டச்சு உரிமையாளர்கள் சங்கமான Vereniging van Eigenaars அல்லது VvE, கட்டிடத்தின் பொதுவான பகுதிகளை நிர்வகித்து பராமரிக்கவும், பெரிய பராமரிப்புப் பணிகளுக்காக ஒரு காப்பு நிதியை வைத்திருக்கவும், மேலும் கணக்குகள் மற்றும் வரவு செலவுத் திட்டத்தை ஏற்றுக்கொள்ளும் உரிமையாளர்களின் வருடாந்திரக் கூட்டத்தை நடத்தவும் சட்டப்படி கடமைப்பட்டுள்ளது. அவ்வாறு செய்ய அது தவறும்போது, ஒரு தனிப்பட்ட உரிமையாளர் ஒன்றும் செய்ய இயலாதவர் அல்ல. Burgerlijk Wetboek (குடிமைச் சட்டம்) புத்தகம் 5 உங்களுக்கு நான்கு உறுதியான வழிகளை வழங்குகிறது: ஒரு முடிவைப் பற்றி அறிந்த ஒரு மாதத்திற்குள் அதை ரத்து செய்யுமாறு kantonrechter (துணை மாவட்ட நீதிமன்றம்) இடம் கேட்பது; நியாயமான காரணங்கள் இல்லாமல் ஒத்துழைப்பு மறுக்கப்பட்டால், அதற்குப் பதிலாக மாற்று அங்கீகாரம் கோருவது; நீங்களே ஒரு கூட்டத்தைக் கூட்டுவதற்கு அங்கீகாரம் கோருவது; அல்லது, சங்கம் அதன் கடமைகளை நிறைவேற்றவும் உங்கள் இழப்பை ஈடுசெய்யவும் அதன் மீது வழக்குத் தொடுப்பது. சங்கம் ஒரு தவறான முடிவை எடுத்ததா, எந்த முடிவும் எடுக்கவில்லையா, அல்லது ஒரு முடிவின் மீது செயல்படத் தவறியதா என்பதைப் பொறுத்து எந்த வழி பொருந்தும் என்பது அமையும்.
டச்சு சட்டத்தின் கீழ் ஒரு VvE செய்ய வேண்டியவை
ஒரு கட்டிடம் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு உரிமைகளாகப் பிரிக்கப்படும்போது, உரிமையாளர்கள் சங்கம் தானாகவே உருவாகிறது, மேலும் சட்டத்தின்படி ஒவ்வொரு உரிமையாளரும் அதன் உறுப்பினராகிறார். உறுப்பினர் பதவியை முடிவுக்குக் கொண்டுவரவோ, விலகவோ அல்லது மறுக்கவோ முடியாது; நீங்கள் விற்கும்போது மட்டுமே அது முடிவுக்கு வரும். இந்தச் சங்கம், சமூகத்தை நிர்வகிப்பது மற்றும் கூட்டு உரிமையாளர்களின் நலன்களைப் பாதுகாப்பது என்ற வரையறுக்கப்பட்ட சட்டப்பூர்வ நோக்கத்தைக் கொண்ட ஒரு சட்டப்பூர்வ அமைப்பாகும். அது செய்யக்கூடிய மற்றும் செய்ய வேண்டிய அனைத்தும் மூன்று ஆவணங்களிலிருந்தும் சட்டத்திலிருந்தும் பெறப்படுகின்றன.
பிரிவினைப் பத்திரம் மற்றும் ஒழுங்குமுறைகள்
பிரிவினைப் பத்திரம் (splitsingsakte) என்பது குடியிருப்பு உரிமைகளை உருவாக்கி, பொதுப் பதிவேடுகளில் பதிவு செய்யப்பட்ட ஒரு நோட்டரி பத்திரமாகும். எந்தப் பகுதிகள் தனிப்பட்டவை, எந்தப் பகுதிகள் பொதுவானவை என்பதைக் காட்டும் வரைபடம் அதில் உள்ளது. மேலும், பொதுவாக 1973, 1983, 1992, 2006 அல்லது 2017 ஆம் ஆண்டைச் சேர்ந்த ஒரு மாதிரியான, பொருந்தக்கூடிய நிலையான பிரிவினை விதிமுறைகளின் தொகுப்புகளில் ஒன்றையும் அது அறிவிக்கிறது. அந்த விதிமுறைகளே உங்கள் கட்டிடத்தின் அரசியலமைப்பு ஆகும்: அவை செலவுப் பங்குகள், வாக்களிப்பு விகிதங்கள், வாரியம் மற்றும் கூட்டத்தின் அதிகாரங்கள், மற்றும் பயன்பாட்டுக் கட்டுப்பாடுகளை வரையறுக்கின்றன. வீட்டு விதிகள் (huishoudelijk reglement) இரைச்சல், குப்பை மற்றும் பொதுப் பகுதிகளின் பயன்பாடு குறித்த நடைமுறை விதிகளைச் சேர்க்கலாம், ஆனால் அது பத்திரத்திற்கு முரணாக இருக்க முடியாது. மேலும், பத்திரத்தில் இருக்க வேண்டிய ஒரு விதியை வீட்டு விதிகளுக்குள் மறைமுகமாகச் சேர்க்க முடியாது.
எதைப் பற்றியும் விவாதிப்பதற்கு முன் பத்திரத்தைப் படியுங்கள். ஒழுகும் ஜன்னல் சட்டம், பால்கனி, மொட்டை மாடி, உங்கள் சுவருக்குப் பின்னால் உள்ள குழாய்கள் அல்லது உங்கள் படுக்கையறைக்கு மேலே உள்ள தட்டையான கூரை ஆகியவை பொதுவானதா அல்லது தனியாருக்குச் சொந்தமானதா என்பது பொது அறிவால் அல்ல, அந்தப் பத்திரத்திலேயே தீர்மானிக்கப்படுகிறது, மேலும் அந்தப் பதிலே யார் பணம் செலுத்த வேண்டும் என்பதையும் நிர்ணயிக்கிறது. நிர்வாக ஆவணங்களில் உள்ள , கட்டாயச் சட்டத்துடன் முரண்படும் எந்தவொரு விதியும் செல்லாது, ஆனால் அந்தப் பத்திரத்தையே சட்டப்படி தேவைப்படும் பெரும்பான்மையினரின் சான்றொப்பம் மூலமாக மட்டுமே திருத்த முடியும், பெரும்பாலான கட்டிடங்களில் இந்த பெரும்பான்மை அதிகமாக இருக்கும்.
