மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகள் காலத்திற்கான நடைமுறை வழிகாட்டி

நெதர்லாந்தில் ஒரு சொத்தை வாங்கும்போது, ​​மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகள் என்ற சொல் வெறும் சட்டப்பூர்வ சொற்களஞ்சியத்தை விட அதிகம் - விற்பனைக்குப் பிறகு கண்டுபிடிக்கப்பட்ட கடுமையான, மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகளுக்கு விற்பனையாளரை பொறுப்பேற்க வைப்பதற்கான முக்கியமான காலக்கெடு இது. இந்த கடுமையான காலக்கெடுவைத் தவறவிடுவது - புகார் செய்ய உடனடி கடமை மற்றும் **இரண்டு ஆண்டு** வரம்புகள் சட்டத்தை உள்ளடக்கியது - குறைபாட்டின் தீவிரத்தைப் பொருட்படுத்தாமல், எந்தவொரு இழப்பீட்டிற்கும் உங்கள் உரிமையை இழக்க நேரிடும். இந்த வழிகாட்டி டச்சு சட்டத்தின் கீழ் இந்த நேர வரம்புகள் எவ்வாறு செயல்படுகின்றன என்பதற்கான ஒரு மையப்படுத்தப்பட்ட, நடைமுறை கண்ணோட்டத்தை வழங்குகிறது. ## டச்சு சொத்துச் சட்டத்தில் 'மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகள்' என்றால் என்ன? டச்சு ரியல் எஸ்டேட் சட்டத்தில், 'மறைக்கப்பட்ட குறைபாடு' என்பது வாங்கும் நேரத்தில் ஒரு நிலையான ஆய்வின் போது தெரியாத ஒரு குறிப்பிடத்தக்க குறைபாடாகும். முக்கியமாக, சொத்து நோக்கம் கொண்டதாகப் பயன்படுத்தப்படுவதைத் தடுக்கும் அளவுக்கு குறைபாடு தீவிரமாக இருக்க வேண்டும் ('சாதாரண பயன்பாடு'). எடுத்துக்காட்டாக, கட்டிடத்தின் கட்டமைப்பு ஒருமைப்பாட்டை அச்சுறுத்தும் புதிய உலர்வாலுக்குப் பின்னால் மறைந்திருக்கும் கடுமையான அடித்தள விரிசல்களைக் கண்டறிவது ஒரு உன்னதமான மறைக்கப்பட்ட குறைபாடாகும். இதற்கு நேர்மாறாக, ஒரு சத்தமிடும் தரை பலகை அல்லது சொட்டும் குழாய் போன்ற சிறிய சிக்கல்கள் தகுதி பெறாது, ஏனெனில் அவை உங்களை வீட்டில் வசிப்பதைத் தடுக்காது. ஒரு உரிமைகோரல் வெற்றிபெற, பல நிபந்தனைகள் பூர்த்தி செய்யப்பட வேண்டும்: – சொத்து பரிமாற்றத்திற்கு முன்பு குறைபாடு **இருந்திருக்க வேண்டும்**. – வாங்குபவர் **வாங்குவதற்கு முந்தைய விசாரணையின் போது (*விசாரணை செய்ய வேண்டிய கடமை**) அதை நியாயமாகக் கண்டுபிடித்திருக்க முடியாது. – இந்தப் பிரச்சினை சொத்தின் **'சாதாரண பயன்பாட்டை'** தடுக்க வேண்டும். – வாங்குபவர் அத்தகைய குறைபாடுகளின் ஆபத்தை **வெளிப்படையாக ஏற்றுக்கொள்ளவில்லை, எடுத்துக்காட்டாக, கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தில் 'உள்ளபடி' என்ற பிரிவின் மூலம்.

மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகளின் நோக்கம்

மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகள் பற்றிய கருத்து பரந்த அளவில் உள்ளது. பல எதிர்பாராத வீட்டு பழுதுபார்ப்புகள் உங்களை ஆச்சரியத்தில் ஆழ்த்தக்கூடும். உரிமைகோரலுக்கு அடிப்படையாக இருக்கலாம். வழக்குகள் பெரும்பாலும் தவறான மின் அமைப்புகள், கடுமையான பூச்சித் தொற்றுகள், மண் மாசுபாடு அல்லது தேவையான அனுமதிகள் இல்லாமல் கட்டப்பட்ட சட்டவிரோத நீட்டிப்புகள் ஆகியவற்றை உள்ளடக்கியது.

முக்கிய சட்டக் கொள்கை என்னவென்றால் ஏற்ப: வழங்கப்பட்ட சொத்து ஒப்பந்தத்தில் ஒப்புக் கொள்ளப்பட்டவற்றுடன் பொருந்த வேண்டும். சாதாரண பயன்பாட்டைத் தடுக்கும் மறைக்கப்பட்ட குறைபாட்டைக் கொண்ட ஒரு வீடு இந்த தரத்தை பூர்த்தி செய்யத் தவறிவிடுகிறது, இது சட்ட நடவடிக்கைக்கு அடிப்படையாக அமைகிறது.

காலவரிசை ஏன் முக்கியமானது?

இந்த வார்த்தை மிகவும் முக்கியமான அம்சமாக இருக்கலாம். இந்த காலக்கெடுவைப் பொறுத்தவரை டச்சு சட்டம் விதிவிலக்காக கண்டிப்பானது. மறைக்கப்பட்ட பெரிய குறைபாட்டின் மறுக்க முடியாத ஆதாரங்கள் இருந்தாலும், பரிந்துரைக்கப்பட்ட காலக்கெடுவிற்குள் செயல்படத் தவறினால், உங்கள் கோரிக்கை தொடங்குவதற்கு முன்பே அது நிறுத்தப்படும்.

