத்தகையில், நில உரிமையாளருக்குச் சாதகமான ஒரு முறிவுப் பிரிவு சட்டப்பூர்வப் பாதுகாப்பிலிருந்து விலகி, நீதிமன்ற ஒப்புதல் தேவைப்படுகிறது, அதேசமயம் குத்தகைதாரருக்கான ஒரு முறிவுத் தெரிவுக்கு அது தேவையில்லை. டச்சு அரசாங்கம் வணிக இடங்களைக் குத்தகைக்கு எடுப்பது குறித்த ஒரு பயனுள்ள நடைமுறைக் கண்ணோட்டத்தை வழங்குகிறது, மேலும் நீங்கள் உறுதியளிப்பதற்கு முன்பு வணிக வளாகங்களை வாடகைக்கு எடுப்பது, வாங்குவது அல்லது குத்தகைக்கு எடுப்பது போன்ற மாற்று வழிகளை எடைபோடுவது பயனுள்ளது.
அதிக செலவை ஏற்படுத்தும் தவறுகள்
நாம் காணும் பெரும்பாலான தகராறுகளுக்கு நான்கு தவறுகளே காரணமாக அமைகின்றன. நில உரிமையாளர்கள், ஒரு சில்லறை விற்பனைக் குத்தகையானது அதன் நிலையான காலக்கெடு முடிந்தவுடன் முடிந்துவிடுகிறது என்று கருதுகின்றனர்; குத்தகைதாரர் வெளியேற மறுக்கும்போதுதான் அறிவிப்புத் தேவை என்பதை அவர்கள் அறிந்துகொள்கிறார்கள். மேலும், நில உரிமையாளர்கள் காரணங்களைக் குறிப்பிடாமல் அறிவிப்பு கொடுக்கிறார்கள், அல்லது பின்னர் காரணங்களைச் சேர்க்கிறார்கள், இதனால் BW-இன் பிரிவு 7:294-இன் அடிப்படையில் மட்டுமே வழக்கில் தோற்றுவிடுகிறார்கள். மற்ற வணிக இடங்களின் குத்தகைதாரர்கள், BW-இன் பிரிவு 7:230a-இன் கீழ் உள்ள இரண்டு மாத காலக்கெடுவைத் தவறவிட்டு, எந்தவிதப் பாதுகாப்புமின்றி வீட்டை விட்டு வெளியேற வேண்டிய நிலைக்குத் தள்ளப்படுகிறார்கள். மேலும், இரு தரப்பினரும் kantonrechter-இன் ஒப்புதலைக் கேட்காமலேயே, பிரிவு 7:290 விதிமுறையிலிருந்து மாறுபட்ட ஒரு நிபந்தனையில் கையெழுத்திடுகிறார்கள். இதனால், குத்தகை இருக்கும் வரை அந்த நிபந்தனையை ரத்து செய்வதற்கான வாய்ப்பு ஏற்படுகிறது.
ஐந்தாவது, அதிகம் கவனிக்கப்படாத ஒரு தவறு என்னவென்றால், மாதிரி குத்தகை ஒப்பந்தத்தை ஒரு நடுநிலையான அளவுகோலாகக் கருதுவதாகும். அது ஒரு தொடக்கப் புள்ளி மட்டுமே; மேலும், கையொப்பமிட்ட பிறகு அல்லாமல், அதற்கு முன்பு எழுப்பப்பட்டால், அதன் பொதுவான விதிகளில் உள்ள ஏறக்குறைய ஒவ்வொரு நிபந்தனையும் பேச்சுவார்த்தைக்கு உட்பட்டதே.
Law & More டச்சு வணிகக் குத்தகைகள் தொடர்பாக நில உரிமையாளர்கள், சில்லறை விற்பனையாளர்கள், விருந்தோம்பல் நடத்துபவர்கள் மற்றும் சர்வதேச நிறுவனங்களுக்கு நாங்கள் ஆலோசனை வழங்குகிறோம்: இடங்களை வகைப்படுத்துதல், குத்தகைகள் மற்றும் விலகல் பிரிவுகளை வரைதல் மற்றும் பேச்சுவார்த்தை நடத்துதல், குத்தகையை முடித்தல் மற்றும் காலிசெய்யும் நடவடிக்கைகள், BW பிரிவு 7:303-இன் கீழ் வாடகை மறுஆய்வு மற்றும் குத்தகைதாரர்களை மாற்றுதல். உங்கள் நிலைமை பற்றி எங்களிடம் கூறுங்கள். ஒரு வேலை நாளுக்குள் உங்களுக்கான தெரிவுகளை நாங்கள் உங்களுக்குத் தெரிவிப்போம்.
உங்கள் வளாகத்திற்கு எந்த விதிமுறை பொருந்தும் என்பது , 7:290 மற்றும் 7:230a வணிக வளாகங்கள் குறித்த எங்கள் கட்டுரையில் விளக்கப்பட்டுள்ளது.
எப்படி Law & More இதில் உங்களுக்கு உதவ முடியும் என்பது எங்கள் தளத்தில் விளக்கப்பட்டுள்ளது. குத்தகை வழக்கறிஞர் பக்கம்.