பொதுவான பாகங்களின் பராமரிப்பு
பொதுப் பகுதிகளின் மேலாண்மை மற்றும் பராமரிப்பு என்பது சங்கத்தின் முக்கிய சட்டப்பூர்வப் பணியாகும். அது கட்டமைப்பு, கூரை, முகப்பு, அஸ்திவாரங்கள், பகிரப்பட்ட நிறுவல்கள், படிக்கட்டுகள், மின்தூக்கிகள் மற்றும் பொது மைதானங்கள் ஆகியவற்றை உள்ளடக்கியது. மேலும், அவற்றை நல்ல நிலையில் பராமரிப்பதும், பாதுகாப்பிற்கு ஆபத்து ஏற்படும் இடங்களில் உரிய நேரத்தில் நடவடிக்கைகளை எடுப்பதும் இதில் அடங்கும். தனிப்பட்ட உரிமையாளர்கள் தங்களின் சொந்தத் தனியார் பகுதிகளைப் பராமரிக்கின்றனர்; சங்கம் மீதமுள்ளவற்றைப் பராமரித்து, பத்திரத்தில் உள்ள விகிதாச்சாரங்களின்படி அனைத்து உரிமையாளர்களிடமும் அதற்கான செலவை வசூலிக்கிறது. கட்டிடம் உரிமையாளர்களின் கூட்டுச் சொத்தாக இருப்பதால், ஒத்திவைக்கப்பட்ட பராமரிப்பு என்பது ஒரு கற்பனையல்ல: அது தனியார் குடியிருப்புகளுக்குள் சேதத்தை ஏற்படுத்துகிறது, மேலும் அது பார்வையாளர்கள் மற்றும் அண்டை வீட்டாருக்கும் பொறுப்பை ஏற்படுத்தக்கூடும், ஏனெனில் ஒரு கட்டமைப்பிற்கு ஒருவர் நிர்ணயிக்கும் தரநிலைகளைப் பூர்த்தி செய்யாத அதன் உரிமையாளர், அது ஏற்படுத்தும் சேதத்திற்குப் பொறுப்பாவார்.
வாடகைக்கு விடுவது என்பது அதற்கெனத் தனி விதிகளைக் கொண்ட ஒரு வேறுபட்ட விடயமாகும்; ஒரு உரிமையாளர், குறுகிய காலத் தங்குதல்கள் உட்பட, ஒரு குடியிருப்பை வாடகைக்கு விடலாமா மற்றும் எப்படி விடலாம் என்பது பராமரிப்புக் கடமையால் அல்லாமல், பத்திரம் மற்றும் நகராட்சி விதிகளால் நிர்வகிக்கப்படுகிறது, மேலும் குறுகிய கால வாடகைகள் மற்றும் உரிமையாளர்கள் சங்கம் குறித்த எங்கள் கட்டுரையில் நாங்கள் அதைத் தனியாகக் கையாளுகிறோம்.
பணம்: பங்களிப்புகள், காப்பு நிதி மற்றும் கணக்குகள்
ஒவ்வொரு உரிமையாளரும், ஆண்டு வரவுசெலவுத் திட்டத்தின் அடிப்படையில் கூட்டத்தால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட 'சேவைச் செலவுகள்' (servicekosten) எனப்படும் ஒரு குறிப்பிட்ட காலப் பங்களிப்பைச் செலுத்தக் கடமைப்பட்டுள்ளனர். சங்கம், சாதாரண ஆண்டுச் செலவுகளைத் தவிர மற்ற செலவினங்களுக்காக ஒரு காப்பு நிதியையும் வைத்திருக்க வேண்டும். குடியிருப்பு கட்டிடங்களுக்கு, சட்டம் ஒரு குறைந்தபட்ச ஆண்டு ஒதுக்கீட்டைப் பரிந்துரைக்கிறது: அது, ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு மிகாமல் குறைந்தது பத்து ஆண்டுகளை உள்ளடக்கிய 'பல்லாண்டு பராமரிப்புத் திட்டம்' (meerjarenonderhoudsplan) மூலம் பெறப்படும் தொகையாக இருக்கலாம், அல்லது, அத்தகைய திட்டம் எதுவும் இல்லை என்றால், ஒவ்வொரு ஆண்டும் கட்டிடத்தின் புனரமைப்பு மதிப்பில் குறைந்தது அரை சதவிகிதமாக இருக்கலாம். காப்பு நிதியானது, கொள்கையளவில் சங்கத்தின் பெயரில் ஒரு தனி வங்கிக் கணக்கில் வைத்திருக்கப்பட வேண்டும்.
வாரியம் ஆண்டு கணக்குகளையும் வரவு செலவுத் திட்டத்தையும் கூட்டத்தில் சமர்ப்பிக்க வேண்டும், மேலும் ஒவ்வொரு உரிமையாளரும் அடிப்படைப் பதிவேடுகளை ஆய்வு செய்ய உரிமை உண்டு. பணம் செலுத்தாத உரிமையாளர் மீது சங்கம் வழக்குத் தொடரலாம், மேலும் வாங்குபவர் நிலுவைத் தொகையின் ஒரு பங்கைப் பெற்றுக்கொள்கிறார்: பரிமாற்றத்தின் போது, நடப்பு மற்றும் முந்தைய நிதியாண்டில் செலுத்த வேண்டிய பங்களிப்புகளுக்கு வாங்குபவர் கூட்டாகப் பொறுப்பேற்கிறார், இதனால்தான் நோட்டரி பரிவர்த்தனை நிறைவடைவதற்கு முன்பு சங்கத்திடம் ஒரு அறிக்கையைக் கேட்கிறார். 2018 முதல் ஒவ்வொரு உரிமையாளர்கள் சங்கமும் வர்த்தக சபையின் வர்த்தகப் பதிவேட்டில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும்.
சங்கங்கள் எவ்வாறு தோல்வியடைகின்றன, மற்றும் ஒவ்வொரு தோல்வியும் ஏற்படுத்தும் இழப்புகள் யாவை.
தோல்விகள் நான்கு விதமான வடிவங்களில் ஏற்படுகின்றன, மேலும் ஒவ்வொன்றிற்குமான தீர்வு வேறுபடுகிறது.
செயலற்ற சங்கம்
நெதர்லாந்தில் மிகவும் பொதுவான தோல்வி என்பது செயலற்ற தன்மையே. அங்கு நிர்வாகக் குழு இல்லை, அல்லது பல ஆண்டுகளுக்கு முன்பே கூட்டங்களை நடத்துவதை நிறுத்திவிட்ட ஒரே ஒரு உரிமையாளரைக் கொண்ட குழுவே உள்ளது; வரவு செலவுத் திட்டம், காப்பு நிதி மற்றும் காப்பீட்டு ஆய்வு என எதுவும் இல்லை; நன்கொடைகள் ஒழுங்கற்ற முறையில் வசூலிக்கப்படுகின்றன அல்லது வசூலிக்கப்படுவதே இல்லை. செயலற்ற ஒரு சங்கம்கூட, சட்டப்பூர்வ கடமைகளைக் கொண்ட ஒரு சட்டபூர்வமான அமைப்பாகவே இருக்கிறது, மேலும் பின்தங்கிப் போவதும் உங்கள் கட்டிடம்தான். நீங்கள் விற்கும்போது இது ஒரு நடைமுறைச் சிக்கலாகவும் இருக்கிறது: வாங்குபவர்களும் அவர்களின் கடன் வழங்குபவர்களும் கூட்டக் குறிப்புகள், கணக்குகள் மற்றும் பராமரிப்புத் திட்டம் ஆகியவற்றைக் கேட்கிறார்கள், அவை இல்லாதது விலையைக் குறைக்கிறது அல்லது விற்பனையையே முடக்கிவிடுகிறது.