இந்த அமைப்பு இரட்டை காலக்கெடுவை அமல்படுத்துகிறது: விற்பனையாளருக்கு உடனடியாகத் தெரிவிக்க வேண்டிய கடமை (கிளாட்ப்ளிச்ட்) மற்றும் சட்ட நடவடிக்கையைத் தொடங்க ஒரு குறிப்பிட்ட காலம் (வெர்ஜாரிங்ஸ்டெர்மிஜ்ன்). இந்த அமைப்பு இரு தரப்பினருக்கும் உறுதியை வழங்குகிறது, ஆனால் வாங்குபவர் விரைவாகச் செயல்பட ஒரு குறிப்பிடத்தக்க பொறுப்பை வைக்கிறது. இந்த காலக்கெடுவைப் புரிந்துகொள்வது உங்கள் முதலீட்டைப் பாதுகாப்பதில் முதல் மற்றும் மிக முக்கியமான படியாகும்.

ஒரு கோரிக்கைக்கான இரண்டு முக்கியமான காலக்கெடுவை வழிநடத்துதல்

ஒரு மறைக்கப்பட்ட குறைபாட்டைக் கண்டறிந்ததும், கடிகாரம் ஒலிக்கத் தொடங்குகிறது. ஒரு வெர்போர்கன் ஜெப்ரெக்கென் டச்சு சட்டத்தின் கீழ் உரிமைகோரல் என்பது ஒரு கடுமையான இரண்டு-நிலை செயல்முறையாகும். இந்த வரிசையை தவறாக நிர்வகிப்பது ஒரு பொதுவான மற்றும் விலையுயர்ந்த பிழையாகும், இது இல்லையெனில் வலுவான உரிமைகோரலை செல்லாததாக்கக்கூடும்.

இந்த இரண்டு நிலைகளும் புகார் செய்ய வேண்டிய கடமை (கிளாட்ப்ளிச்ட்) மற்றும் வரம்புகளின் சட்டம் (வெர்ஜாரிங்ஸ்டெர்மிஜ்ன்).

தடை 1: கிளாட்ச்ப்ளிச்ட் (புகார் செய்ய வேண்டிய கடமை)

மறைக்கப்பட்ட குறைபாட்டைக் கண்டறிந்தவுடன் முதல் கட்டாய நடவடிக்கை விற்பனையாளருக்குத் தெரிவிப்பதாகும். இது கிளாட்ப்ளிச்ட்.

சட்டம் "bekwame tijd" - ஒரு நியாயமான நேரத்திற்குள் அறிவிப்பைக் கோருகிறது. நுகர்வோர் சொத்து வாங்குதல்களுக்கு, டச்சு நீதிமன்றங்கள் தெளிவான வழிகாட்டுதலை வழங்கியுள்ளன.

• நுகர்வோருக்கு: அறிவிப்பு இரண்டு மாதங்கள் கண்டுபிடிப்பு பொதுவாக சரியான நேரத்தில் கருதப்படுகிறது.

• வணிக பரிவர்த்தனைகளுக்கு: குறைபாட்டின் சிக்கலான தன்மை மற்றும் பண்பு வகையைக் கருத்தில் கொண்டு, கால அளவு குறைவாக இருக்கலாம் மற்றும் ஒவ்வொரு வழக்கிற்கும் தனித்தனியாக மதிப்பிடப்படுகிறது.

அறிவிப்பை தாமதப்படுத்துவது ஒரு உரிமைகோரலுக்கு ஆபத்தானது. நீங்கள் கடுமையான கூரை கசிவைக் கண்டறிந்து விற்பனையாளருக்குத் தெரிவிக்க ஆறு மாதங்கள் காத்திருந்தால், நீதிமன்றம் உங்கள் கோரிக்கையை நிறைவேற்றத் தவறிவிட்டதாக நிச்சயமாகத் தீர்ப்பளிக்கும். கிளாட்ப்ளிச்ட், இழப்பீடு பெறும் உங்கள் உரிமையை அணைத்தல்.

தெளிவான சட்ட ஆவணப் பாதையை உருவாக்க, அறிவிப்பு எழுத்துப்பூர்வமாக இருக்க வேண்டும் (பதிவு செய்யப்பட்ட அஞ்சல் பரிந்துரைக்கப்படுகிறது). கடிதம் குறைபாட்டை விவரிக்க வேண்டும் மற்றும் விற்பனையாளரை முறையாகப் பொறுப்பேற்க வேண்டும். தெளிவற்ற தகவல் தொடர்பு போதுமானதாக இல்லை.

கொள்முதல் முதல் முறையான உரிமைகோரல் வரையிலான செயல்முறை பொதுவாக இந்தப் பாதையைப் பின்பற்றுகிறது:

கண்டுபிடிக்கப்பட்ட தருணம் அனைத்து சட்ட காலக்கெடுவையும் தூண்டுகிறது, இதனால் உடனடி நடவடிக்கை அவசியமாகிறது.

தடை 2: தி வெர்ஜரிங்ஸ்டெர்மிஜ்ன் (வரம்புகளின் சட்டம்)

விற்பனையாளருக்கு எழுத்துப்பூர்வமாக அறிவித்த பிறகு, இரண்டாவது கடிகாரம் தொடங்குகிறது: தி வெர்ஜாரிங்ஸ்டெர்மிஜ்ன், க்கு இரண்டு ஆண்டு வரம்புகளின் சட்டம்.