செயலற்ற ஒரு சங்கத்தைச் சீரமைக்க முடியும், மேலும் எந்தவொரு தனி உரிமையாளரும் அந்தச் செயல்முறையைத் தொடங்கலாம். வாரியம் உரிய நேரத்தில் கூட்டத்தைக் கூட்டத் தவறினால், ஒரு உரிமையாளர் கூட்டத்தைக் கூட்டுவதற்கான அங்கீகாரத்தை கான்டன்ரெக்டரிடம் (kantonrechter) கோரலாம். அதன்பின் அந்தக் கூட்டம் ஒரு வாரியத்தை நியமிக்கலாம், வரவுசெலவுத் திட்டத்தை ஏற்றுக்கொள்ளலாம், ஒரு பராமரிப்புத் திட்டத்தைச் செயல்படுத்தலாம் மற்றும் காப்புக் கணக்கைத் திறக்கலாம். ஒரு கட்டிடத்தின் நிலை பாதுகாப்பு அல்லது ஆரோக்கியத்திற்கு அச்சுறுத்தலாக இருக்கும் இடங்களில் தலையிடுவதற்கு நகராட்சிகளுக்குத் தங்களின் சொந்த அதிகாரம் உள்ளது, மேலும் அவை பழைய வீடுகள் உள்ள பகுதிகளில் அந்த அதிகாரத்தைப் பயன்படுத்துகின்றன.
ஒத்திவைக்கப்பட்ட பராமரிப்பு மற்றும் குடியிருப்புகளுக்குள் ஏற்படும் சேதம்
இரண்டாவது வடிவம் என்பது, கூடிவந்தாலும் எந்த நடவடிக்கையும் எடுக்காத ஒரு நிர்வாகக் குழுவாகும்: மூன்று குளிர்காலங்களாகக் கூரை ஒழுகுகிறது, அறிக்கை இரண்டு முறை பரிசீலனைக்கு எடுத்துக்கொள்ளப்பட்டுள்ளது, ஆனால் சில உரிமையாளர்களால் பணம் செலுத்த முடியாததாலோ அல்லது செலுத்த விரும்பாததாலோ கூட்டம் முடிவைத் தொடர்ந்து ஒத்திப்போடுகிறது. இதற்கிடையில், மேல் தளக் குடியிருப்புகளுக்கும் தண்ணீர் சென்றடைகிறது. அந்த நிலையில் உள்ள உரிமையாளர்கள் தாங்கள் வெறுமனே காத்திருக்க வேண்டும் என்று அடிக்கடி கருதுகிறார்கள்; ஆனால் அவர்கள் அப்படிச் செய்ய வேண்டியதில்லை. சங்கம், கூட்டு உரிமையாளர்களுக்கு முறையான நிர்வாகத்தை வழங்கக் கடமைப்பட்டுள்ளது. மேலும், ஒரு பொதுவான பகுதியைச் சங்கம் பராமரிக்கத் தவறியதால் சேதத்திற்கு உள்ளாகும் உரிமையாளர், அந்தச் சேதத்திற்குச் சங்கத்தைப் பொறுப்பாக்கி, அந்தப் பணியை மேற்கொள்ளுமாறு கோரலாம். கசிவுகள் மற்றும் விழும் கூரை ஓடுகள் குறித்த எங்கள் குறிப்பு இதை இன்னும் விரிவாக விளக்குகிறது.
பாரபட்சமான அமலாக்கம் மற்றும் சமமற்ற நடத்தை
மூன்றாவது வடிவம், விதிகள் எவ்வாறு பயன்படுத்தப்படுகின்றன என்பது பற்றியது. சங்கம், பத்திரத்தையும் வீட்டு விதிகளையும் சீராகப் பின்பற்ற வேண்டும். ஒரே மாதிரியான மூன்று பால்கனித் திரைகளைப் புறக்கணித்துவிட்டு, ஒரு உரிமையாளரை மட்டும் பால்கனித் திரை குறித்து எச்சரிப்பது நியாயமற்றது மட்டுமல்ல; அது, பின்னர் அந்த விதியை அமல்படுத்துவதற்கான எந்தவொரு முயற்சியையும் பலவீனப்படுத்துகிறது. மேலும், அந்த அடிப்படையில் எடுக்கப்பட்ட ஒரு முடிவு, நியாயத்தன்மைக்கும் நேர்மைக்கும் முரணானது என்று விமர்சிக்கப்படலாம். இந்தச் சூழலில் சில சமயங்களில் மேற்கோள் காட்டப்படும் அமெரிக்க வீட்டுவசதிச் சட்டங்களுக்கு இணையான டச்சுச் சட்டங்கள் எதுவும் இல்லை, மேலும் அவை இங்குப் பொருந்தாது. இங்குப் பொருந்தக்கூடியது டச்சு சமத்துவச் சட்டமாகும். இது, பொருட்கள் மற்றும் சேவைகளை வழங்குவதிலும் வீட்டுவசதியிலும் இனம், மதம், பாலினம், தேசியம், இயலாமை அல்லது நாள்பட்ட நோய் போன்ற காரணங்களின் அடிப்படையில் பாகுபாடு காட்டுவதைத் தடை செய்கிறது. அத்தகைய ஒரு காரணத்தின் அடிப்படையில் தாங்கள் சமமற்ற முறையில் நடத்தப்படுவதாக நம்பும் ஒரு உரிமையாளர் அல்லது குடியிருப்பாளர், இந்த விஷயத்தை நெதர்லாந்து மனித உரிமைகள் நிறுவனத்திடம் ஒரு பிணைக்கப்படாத கருத்திற்காகக் கொண்டு செல்லலாம் அல்லது உரிமையியல் நீதிமன்றத்திற்குச் செல்லலாம். ஒரு மாற்றுத்திறனாளி குடியிருப்பாளருக்கு, பொதுப் பகுதியில் சாய்வுப்பாதை அல்லது கைப்பிடி போன்ற நியாயமான சரிசெய்தலை அனுமதிக்க மறுப்பது, அந்த வரையறைக்குள் முழுமையாக அடங்குகிறது.
நிதி முறைகேடு
நான்காவது வடிவம் பணம். வசூலிக்கப்படாத பங்களிப்புகள், காகிதத்தில் மட்டுமே இருக்கும் ஒரு காப்பு நிதி, ஒரு நிர்வாகக் குழு உறுப்பினருடன் தொடர்புடைய ஒரு நிறுவனத்திற்குச் செய்யப்படும் கொடுப்பனவுகள், மூன்று ஆண்டுகளாகக் கணக்குகள் இல்லாதது, அல்லது சங்கத்தின் பணத்தைத் தனது சொந்தப் பணத்துடன் கலக்கும் ஒரு மேலாளர். ஒவ்வொரு உரிமையாளருக்கும் பதிவேடுகளைப் பார்க்க உரிமை உண்டு, மேலும் அவற்றை மறுக்கும் ஒரு கூட்டம் கணக்குகளை ஏற்றுக்கொள்ளக் கூடாது. பொறுப்புத் துறப்பு வழங்கத் தவறுவது ஒரு உண்மையான சட்டமாகும்: கணக்குகளை ஏற்றுக்கொள்வதும், நிர்வாகக் குழுவிற்குப் பொறுப்புத் துறப்பு வழங்குவதும் தனித்தனி முடிவுகள், மேலும் இரண்டாவது முதலாவதிலிருந்து தானாகவே வரக்கூடாது. பணம் உண்மையில் காணாமல் போயிருந்தால், சங்கம் நிர்வாகக் குழுவையோ அல்லது மேலாளரையோ பொறுப்பாக்கலாம், மேலும் நிதி தவறாகப் பயன்படுத்தப்பட்டிருந்தால் குற்றவியல் புகார் அளிப்பதும் ஒரு வழிமுறையாகும்.
சங்கத்திற்குள்ளேயே தொடங்குங்கள், அதை எழுத்துப்பூர்வமாகப் பதிவு செய்யுங்கள்.
கிட்டத்தட்ட ஒவ்வொரு வெற்றிகரமான வழக்கும் ஆவணப் பதிவுகளுடன் தொடங்குகிறது. வாரியத்திடம் பிரச்சனையை எழுத்துப்பூர்வமாகத் தெரிவிக்கவும், அதை உண்மைகளின் அடிப்படையில் விவரிக்கவும், அதைச் சங்கத்தின் பொறுப்பாக்கும் பத்திரத்தின் அல்லது ஒழுங்குமுறைகளின் விதியைக் குறிப்பிடவும், புகைப்படங்களையும் உங்களிடம் உள்ள ஏதேனும் அறிக்கையையும் இணைக்கவும், மேலும் குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் எழுத்துப்பூர்வமான பதிலைக் கோரவும். பதில் வராவிட்டால் அல்லது அது உங்கள் பிரச்சினைக்குத் தீர்வு காணவில்லை என்றால், கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான ஒரு நியாயமான இறுதிக் காலக்கெடுவை நிர்ணயித்து, அடுத்து என்ன செய்வீர்கள் என்பதைக் குறிப்பிடும் ஒரு முறையான தவறு அறிவிப்பை அனுப்பவும். டச்சு சட்டத்தின் கீழ் அந்த அறிவிப்பு முக்கியமானது: அது இல்லாமல், ஒரு கடனாளி பொதுவாகத் தவறு செய்தவராகக் கருதப்பட மாட்டார், மேலும் தாமதத்தால் ஏற்பட்ட சேதங்களுக்கான கோரிக்கை அந்த ஒரு காரணத்திற்காகவே தோல்வியடையக்கூடும்.
கூட்டத்தையும் நிர்வாகக் குழுவையும் பயன்படுத்திக் கொள்ளுங்கள். எந்தவொரு உரிமையாளரும் ஒரு விடயத்தை நிகழ்ச்சி நிரலில் சேர்க்கக் கோரலாம். மேலும், ஒரு விலைப்புள்ளி மற்றும் நிதி ஒதுக்கீட்டு முன்மொழிவுடன் முறையாக வடிவமைக்கப்பட்ட ஒரு முன்மொழிவை, ஒரு புகாரை விட ஒத்திவைப்பது மிகவும் கடினம். கூட்டக் குறிப்புகளைப் பாதுகாத்து வையுங்கள்: என்ன, எப்போது முடிவு செய்யப்பட்டது என்பதற்கான சான்றுகள் அவை. மேலும், ஒரு முடிவை எதிர்த்து முறையிடுவதற்கான ஒரு மாத கால அவகாசம், அதுபற்றி நீங்கள் அறிந்த நாளிலிருந்து தொடங்குகிறது. உறவுகள் இறுகிவிட்ட போதிலும், சம்பந்தப்பட்ட தரப்பினர் இன்னும் ஒரே கட்டிடத்தில் வசிக்க வேண்டிய சூழலில், ஒரு விசாரணையை விட மத்தியஸ்தம் பெரும்பாலும் அதிக பலனளிக்கும். ஏனெனில், அது ஒரு தனிப்பட்ட முடிவை மட்டும் தீர்க்காமல், முழு உறவையுமே தீர்த்து வைக்கும். உரிமையாளர்களுக்கு இடையேயான தகராறுகளுக்கும் இதுவே பொருந்தும்; நீதிமன்றத்திற்கு வெளியே தகராறுகளைத் தீர்ப்பதற்கான பொதுவான விதிகள் ஒரு பயனுள்ள தொடக்கப் புள்ளியாகும்.
கண்டோன்ரெக்டருக்கு நான்கு வழிகள்
அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புத் தகராறுகள், கட்டிடம் அமைந்துள்ள மாவட்டத்தின் கான்டன்ரெக்டரால், ஒப்பீட்டளவில் எளிதில் அணுகக்கூடிய மனு நடைமுறையின் மூலம் விசாரிக்கப்படுகின்றன. ஏறக்குறைய எல்லாச் சூழ்நிலைகளையும் கையாள நான்கு வழிகள் உள்ளன, மேலும் உங்கள் கோபத்தின் தீவிரத்தை விட சரியான ஒன்றைத் தேர்ந்தெடுப்பதே முக்கியமானது.
ஒரு முடிவை ரத்து செய்தல். கூட்டத்தில் எடுக்கப்படும் ஒரு முடிவு, பத்திரம், விதிமுறைகள் அல்லது நியாயம் மற்றும் நேர்மையின் தேவைகளுக்கு முரணாக இருந்தால், அதை ரத்து செய்யுமாறு நீங்கள் கான்டன்ரெக்டரிடம் (kantonrechter) கோரலாம். அந்த முடிவைப் பற்றி நீங்கள் அறிந்த நாளிலிருந்து ஒரு மாதத்திற்குள் இந்த விண்ணப்பம் செய்யப்பட வேண்டும், மேலும் அந்தக் காலக்கெடு குறுகியதாகவும் கண்டிப்பானதாகவும் இருக்கும். ஒரு முடிவை எதிர்ப்பதற்கு கூட்டத்தில் கலந்துகொள்வது அவசியமில்லை, ஆனால் கலந்துகொண்டு உங்கள் ஆட்சேபனையை கூட்டக் குறிப்பில் பதிவு செய்வது இந்த வழக்கை கணிசமாக எளிதாக்குகிறது. சட்டத்துடனோ அல்லது பத்திரத்துடனோ ஒரு அடிப்படை விஷயத்தில் முரண்படும் ஒரு முடிவு, செல்லத்தக்கதல்லாததாக (void) இருக்கலாம், ஆனால் அந்தச் சூழலில் காலக்கெடு எதுவும் பொருந்தாது. ஆனால், ஆலோசனை இல்லாமல் செல்லாத தன்மையை நம்புவது ஆபத்தானது: ஒரு மாதத்திற்குள் விண்ணப்பிப்பதே பாதுகாப்பான வழியாகும்.