இதன் பொருள் உங்களிடம் சரியாக இரண்டு ஆண்டுகளுக்கு நீதிமன்றத்தில் உரிமைகோரலைத் தாக்கல் செய்தல் அல்லது உங்கள் கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளபடி நடுவர் மன்றத்தைத் தொடங்குதல் போன்ற முறையான சட்ட நடவடிக்கைகளைத் தொடங்குவதற்கான உங்கள் எழுத்துப்பூர்வ அறிவிப்பின் தேதியிலிருந்து.

நீங்கள் விற்பனையாளருடன் 25 மாதங்கள் பேச்சுவார்த்தை நடத்தி முறையான சட்டப்பூர்வ கோரிக்கையை தாக்கல் செய்யாவிட்டால், உங்கள் கோரிக்கை நிரந்தரமாக காலாவதியாகிவிடும். விற்பனையாளர் ஏற்கனவே பிரச்சனையை ஒப்புக்கொண்டிருந்தாலும் கூட, பொறுப்பிலிருந்து விடுவிக்கப்படுவார்.

முக்கிய காலக்கெடுக்கள் சுருக்கப்பட்டுள்ளன

இந்த இரட்டை காலக்கெடு அமைப்புக்கு விடாமுயற்சியுடன் கூடிய மேலாண்மை தேவைப்படுகிறது. நீங்கள் சிக்கலை விரைவாகப் புகாரளிக்க வேண்டும், பின்னர் சட்ட நடவடிக்கைக்கான கடுமையான இரண்டு ஆண்டு வரம்பை நினைவில் கொள்ள வேண்டும். நெதர்லாந்தில் வரம்புச் சட்டங்கள் எவ்வாறு செயல்படுகின்றன என்பதைப் பற்றிய விரிவான ஆய்வுக்கு, நீங்கள் கோரிக்கைகளின் மருந்துச் சீட்டு குறித்த எங்கள் விரிவான வழிகாட்டியைப் படியுங்கள்..

வாங்குபவர் விசாரணைக்கும் விற்பனையாளர் வெளிப்படுத்தலுக்கும் இடையிலான சமநிலை

நெதர்லாந்தில், ஒரு மறைக்கப்பட்ட குறைபாடு கூற்று, வாங்குபவரின் விசாரணை கடமைக்கு இடையிலான சட்ட சமநிலையைச் சார்ந்துள்ளது (ஒன்டர்சோக்ஸ்ப்ளிச்ட்) மற்றும் விற்பனையாளரின் வெளிப்படுத்த வேண்டிய கடமை (மெடெடெலிங்ஸ்ப்ளிச்ட்). பரிமாற்றத்திற்குப் பிறகு கண்டறியப்பட்ட குறைபாட்டிற்கான பொறுப்பை தீர்மானிக்க நீதிமன்றங்கள் இந்த இரண்டு பொறுப்புகளையும் எடைபோடுகின்றன.

தொடர்ச்சியான கசிவுகள் போன்ற தெரிந்த சிக்கல்களை ஒரு விற்பனையாளர் சட்டப்பூர்வமாக மறைக்க முடியாது. மாறாக, வாங்குபவர்களை வாங்குவதற்கு முன் சாத்தியமான சிக்கல்களை அடையாளம் காண நியாயமான உரிய விடாமுயற்சியை மேற்கொள்ள வேண்டும் என்று சட்டம் எதிர்பார்க்கிறது.

வாங்குபவரின் Onderzoeksplicht

ஒரு வாங்குபவராக, சொத்தை ஆய்வு செய்ய உங்களுக்கு சட்டப்பூர்வ பொறுப்பு உள்ளது. இந்தக் கடமையை நிறைவேற்றுவதற்கான மிகச் சிறந்த வழி, ஒரு தொழில்முறை தொழில்நுட்ப ஆய்வை நியமிப்பதாகும் (பௌடெக்னிஷ் கியூரிங்).

இந்த ஆய்வு இரண்டு நோக்கங்களுக்கு உதவுகிறது:

• காணக்கூடிய குறைபாடுகளை அடையாளம் காட்டுகிறது: ஒரு நிபுணர், ஒரு சாதாரண நபர் தவறவிடக்கூடிய பிரச்சினைகளைக் கண்டறிய முடியும்.

• சாத்தியமான அபாயங்களைக் குறிக்கவும்: ஒரு ஆய்வாளர் ஒரு ஆழமான, மறைக்கப்பட்ட பிரச்சனையின் அறிகுறிகளைக் கவனிக்கக்கூடும், இது அந்த குறிப்பிட்ட பகுதியை மேலும் விசாரிக்கும் உங்கள் கடமையை விரிவுபடுத்துகிறது.

இந்த ஆய்வைத் தவிர்த்துவிட்டு, பின்னர் ஒரு நிலையான சரிபார்ப்பில் வெளிப்படுத்தப்பட்டிருக்கக்கூடிய குறைபாட்டைக் கண்டறிவது உங்கள் கோரிக்கை தோல்வியடையச் செய்யும் என்பது கிட்டத்தட்ட உறுதி.

விற்பனையாளரின் மெடடெலிங்ஸ்ப்ளிக்ட்

தெரிந்த, குறிப்பிடத்தக்க குறைபாடுகளை வெளிப்படுத்தும் விற்பனையாளரின் கடமை, பொதுவாக வாங்குபவரின் விசாரணை செய்யும் கடமையை விட அதிகமாகும். ஒவ்வொரு குளிர்காலத்திலும் அடித்தளத்தில் வெள்ளம் பெருக்கெடுத்து ஓடுவதை விற்பனையாளர் அறிந்திருந்தாலும், அதைக் குறிப்பிடத் தவறினால், வாங்குபவர் லேசான நீர் கறைகளைக் கவனித்திருக்க வேண்டும் என்று பின்னர் வாதிட முடியாது. சட்டம் தீவிரமான, தெரிந்த பிரச்சினைகளை உண்மையாக வெளிப்படுத்துவதற்கு முன்னுரிமை அளிக்கிறது.

இருப்பினும், விற்பனையாளரின் அறிவை நிரூபிப்பது சவாலானது. விற்பனையாளர்கள் அறியப்பட்ட குறைபாடுகளை வெளிப்படுத்த வேண்டும் என்றாலும், வாங்குபவர்களுக்கு ஆய்வு செய்ய வேண்டிய வலுவான கடமை உள்ளது. தெரிந்தே மறைத்ததற்கான ஆதாரம் இல்லாமல் பொறுப்பை நிறுவுவது கடினம், இது மதிப்பீட்டில் ஒரு தடையாகும். 70-80% உரிமைகோரல்கள். இது முன் வாங்குதலின் முக்கியத்துவத்தை அடிக்கோடிட்டுக் காட்டுகிறது பௌடெக்னிஷ் கியூரிங், இது தவறான வெப்பமாக்கல் போன்ற பொதுவான சிக்கல்களைக் கண்டறிய முடியும் (15% வழக்குகள்) அல்லது கசிவுகள் (25%).

ஒப்பந்த உட்பிரிவுகள் சமநிலையை எவ்வாறு மாற்றுகின்றன

இந்த ஆபத்து சமநிலையை மாற்றும் உட்பிரிவுகளுடன் கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தை மாற்றியமைக்கலாம்.

• விற்பனையாளரின் உத்தரவாதங்கள்: "கூரை 2022 இல் முழுமையாக மாற்றப்பட்டது மற்றும் கசிவு இல்லாதது உறுதி" போன்ற எழுத்துப்பூர்வ உத்தரவாதம், அந்த குறிப்பிட்ட கூறுகளை விசாரிப்பதற்கான உங்கள் கடமையைக் குறைத்து, சாத்தியமான உரிமைகோரலை வலுப்படுத்துகிறது.

• முதுமைப் பிரிவு (ஊடர்டோம்ஸ்க்லாசுல்): பழைய சொத்துக்களுக்குப் பொதுவானது, இந்த பிரிவு கட்டிடத்தின் பழமையான தன்மையுடன் தொடர்புடைய அபாயங்களை வாங்குபவர் ஏற்றுக்கொள்கிறார் என்று கூறுகிறது. இது உங்கள் விசாரணை கடமையை கணிசமாக அதிகரிக்கிறது மற்றும் வயது தொடர்பான குறைபாடுகளுக்கான (எ.கா., காலாவதியான பிளம்பிங்) கோரிக்கைகளை மிகவும் கடினமாக்குகிறது.

கொள்கை என்னவென்றால்: ஒரு விற்பனையாளர் என்ன வெளிப்படுத்துகிறாரோ, அதை வாங்குபவர் அவ்வளவு முழுமையாக விசாரிக்க வேண்டியதில்லை. மாறாக, விற்பனையாளரின் பொறுப்பைக் கட்டுப்படுத்தும் உட்பிரிவுகள் வாங்குபவரின் விசாரணைச் சுமையை அதிகரிக்கின்றன.

கட்டுமானம் தொடர்பான சிக்கல்களை ஆழமாகப் பார்க்க, இதைப் பற்றி மேலும் அறிக கட்டுமானக் குறைபாடுகளுக்கான பொறுப்பு எங்கள் விரிவான கட்டுரையில். உங்கள் ஒன்டர்சோக்ஸ்ப்ளிச்ட் உங்கள் சிறந்த பாதுகாப்பு மற்றும் எதிர்கால உரிமைகோரலுக்கு வலுவான அடித்தளமாகும்.

நுகர்வோருக்கு அதிகாரம் அளிக்கும் சமீபத்திய நீதிமன்ற தீர்ப்புகள்

சட்ட கட்டமைப்பு வெர்போர்கன் ஜெப்ரெக்கன் டெர்மிஜன் ஒப்பந்தங்களில் நியாயத்தன்மை குறித்த நீதிமன்ற விளக்கங்களுடன் பரிணமிக்கிறது. சமீபத்தில், நீதித்துறை நுகர்வோரைப் பாதுகாப்பதில் ஒரு போக்கைக் காட்டியுள்ளது, குறிப்பாக புதிய கட்டுமான கொள்முதல்களில். டெவலப்பர்கள் தங்கள் பொறுப்பைக் கட்டுப்படுத்த நீண்ட காலமாகப் பயன்படுத்தி வந்த நிலையான காலாவதி காலங்களின் செல்லுபடியை மைல்கல் முடிவுகள் சவால் செய்யத் தொடங்கியுள்ளன.