மாற்று அங்கீகாரம். நீங்கள் செய்வதற்கு உரிமையுள்ள ஒரு காரியத்திற்கு, சங்கத்தின் அல்லது மற்றொரு உரிமையாளரின் ஒத்துழைப்பு அல்லது ஒப்புதல் தேவைப்படும்போது, அது நியாயமான காரணங்களின்றி மறுக்கப்பட்டாலோ அல்லது எந்த முடிவும் எடுக்கப்படாமல் இருந்தாலோ, கான்டன்ரெக்டர் (kantonrechter) அந்த ஒப்புதலுக்குப் பதிலாக ஒரு அங்கீகாரத்தை வழங்கலாம். மின்தூக்கி (லிஃப்ட்) நிறுவ, சூரிய மின் தகடுகளைப் பொருத்த, சன்னல் சட்டங்களை மாற்ற, வெப்பப் பம்பை (ஹீட் பம்ப்) இணைக்க அல்லது ஒரு பொதுவான பகுதியைத் தொடும் வகையில் ஒரு மாற்றத்தைச் செய்ய விரும்பும் உரிமையாளர், மௌனத்தையோ அல்லது காரணமற்ற மறுப்பையோ சந்திக்கும்போது, இதுவே அதற்கான வழியாகும். நீதிமன்றம் விண்ணப்பதாரரின் நலன்களை மற்ற உரிமையாளர்களின் நலன்களுடன் ஒப்பிட்டுப் பார்த்து, நிபந்தனைகளை விதிக்கலாம்.
கூட்டத்தைக் கூட்டுவதற்கான அதிகாரம். சட்டமும் விதிமுறைகளும் கோருவது போல வாரியம் கூட்டத்தைக் கூட்டாத பட்சத்தில், ஒரு உரிமையாளருக்கு அதைக் கூட்ட அதிகாரம் அளிக்கப்படலாம். செயலற்று இருக்கும் ஒரு சங்கத்தை மீண்டும் செயல்பட வைப்பதற்கான வழக்கமான முதல் படி இதுவாகும், மேலும் இது மட்டுமே பெரும்பாலும் போதுமானதாக இருக்கும்: ஒருமுறை கூட்டம் முறையாகக் கூட்டப்பட்டால், சங்கம் மீண்டும் செயல்படத் தொடங்கிவிடும்.
சங்கத்திற்கு எதிரான ஒரு சாதாரண கோரிக்கை. ரத்து செய்தல் ஒரு கூரையைச் சரிசெய்வதில்லை. சங்கம் தனது சட்டப்பூர்வ பராமரிப்புக் கடமையைச் செய்யத் தவறும் பட்சத்தில், அதற்கான தீர்வு என்பது, தேவைப்பட்டால், தாமதமாகும் ஒவ்வொரு நாளுக்கும் அபராதத் தொகையுடன் சேர்த்து, நீங்கள் சந்தித்த சேதத்திற்கான கோரிக்கையுடன் கூடிய ஒரு செயல்திறன் கோரிக்கையாகும். ஒரு குடியிருப்பை வசிக்க முடியாததாக ஆக்கும் கசிவு போன்ற அவசர நேர்வுகளில், பூர்வாங்க நிவாரண நடவடிக்கைகள் சில வாரங்களுக்குள் ஒரு உத்தரவைப் பெற்றுத் தரக்கூடும். உங்கள் இழப்பை நிரூபிக்க வேண்டிய தேவை உட்பட, டச்சு சிவில் நடைமுறை விதிகள் வழக்கமான முறையில் பொருந்தும்.
உங்கள் குடியிருப்பில் ஏற்பட்ட சேதம்: யார் பணம் செலுத்துவார்கள்
காரணம் எங்குள்ளது என்பதை முதலில் கண்டறியுங்கள். ஒரு பொதுவான பகுதியில் உள்ள குறைபாட்டால் ஏற்படும் சேதம், கொள்கையளவில் சங்கத்தின் பொறுப்பாகும்; மற்றொரு உரிமையாளரின் தனிப்பட்ட பகுதியில் உள்ள குறைபாட்டால் ஏற்படும் சேதம், உங்களுக்கும் அந்த உரிமையாளருக்கும் இடையிலான விஷயமாகும்; உங்கள் சொந்த தனிப்பட்ட பகுதியால் ஏற்படும் சேதம் உங்களுடையதாகும். பிரிவினைப் பத்திரம் எது எது என்பதைத் தீர்மானிக்கிறது, மேலும் பழைய கட்டிடங்களில் அந்த எல்லை, குறிப்பாக பால்கனிகள், சன்னல் சட்டங்கள், மொட்டை மாடிகள் மற்றும் குழாய் அமைப்புகள் தொடர்பாக அடிக்கடி சர்ச்சைக்குரியதாகிறது.
சங்கம் பொறுப்பேற்க வேண்டிய சூழலில், ஒரு கோரிக்கையை ஆதரிக்க இரண்டு அடிப்படைகள் உள்ளன. முதலாவது, அதன் மேலாண்மை மற்றும் பராமரிப்புக் கடமையை நிறைவேற்றத் தவறுவது. இரண்டாவது, குறைபாடுள்ள கட்டமைப்பின் உரிமையாளர் மீது சுமத்தப்படும் நேரடிப் பொறுப்பு: ஒருவேளை கட்டிடம் அதற்கென நிர்ணயிக்கப்பட்ட தரநிலைகளைப் பூர்த்தி செய்யாமல், அதனால் ஆபத்து ஏற்பட்டால், கோரிக்கை விடுபவர் தவறை நிரூபிக்க வேண்டிய அவசியமின்றி, உரிமையாளர்களும், நடைமுறையில் சங்கமும் அதன் காப்பீட்டாளரும் அந்த இழப்பை ஏற்கின்றனர். நிர்வாகக் குழுவுக்கு அந்தக் குறைபாடு பற்றித் தெரிந்திருந்தது என்பதைக் காட்டுவது கடினமாக இருக்கும் சூழல்களில், அந்த இரண்டாவது வழிமுறை மிகவும் பயனுள்ளதாக அமைகிறது.