பல ஆண்டுகளாக, டெவலப்பர் ஒப்பந்தங்களில் மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகளுக்கான பொறுப்பை குறுகிய காலத்திற்கு (எ.கா., இரண்டு, ஐந்து அல்லது பத்து ஆண்டுகள்) கட்டுப்படுத்தும் உட்பிரிவுகள் இருந்தன. காலாவதியானவுடன், வாங்குபவருக்கு எந்த உதவியும் இல்லாமல் விடப்பட்டது. இப்போது, ​​நீதிமன்றங்கள் இந்த உட்பிரிவுகளை நியாயத்திற்காக ஆராய்ந்து வருகின்றன.

நிலையான காலாவதி காலங்கள் தொடர்பான சிக்கல்

நிலையான, குறுகிய கால வரம்புகள் மின் சமநிலையின்மையை உருவாக்குகின்றன. ஒரு வீடு ஒரு பெரிய முதலீடாகும், ஆனால் சராசரி வாங்குபவருக்கு மறைந்திருக்கும் கட்டுமான குறைபாடுகளை அடையாளம் காணும் நிபுணத்துவம் இல்லை. தவறான அடித்தளங்கள் அல்லது போதுமான காப்பு இல்லாதது போன்ற சிக்கல்கள் பல ஆண்டுகளாக வெளிப்படாமல் போகலாம், பெரும்பாலும் ஒப்பந்த உத்தரவாதம் காலாவதியான பிறகும் கூட.

இந்த கட்-ஆஃப்களை அமல்படுத்துவதற்கு டெவலப்பர்கள் வரலாற்று ரீதியாக AVA 2013 போன்ற பொதுவான விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளைப் பயன்படுத்தி வருகின்றனர். இருப்பினும், சமீபத்திய நீதிமன்ற தீர்ப்புகள் இந்த நடைமுறையை மாற்றி வருகின்றன.

ஒரு மைல்கல் தீர்ப்பு சமநிலையை மாற்றுகிறது

ஒரு தீர்ப்பைத் தொடர்ந்து சட்ட நிலப்பரப்பு கணிசமாக மாறியது Amsterdam டிசம்பர் 17, 2024 அன்று மேல்முறையீட்டு நீதிமன்றம். AVA 2013 பொது விதிமுறைகளில் காலாவதி காலங்களை நிர்ணயித்ததாக நீதிமன்றம் அறிவித்தது - இது ஒரு ஒப்பந்தக்காரரின் பொறுப்பை 2, 5, அல்லது 10 ஆண்டுகள்— நுகர்வோருக்கு நியாயமற்ற முறையில் சுமையாக இருந்தன.

நீதிமன்றம் இந்த உட்பிரிவுகள் அடிப்படையில் நியாயமற்றவை என்று கருதி, நுகர்வோர் வாங்குபவர்களை அவற்றை ரத்து செய்ய அதிகாரம் அளித்தது. இந்த தீர்ப்பு, ஒப்பந்ததாரர்கள் நுகர்வோருடன் கையாளும் போது குறுகிய பொறுப்பு சாளரங்களுக்குப் பின்னால் ஒளிந்து கொள்வதைத் தடுக்கிறது. இந்த முக்கியமான வழக்கின் விரிவான பகுப்பாய்விற்கு, நீங்கள் ஆராயலாம் பொறுப்பு வரம்பு காலங்கள் பற்றிய கூடுதல் நுண்ணறிவுகள்.

இந்த முன்னுதாரணமானது, நுகர்வோரின் சட்டப்பூர்வ உரிமைகளை கடுமையாகப் பாதிக்கும் நிலையான ஒப்பந்த உட்பிரிவுகள் முழுமையானவை அல்ல என்பதைக் குறிக்கிறது.

இதன் பொருள், ஒப்பந்த உத்தரவாதம் காலாவதியாகிவிட்டதால், ஒரு டெவலப்பர் இனி மறைக்கப்பட்ட குறைபாடு கோரிக்கையை நிராகரிக்க முடியாது. ஒரு ஒப்பந்தக்காரரின் பொறுப்பு இப்போது இந்த முந்தைய வரம்புகளுக்கு அப்பால் நீண்டு, கட்டிடக் கூறுகளின் எதிர்பார்க்கப்படும் ஆயுட்காலத்துடன் மிக நெருக்கமாக ஒத்துப்போகிறது.

புதிதாக வீடு வாங்குபவர்களுக்கான தாக்கங்கள்

இந்தச் சட்ட முன்னேற்றங்கள் புதிதாக வீடு கட்டுபவர்களின் நிலையை கணிசமாக வலுப்படுத்துகின்றன.

• நீட்டிக்கப்பட்ட பொறுப்பு: மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகளுக்கு ஒப்பந்ததாரர்கள் நீண்ட காலத்திற்கு பொறுப்பேற்கப்படலாம், இது கடுமையான சிக்கல்கள் தோன்றக்கூடிய மிகவும் யதார்த்தமான காலக்கெடுவை பிரதிபலிக்கிறது.

• நியாயமற்ற பிரிவுகளை சவால் செய்யுங்கள்: கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தில் உள்ள கட்டுப்பாட்டு பொறுப்பு உட்பிரிவுகள் நியாயமற்றவை என்று வாதிடுவதற்கு இப்போது ஒரு வலுவான சட்ட முன்மாதிரி உள்ளது.

• அதிக பாதுகாப்பு: நீண்டகால தரத்தை நோக்கி கவனம் திரும்பியுள்ளது, நீடித்த கட்டுமானத்தை வழங்குவதற்கான பொறுப்பை டெவலப்பர்கள் மீது சுமத்துகிறது.