இவற்றில் பெரும்பாலானவற்றுக்குக் காப்பீடே நடைமுறைத் தீர்வாகும். சங்கம் கட்டிடத்தைக் காப்பீடு செய்ய வேண்டும், மேலும் அந்தக் காப்பீட்டுத் திட்டம் பொதுவாக நீர் சேதம் மற்றும் நிலையான பொருட்களுக்கு ஏற்படும் சேதங்களை உள்ளடக்கும்; உள்ளடக்கங்கள் மற்றும் தனிப்பட்ட மேம்பாடுகள் உரிமையாளரின் சொந்தக் காப்பீட்டுத் திட்டத்தின் கீழ் உள்ளடக்கப்படுகின்றன. இரண்டு காப்பீட்டாளர்களுக்கும் சேதத்தை உடனடியாகத் தெரிவிக்கவும், பழுதுபார்ப்பதற்கு முன் எல்லாவற்றையும் புகைப்படம் எடுக்கவும், மற்றும் விலைப்பட்டியல்களைப் பத்திரமாக வைத்திருக்கவும். இழப்புக்கு எதிர்ப்பு தெரிவிக்கப்படும் இடங்களில், காரணம் மற்றும் அளவு குறித்த ஒரு நிபுணர் அறிக்கையே சேதங்களுக்கான கோரிக்கையைச் செயல்படுத்தக்கூடியதாக ஆக்குகிறது, மேலும் இழப்பீடு தொடர்பான பொதுவான கோரிக்கை நடைமுறை மற்ற இடங்களைப் போலவே இங்கும் பொருந்தும். புறக்கணிப்பின் காரணமாக ஒரு வீடு நீண்ட காலத்திற்குப் பயன்படுத்த முடியாததாகிவிட்ட கடுமையான சந்தர்ப்பங்களில், நிதிச் சேதத்துடன் சேர்த்து பொருள்சாரா இழப்பீட்டையும் கோரலாம், இருப்பினும் டச்சு நீதிமன்றங்கள் அதை அரிதாகவே வழங்குகின்றன.
வாரிய உறுப்பினர்கள் மற்றும் மேலாளர்கள்: பொறுப்பின் எல்லை என்ன?
உரிமையாளர்கள் சங்கத்தின் வாரியம் என்பது சடங்கு ரீதியான செயல்பாடுகளைக் கொண்ட ஒரு மேற்பார்வை அமைப்பு அல்ல. அது கூட்டத்தின் முடிவுகளைச் செயல்படுத்துகிறது, பணத்தை நிர்வகிக்கிறது, பதிவுகளைப் பராமரிக்கிறது மற்றும் சங்கத்தைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது. அது இவற்றை முறையாகச் செய்ய வேண்டும், மேலும் ஒரு வாரியத்தின் கடமைகளுக்கான பொதுவான தரநிலை இதற்கும் பொருந்தும்: ஒரு இயக்குநர் தனது பணியை முறையாகச் செய்ய வேண்டும், மேலும் அவர் மீது கடுமையாகக் குற்றம் சாட்டப்படக்கூடிய தவறான செயல்பாட்டிற்காக, அவர் சட்டப்பூர்வ நிறுவனத்திற்குப் பொறுப்பாவார். ஒரு சிறிய சங்கத்தின் பெரும்பாலான வாரிய உறுப்பினர்கள் தன்னார்வலர்கள், மேலும் அந்தச் சூழலைக் கருத்தில் கொண்டே இந்தத் தரநிலை பயன்படுத்தப்படுகிறது, ஆனால் தன்னார்வத் தொண்டு என்பது பொறுப்பிலிருந்து விலக்கு அளிப்பதல்ல. கட்டிடத்திற்குக் காப்பீடு செய்யத் தவறுவது, கடுமையான பாதுகாப்பு அபாயத்தைக் குறிப்பிடும் ஒரு அறிக்கையைப் புறக்கணிப்பது, அல்லது சங்கத்தின் பணத்தை உங்களுக்கே செலுத்திக்கொள்வது போன்றவை கடுமையாகக் கருதப்படும், மேலும் இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில் இயக்குநர்களின் தனிப்பட்ட பொறுப்பு ஒரு உண்மையான சாத்தியமாகும்.
சங்கம் ஒரு தொழில்முறை மேலாளரை நியமிக்கும்போது, அந்த மேலாளர் ஒரு ஒப்பந்தத்தின் கீழ் செயல்படுகிறார், மேலும் அதன் விதிமுறைகள் அவர் ஆற்ற வேண்டிய கடமைகளைத் தீர்மானிக்கின்றன: கூட்டங்களைக் கூட்டுதல், கணக்குகளைப் பராமரித்தல், நன்கொடைகளைச் சேகரித்தல், விலைப்புள்ளிகளைப் பெறுதல் மற்றும் வழக்கமான பழுதுபார்ப்புகளுக்கு ஏற்பாடு செய்தல். அந்தப் பணிகளில் தவறும் ஒரு மேலாளர், சங்கத்திற்கு எதிரான ஒப்பந்தத்தை மீறியவராகிறார், மேலும் தனிப்பட்ட உரிமையாளர் அல்ல, சங்கமே அதன் எதிர் தரப்பாகும். நடைமுறையில் இது ஒரு முக்கியமான விடயமாகும்: மேலாளரிடம் அதிருப்தி கொண்ட ஒரு தனிப்பட்ட உரிமையாளர், கூட்டத்தை நடவடிக்கை எடுக்கச் செய்ய வேண்டும், ஏனெனில் ஒப்பந்த ரீதியான உரிமை கோரல் சங்கத்திற்கே உரியது. சமூகத்திற்கு வெளிப்படையாகத் தீங்கு விளைவிக்கும் ஒரு விஷயத்தில் கூட்டம் நடவடிக்கை எடுக்க மறுத்தால், அந்த மறுப்பே சவால் செய்யக்கூடிய ஒரு முடிவாகும். ஒரு அமைப்பின் சட்டப் பொறுப்புகள் மற்றும் இயக்குநரின் பொறுப்பு ஆகியவற்றின் பரந்த கட்டமைப்பு , மற்ற சட்டப்பூர்வ நபர்களுக்குப் பொருந்தும் அதே கட்டமைப்பாகும்.
இவை அனைத்தையும் தடுக்க உரிமையாளர்கள் என்ன செய்யலாம்
உரிமையாளர்கள் சங்கத்தில் தடுப்பு நடவடிக்கைகள் பெரும்பாலும் நிர்வாக ரீதியானவை, மேலும் அவை கடினமானவை அல்ல. பல ஆண்டு பராமரிப்புத் திட்டத்தை உருவாக்கி, அதைத் தொடர்ந்து புதுப்பிக்கவும். ஏனெனில், அது காப்புப் பங்களிப்பை நிர்ணயித்து, செலவைப் பரவலாக்கி, தேவைப்பட்டால் கடன் பெறுவதற்குச் சங்கத்திற்குத் தகுதியளிக்கிறது. மிகக் குறைந்த பங்களிப்புக்கு பதிலாக, யதார்த்தமான வரவுசெலவுத் திட்டத்தை ஏற்றுக்கொள்ளுங்கள். ஏனெனில், குறைந்த பங்களிப்பு என்பது சேமிப்பு அல்ல, மாறாக அது ஒரு ஒத்திவைக்கப்பட்ட செலவாகும். இறுதியாகக் கூரையை மாற்ற வேண்டியிருக்கும் போது, அந்த வீட்டின் உரிமையாளர் மீது அந்தச் செலவு வந்து விழும். காப்பு நிதியை ஒரு தனி கணக்கில் வைத்திருங்கள், காப்பீடு மற்றும் புனரமைப்பு மதிப்பைத் தவறாமல் மதிப்பாய்வு செய்யுங்கள், மேலும் முடிவுகளைச் செயல்படுத்தவும், தேவைப்பட்டால் அமல்படுத்தவும் போதுமான அளவு தெளிவாகப் பதிவு செய்யுங்கள்.