வழக்குச் சட்டத்தின் இந்தப் பரிணாமம் ஒரு சக்திவாய்ந்த நுகர்வோர் பாதுகாப்பு கருவியாகும், இது வெர்போர்கன் ஜெப்ரெக்கன் டெர்மிஜன் கடுமையான காலக்கெடுவால் மட்டுமல்ல, நியாயத்தின் கொள்கைகளால் நிர்வகிக்கப்படுகிறது.

தர உறுதிச் சட்டத்தின் தாக்கம் (Wkb)

நெதர்லாந்தில் புதிய கட்டுமானத் திட்டங்களுக்கு, ஈரமான kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), அல்லது தர உறுதிச் சட்டம், மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகளுக்கான பொறுப்பு விதிகளை அடிப்படையில் மாற்றியுள்ளது.

முன்னதாக, ஒரு வாடிக்கையாளர் சொத்தை ஏற்றுக்கொண்ட பிறகு, பின்னர் கண்டுபிடிக்கப்பட்ட குறைபாடு மறைக்கப்பட்டு ஒப்பந்ததாரருக்குக் காரணம் என்பதை நிரூபிக்கும் பொறுப்பு அவர்கள் மீது இருந்தது. Wkb இதை மாற்றியமைக்கிறது.

ஆதாரத்தின் சுமையில் ஒரு மாற்றம்

Wkb இன் முக்கிய மாற்றம் ஆதாரச் சுமையை மாற்றுவதாகும். புதிய சட்டத்தின் கீழ், ஒரு ஒப்பந்ததாரர் பொறுப்பாவார் அனைத்து குறைபாடுகளும் குறைபாடு அவர்களின் தவறு அல்ல என்பதை அவர்களால் நிரூபிக்க முடியாவிட்டால், ஒப்படைப்பின் போது அடையாளம் காணப்படவில்லை.

இது ஒரு பெரிய அதிகார மாற்றமாகும், இது வீட்டு உரிமையாளர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்களின் நிலையை வலுப்படுத்துகிறது. இப்போது தங்கள் பணி இணக்கமாக இருந்தது என்பதை நிரூபிக்கும் பொறுப்பு கட்டுமான நிறுவனத்திடம் உள்ளது, அது குறைபாடுடையது என்பதை நிரூபிக்கும் பொறுப்பு வாங்குபவரின் பொறுப்பல்ல.

ஒரு ஒப்பந்ததாரர் ஒரு வாடிக்கையாளருக்கு சாத்தியமான ஆபத்து குறித்து எச்சரிப்பதன் மூலம் மட்டுமே பொறுப்பிலிருந்து தப்பிக்க முடியாது. ஒப்படைத்த பிறகு ஒரு சிக்கல் ஏற்பட்டால், அவர்கள் மீது எந்தக் குற்றமும் இல்லை என்பதற்கான தெளிவான ஆதாரம் அவர்களுக்குத் தேவை.

நிலையான கட்டுமான ஒப்பந்தங்களின் மறுசீரமைப்பு

Wkb, பயனுள்ளது 1 ஜனவரி 2024, டச்சு சிவில் கோட் பிரிவு 7:758 இல் ஒரு புதிய பத்தியைச் சேர்த்தது, ஒப்பந்ததாரர் பொறுப்பின் இந்தப் புதிய தரத்தை உறுதிப்படுத்தியது. இது 2012 ஆம் ஆண்டு பணிகள் மற்றும் தொழில்நுட்ப நிறுவல் பணிகளைச் செயல்படுத்துவதற்கான தொழில்துறை-தரமான சீரான நிர்வாக நிபந்தனைகளில் திருத்தங்களைத் தூண்டியது (UAC 2012). புதிய சட்டத்துடன் இணங்க, வரையறுக்கப்பட்ட ஒப்பந்ததாரர் பொறுப்பு நீக்கப்பட்ட முக்கிய உட்பிரிவுகள். உங்களால் முடியும் இந்த முக்கியமான UAC 2012 புதுப்பிப்புகளைப் பற்றி மேலும் அறிக. அவர்களின் துறை அளவிலான தாக்கத்தைப் புரிந்து கொள்ள.

நடைமுறை விளைவுகள்

Wkb இன் தாக்கம் பங்கைப் பொறுத்து மாறுபடும்:

• வீடு வாங்குபவர்கள்/வாடிக்கையாளர்களுக்கு: நீங்கள் மிகவும் வலுவான சட்ட நிலையில் இருக்கிறீர்கள். ஒப்படைப்புக்குப் பிந்தைய குறைபாடுகள் வேறுவிதமாக நிரூபிக்கப்படாவிட்டால், ஒப்பந்ததாரரின் பொறுப்பாகும்.

• ஒப்பந்ததாரர்கள்/டெவலப்பர்களுக்கு: முழு கட்டிட செயல்முறையின் நுணுக்கமான ஆவணப்படுத்தல் இப்போது ஒரு குறைபாடு உங்கள் தவறு அல்ல என்பதை நிரூபிக்க ஒரு முக்கியமான பாதுகாப்பு பொறிமுறையாகும்.

• முதலீட்டாளர்களுக்கு: புதிய மேம்பாடுகளின் ஆபத்து விவரக்குறிப்பு மாறிவிட்டது. நீட்டிக்கப்பட்ட ஒப்பந்ததாரர் பொறுப்பு பாதுகாப்பை வழங்கும் அதே வேளையில், கட்டுமானரின் தரமும் நற்பெயரும் எப்போதும் இல்லாத அளவுக்கு மிக முக்கியமானவை.

டச்சு கட்டுமானச் சட்டத்தில் Wkb ஒரு குறிப்பிடத்தக்க சீர்திருத்தமாகும், இது நீண்டகால தரம் மற்றும் பொறுப்புக்கூறலுக்கு முன்னுரிமை அளிக்க பொறுப்புகளை மறுசீரமைக்கிறது.

மறைக்கப்பட்ட குறைபாட்டை எதிர்கொள்ளும்போது உங்கள் செயல் திட்டம்

ஒரு தீவிரமான மறைக்கப்பட்ட குறைபாட்டைக் கண்டறிவது மன அழுத்தத்தை ஏற்படுத்தும், ஆனால் உங்கள் உரிமைகளைப் பாதுகாக்க ஒரு முறையான அணுகுமுறை அவசியம் வெர்போர்கன் ஜெப்ரெக்கன் டெர்மிஜன். திடீர் உணர்ச்சிவசப்பட்ட செயல்கள் உங்கள் கூற்றை குறைமதிப்பிற்கு உட்படுத்தும்.

படி 1: எல்லாவற்றையும் உடனடியாக ஆவணப்படுத்தவும்

உங்கள் முதல் நடவடிக்கை குறைபாட்டின் விரிவான பதிவை உருவாக்குவதாக இருக்க வேண்டும்.

• தெளிவான புகைப்படங்கள் மற்றும் வீடியோக்களை எடுக்கவும்: பல கோணங்கள் மற்றும் தூரங்களில் இருந்து சிக்கலைப் படம்பிடிக்கவும். செயலில் கசிவு இருந்தால், அதைப் பதிவு செய்யவும்.

• விரிவான குறிப்புகளை எழுதுங்கள்: கண்டுபிடிக்கப்பட்ட தேதி மற்றும் நேரத்தை சரியாகப் பதிவு செய்யவும். காரணத்தை ஊகிக்காமல், நீங்கள் பார்ப்பது, முகர்வது அல்லது கேட்பது குறித்து உண்மையாக விவரிக்கவும்.

படி 2: பழுதுபார்ப்புகளைத் தொடங்க வேண்டாம்.

உடனடியாக சிக்கலை சரிசெய்ய வேண்டும் என்ற வெறியை எதிர்க்கவும். பழுதுபார்ப்புகளைத் தொடங்குவது குறைபாட்டின் தோற்றம் மற்றும் தன்மையை நிரூபிக்கத் தேவையான முக்கியமான ஆதாரங்களை அழிக்கக்கூடும். அவசர நடவடிக்கைகள் தேவைப்பட்டால் (எ.கா., தண்ணீரை நிறுத்துதல்), இந்த செயல்களை முழுமையாக ஆவணப்படுத்தவும்.

படி 3: ஒரு சுயாதீன நிபுணரை நியமிக்கவும்

ஒரு சுயாதீன தொழில்நுட்ப நிபுணரிடமிருந்து பெறப்படும் முறையான அறிக்கை ஒரு தீவிரமான கோரிக்கைக்கு பேரம் பேச முடியாதது. நிபுணரின் அறிக்கை குறைபாட்டை அடையாளம் காண வேண்டும், அதன் சாத்தியமான காரணம் மற்றும் தொடக்க தேதியை தீர்மானிக்க வேண்டும், மேலும் பழுதுபார்ப்புகளுக்கான விரிவான செலவு மதிப்பீட்டை வழங்க வேண்டும். இது ஒரு தனிப்பட்ட புகாரை ஒரு ஆதாரபூர்வமான சட்ட வழக்காக மாற்றுகிறது. இதுபோன்ற சிக்கல்களைத் தீர்ப்பது குறித்த பரந்த கண்ணோட்டங்களுக்கு, இது போன்ற வளங்கள் NSW கட்டிட தகராறுகளில் வெற்றி பெறுவதற்கான வீட்டு உரிமையாளரின் வழிகாட்டி. மதிப்புமிக்க நுண்ணறிவுகளை வழங்க முடியும்.

படி 4: விற்பனையாளருக்கு முறையாகத் தெரிவிக்கவும்

இந்தப் படி உங்கள் கிளாட்ப்ளிச்ட். விற்பனையாளரிடம் குறைபாட்டை எழுத்துப்பூர்வமாக தெரிவிக்க வேண்டும்; ஒரு தொலைபேசி அழைப்பு போதுமானதாக இல்லை.

இயல்புநிலை குறித்த முறையான அறிவிப்பை அனுப்பவும் (இங்கிபிரேக்ஸ்டெல்லிங்) பதிவு செய்யப்பட்ட தபால் மூலம். இது உங்கள் அறிவிப்பு கடமையை நீங்கள் பூர்த்தி செய்துள்ளீர்கள் என்பதற்கான மறுக்க முடியாத சட்டப் பதிவை உருவாக்குகிறது. கடிதம் குறைபாட்டை தெளிவாக விவரிக்க வேண்டும் மற்றும் விற்பனையாளரை முறையாக பொறுப்பேற்க வேண்டும்.