நல்ல நிர்வாகம் குறைந்த செலவில் பெரும்பாலான தகராறுகளைத் தடுக்கிறது: கூட்டத்தை சரியான நேரத்தில் மற்றும் முறையான நிகழ்ச்சி நிரலுடன் கூட்டவும், கணக்குகளை முன்கூட்டியே விநியோகிக்கவும், முடிவுகளையும் ஆட்சேபனைகளையும் கூட்டக் குறிப்புகளில் பதிவு செய்யவும், கூட்டக் குறிப்புகளை வெளியிடவும், மேலும் ஒரு முடிவில் தனிப்பட்ட அக்கறை கொண்ட வாரிய உறுப்பினர்கள் அதைக் கூறவும் வாக்களிக்காமல் இருக்கவும் வலியுறுத்தவும். ஒவ்வொரு சில வருடங்களுக்கும் வீட்டு விதிகளை மறுபரிசீலனை செய்யவும், மேலும் குடியிருப்புகளின் பயன்பாட்டைக் கட்டுப்படுத்தும் எதையும் விதிகளில் சேர்ப்பதற்குப் பதிலாக பத்திரத்தில் சேர்க்கவும், ஏனெனில் அது அங்குதான் இருக்க வேண்டும் மற்றும் அங்குதான் அது செல்லுபடியாகும். ஒரு செயல்படக்கூடிய நிர்வாகக் கட்டமைப்பிற்குப் பின்னால் உள்ள பொதுவான கொள்கைகளும், சட்ட இணக்கத்தின் சாதாரண கடமைகளும் ஒரு நிறுவனத்திற்குப் போலவே பன்னிரண்டு குடியிருப்புகளைக் கொண்ட ஒரு கட்டிடத்திற்கும் பொருந்தும்.
வாங்குபவர்களுக்கு, உரிய விடாமுயற்சி செய்வது எளிமையானது மற்றும் அதை ஒருபோதும் தவிர்க்கக்கூடாது. கடந்த மூன்று கூட்டங்களின் குறிப்புகள், ஆண்டு கணக்குகள், வரவு செலவுத் திட்டம், பராமரிப்புத் திட்டம் மற்றும் காப்பு நிதியின் இருப்பு ஆகியவற்றைக் கேளுங்கள். மேலும், குறிப்பாக நீங்கள் அந்த வீட்டை வாடகைக்கு விட அல்லது அதில் மாற்றங்கள் செய்ய விரும்பினால், கையொப்பமிடுவதற்கு முன்பு பிரிவினைப் பத்திரத்தைப் படியுங்கள். டச்சு சொத்துச் சட்டத்தில் உள்ள பொதுவான சிக்கல்கள் குறித்த எங்கள் கண்ணோட்டமும், இணைந்து ஒரு வீட்டை வாங்குவதற்கான எங்கள் சரிபார்ப்புப் பட்டியலும், நீங்கள் உறுதியளிப்பதற்கு முன்பு வேறு என்னென்ன சரிபார்க்க வேண்டும் என்பதை விளக்குகின்றன. மேலும், நீங்கள் அந்த வீட்டை வாடகைக்கு விடத் திட்டமிட்டால், ஒரு வீட்டு உரிமையாளரின் கடமைகளைத் தெரிந்துகொள்வது பயனுள்ளது.
இப்போது என்ன செய்ய
உங்கள் சங்கம் அதன் கடமையைச் செய்யத் தவறினால், பின்பற்ற வேண்டிய வரிசைமுறை இதுதான்: பிரிவினைப் பத்திரத்தைப் படியுங்கள், உங்கள் புகாரையும் முன்மொழிவையும் எழுத்துப்பூர்வமாகத் தெரிவியுங்கள், அதை கூட்டத்தின் நிகழ்ச்சி நிரலில் சேருங்கள், மேலும் எந்தவொரு முடிவின் தேதியையும் குறித்துக்கொள்ளுங்கள், ஏனெனில் அதை எதிர்த்து மேல்முறையீடு செய்வதற்கான மாதம் உடனடியாகத் தொடங்கிவிடும். சங்கம் அப்போதும் நடவடிக்கை எடுக்கவில்லை என்றால், கான்டன்ரெக்டரை அணுகலாம், மேலும் இந்த நடைமுறை இதற்காகவே வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது.
Law and More அடுக்குமாடி குடியிருப்பு உரிமையாளர்கள், வாரியங்கள் மற்றும் சங்கங்களுக்கு, பிரிவினைப் பத்திரம் மற்றும் அதன் ஒழுங்குமுறைகள், முடிவுகளை ரத்து செய்தல், மாற்று நியமன அங்கீகாரங்கள், பராமரிப்புக் கடமைகள், நிலுவைகள் மற்றும் சேதத்திற்கான பொறுப்பு ஆகியவை குறித்து நாங்கள் ஆலோசனை வழங்குகிறோம். நீங்கள் செயல்பட மறுக்கும் ஒரு சங்கத்தை எதிர்கொள்ளும் உரிமையாளராக இருந்தாலும் சரி, அல்லது ஒரு கட்டிடத்தை மீண்டும் சீரமைக்க முயற்சிக்கும் வாரியமாக இருந்தாலும் சரி, எங்கள் சேவைகள் உங்களுக்கு உதவும். ரியல் எஸ்டேட் வழக்கறிஞர்கள் நீங்கள் எந்த நிலையில் இருக்கிறீர்கள் என்பதை உங்களுக்குச் சொல்ல முடியும். டச்சு சட்டம் மேலும், யதார்த்தமான அடுத்தகட்ட நடவடிக்கை என்ன என்பதும்.
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
சங்கத்தின் தோல்விகளைக் கையாள்வதற்காக, இழப்பீடு கோருவதற்கான நீதிமன்ற நடவடிக்கைகள் மற்றும் தகராறு தீர்வு வழிமுறைகள் உட்பட, குடியிருப்பாளர்களுக்கான குறிப்பிட்ட நடைமுறைகளை டச்சு சட்டம் வழங்குகிறது. இந்தச் சட்டக் கட்டமைப்பு, ஒரு வீட்டு உரிமையாளர்கள் சங்கத்திற்கு எதிராக நடவடிக்கை எடுப்பதற்கான தெளிவான காலக்கெடு மற்றும் நிபந்தனைகளை நிறுவுகிறது.