படி 5: சட்ட ஆலோசகரை நாடுங்கள்

ஆதாரங்கள் சேகரிக்கப்பட்டு விற்பனையாளருக்கு அறிவிக்கப்பட்டவுடன், அனுபவம் வாய்ந்த ரியல் எஸ்டேட் வழக்கறிஞரை அணுகவும். உண்மைகள், நிபுணர் அறிக்கை மற்றும் உங்கள் கொள்முதல் ஒப்பந்தம் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் உங்கள் உரிமைகோரலின் வலிமையை அவர்கள் மதிப்பிட முடியும். பேச்சுவார்த்தை, மத்தியஸ்தம் அல்லது சட்ட நடவடிக்கைகள் என அடுத்த கட்ட நடவடிக்கைகளை ஒரு வழக்கறிஞர் கோடிட்டுக் காட்டுவார். புரிதல் ஒரு ஒப்பந்ததாரர் மோசமான வேலையை வழங்கும்போது உங்கள் உரிமைகள் முக்கியமான சூழலை வழங்க முடியும், குறிப்பாக குறைபாடு சமீபத்திய கட்டுமானத்துடன் தொடர்புடையதாக இருந்தால். இந்த வழிமுறைகளைப் பின்பற்றுவது முறையாக ஒரு வலுவான வழக்கை உருவாக்குகிறது மற்றும் விலையுயர்ந்த பிழைகளைத் தவிர்க்க உதவுகிறது.

மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகள் குறித்து அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

ஆய்வு அறிக்கையில் குறைபாடு காணப்பட்டால் என்ன செய்வது?

ஒரு சிக்கல் இதில் கொடியிடப்பட்டிருந்தால் பௌடெக்னிஷ் கியூரிங் (தொழில்நுட்ப ஆய்வு அறிக்கை), இதை பொதுவாக மறைக்கப்பட்ட குறைபாடாகக் கூற முடியாது. அறிக்கை அறியப்பட்ட தகவலை வழங்குகிறது, மேலும் சட்டம் இதை உங்கள் கொள்முதல் முடிவில் காரணியாகக் கருதுகிறது. 'ஆபத்து' அல்லது 'மேலும் விசாரணை'க்கான பரிந்துரை கூட விசாரிக்க உங்கள் கடமையைத் தூண்டுகிறது (ஒன்டர்சோக்ஸ்ப்ளிச்ட்), அவ்வாறு செய்யத் தவறினால் வெற்றிகரமான உரிமைகோரலைத் தடுக்க வாய்ப்புள்ளது.

'உள்ளபடியே' என்ற பிரிவு விற்பனையாளரை அனைத்துப் பொறுப்பிலிருந்தும் பாதுகாக்க முடியுமா?

'இருப்பது போல, எங்கே இருக்கிறது' என்ற பிரிவு ('இன் டி ஸ்டாட் வாரின் ஹெட் ஜிச் பெவிண்ட்') வாங்குபவருக்கு அதிக ஆபத்தை மாற்றுகிறது, ஆனால் விற்பனையாளர்களுக்கு இது ஒரு முழுமையான பாதுகாப்பு அல்ல. அறியப்பட்ட, கடுமையான குறைபாட்டை வேண்டுமென்றே மறைத்து வைத்திருக்கும் விற்பனையாளரை இது பாதுகாக்காது. மோசடியான முறையில் வெளியிடாததை நீங்கள் நிரூபிக்க முடிந்தால், விற்பனையாளரின் கடமை வெளிப்படுத்துவது (மெடெடெலிங்ஸ்ப்ளிச்ட்) கிட்டத்தட்ட எப்போதும் 'உள்ளபடியே' என்ற பிரிவை மீறும். டச்சு நீதிமன்றங்கள் அத்தகைய பிரிவுகளை மோசடி நடத்தைக்கு ஒரு கேடயமாகப் பயன்படுத்த அனுமதிப்பதில்லை.

குறைபாட்டிற்கும் இணக்கமின்மைக்கும் என்ன வித்தியாசம்?

மறைக்கப்பட்ட குறைபாடு என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட வகை of இணக்கமின்மை. இணக்கமின்மை என்பது நீங்கள் பெற்ற சொத்து கொள்முதல் ஒப்பந்தத்திற்கு இணங்கவில்லை என்ற பரந்த சட்டக் கருத்தாகும். 'சாதாரண பயன்பாட்டிற்கு' தேவையான குணங்கள் இல்லாத ஒரு சொத்து இணக்கமற்றது. ஒரு தீவிரமான மறைக்கப்பட்ட குறைபாடு (கசிவு கூரை போன்றவை) இணக்கமின்மைக்கு ஒரு தெளிவான எடுத்துக்காட்டு என்றாலும், இந்த சொல் விளம்பரப்படுத்தப்பட்டதை விட சிறியதாக இருப்பது அல்லது தேவையான அனுமதி இல்லாதது போன்ற சிக்கல்களையும் உள்ளடக்கும். தி வெர்போர்கன் ஜெப்ரெக்கன் டெர்மிஜன் வாங்கும் போது இருந்த ஆனால் கண்டுபிடிக்க முடியாத உடல் குறைபாடுகளுக்கு விதிகள் குறிப்பாகப் பொருந்தும்.

மறைக்கப்பட்ட குறைபாடுகள் கோரிக்கையை வழிநடத்துவதற்கு துல்லியமான சட்ட நிபுணத்துவம் தேவை. Law & More, எங்கள் ரியல் எஸ்டேட் சட்ட நிபுணர்கள் உங்கள் நிலைமையை மதிப்பிடவும், உங்கள் உரிமைகளைப் பாதுகாக்கவும், செயல்முறையின் ஒவ்வொரு படியிலும் உங்களுக்கு வழிகாட்டவும் முடியும். உங்கள் முதலீடு பாதுகாக்கப்படுவதை உறுதிசெய்ய இன்றே எங்களைத் தொடர்பு கொள்ளவும். வருகை தரவும். https://lawandmore.eu மேலும் அறிய.