நெதர்லாந்தில் உள்ள வீட்டு உரிமையாளர்கள் சங்கம் தனது பொறுப்புகளைப் புறக்கணித்தால், அங்கு வசிக்கும் ஒருவர் எடுக்கக்கூடிய சட்டப்பூர்வ நடவடிக்கைகள் என்ன?
புறக்கணிக்கப்படும் குறிப்பிட்ட கடமைகளை உறுதிப்படுத்த, உங்கள் சங்கத்தின் சட்ட விதிகளையும் உள்ளக ஒழுங்குமுறைகளையும் நீங்கள் முதலில் ஆய்வு செய்ய வேண்டும். இந்த ஆவணங்கள் உங்கள் சங்கம் நிறைவேற்ற வேண்டிய பொறுப்புகளை விவரிக்கின்றன.
சங்கத்தின் நிர்வாகக் குழுவிடம் முறைப்படியான எழுத்துப்பூர்வப் புகாரைச் சமர்ப்பிப்பதே உங்கள் முதல் நடவடிக்கையாக இருக்க வேண்டும். அனைத்துத் தொடர்புகளையும் ஆவணப்படுத்தி, உங்கள் பதிவேடுகளுக்காக அந்தக் கடிதப் பரிமாற்றங்களின் நகல்களைப் பாதுகாத்து வைக்கவும்.
வாரியம் பதிலளிக்கத் தவறினாலோ அல்லது உரிய நடவடிக்கை எடுக்கத் தவறினாலோ, நீங்கள் ஒரு தகுதிவாய்ந்த மத்தியஸ்தர் மூலம் மத்தியஸ்தத்தைக் கோரலாம். மத்தியஸ்தம் என்பது நீதிமன்ற நடவடிக்கைகளுக்கு ஒரு குறைந்த செலவிலான மாற்றாக இருப்பதுடன், இரு தரப்பினரும் ஒப்புக்கொண்டால் அது சட்டப்பூர்வமாகப் பிணைக்கும் தன்மையுடையதாகவும் இருக்கும்.
முறைசாரா தீர்வு தோல்வியுற்றால், நீங்கள் மாவட்ட நீதிமன்றத்தில் (rechtbank) வழக்குத் தாக்கல் செய்யலாம். சங்கம் அதன் கடமைகளைச் செய்யுமாறு நீதிமன்றம் உத்தரவிடலாம் அல்லது அலட்சியத்தால் உங்களுக்கு ஏற்பட்ட இழப்புகளுக்கு நஷ்டஈடு வழங்கலாம்.
ஒரு சங்கத்தின் அலட்சியத்தால் ஏற்படும் சேதங்களுக்கு, உறுப்பினர்கள் டச்சு நீதிமன்றங்கள் மூலம் இழப்பீடு கோர முடியுமா?
ஆம், ஒரு சங்கத்தின் அலட்சியத்தால் உங்களுக்கு அளவிடக்கூடிய பாதிப்பு ஏற்படும்போது, டச்சு நீதிமன்றங்கள் மூலம் நீங்கள் நிதி இழப்பீடு கோரலாம். அந்தச் சங்கம் அதன் சட்டப்பூர்வ கடமைகளை மீறியது என்பதையும், அந்த மீறல்தான் உங்கள் பாதிப்புகளுக்கு நேரடியாகக் காரணம் என்பதையும் நீங்கள் நிரூபிக்க வேண்டும்.
ஒரு நியாயமான மற்றும் திறமையான சங்கம் செயல்பட்டிருக்க வேண்டிய விதத்தில் அந்தச் சங்கம் செயல்பட்டதா என்பதை நீதிமன்றம் மதிப்பிடும். உங்கள் அலட்சியம் மற்றும் உங்களுக்கு ஏற்பட்ட நிதி இழப்புகள் ஆகிய இரண்டிற்குமான ஆதாரங்களை நீங்கள் வழங்க வேண்டும்.
இழப்பீடு என்பது பழுதுபார்ப்புச் செலவுகள், சொத்து மதிப்பு இழப்பு மற்றும் சில பின்விளைவுச் சேதங்களை உள்ளடக்கலாம். சங்கத்தின் தோல்விக்கும் உங்கள் குறிப்பிட்ட இழப்புகளுக்கும் இடையிலான காரணத் தொடர்பை நீங்கள் நிரூபிக்க வேண்டும்.
உங்கள் வழக்கில் நீங்கள் வெற்றி பெற்றால், சட்டச் செலவுகள் பகுதியளவு திரும்பப் பெறப்படலாம். நீதிமன்றம், உங்களின் உண்மையான சட்டச் செலவுகளைக் காட்டிலும், நிர்ணயிக்கப்பட்ட கட்டண அட்டவணைகளின் அடிப்படையில் அந்தத் தொகையை நிர்ணயிக்கிறது.
வீட்டு உரிமையாளர்கள் சங்கத்திற்கும் அதன் உறுப்பினர்களுக்கும் இடையிலான மோதல்களை டச்சு சட்டம் எவ்வாறு கையாள்கிறது?
டச்சு சட்டத்தின்படி, வீட்டு உரிமையாளர் சங்கங்கள் தங்களின் சட்ட விதிகளின்படி செயல்பட வேண்டும். இந்தச் சட்ட விதிகள், சங்கத்திற்கும் அதன் உறுப்பினர்களுக்கும் இடையே ஒரு கட்டுப்படுத்தும் ஒப்பந்தத்தை உருவாக்குகின்றன. டச்சு குடிமையியல் சட்டத்தின் இரண்டாம் பாகம் இந்தச் சங்கங்களை நிர்வகித்து, அவற்றின் செயல்பாட்டிற்கான சட்டக் கட்டமைப்பை நிறுவுகிறது.
பொதுக் கூட்டங்களில் கலந்துகொள்ளவும், சமூகத்தைப் பாதிக்கும் முக்கிய முடிவுகளில் வாக்களிக்கவும் உங்களுக்கு உரிமை உண்டு. சங்கம் உங்களுக்குக் கூட்டங்கள் குறித்த முறையான அறிவிப்பையும், அது தொடர்பான ஆவணங்களையும் வழங்க வேண்டும்.
முரண்பாடுகள் எழும்போது, சங்கத்தின் முடிவுகள் சட்ட விதிகளையோ அல்லது டச்சுச் சட்டத்தையோ மீறினால், அவற்றை நீங்கள் நீதிமன்றத்தின் மூலம் எதிர்த்து வழக்குத் தொடரலாம். முறையற்ற வகையில் எடுக்கப்பட்ட அல்லது சங்கத்தின் அதிகார வரம்பை மீறும் முடிவுகளை நீதிமன்றம் ரத்து செய்யலாம்.
சங்கத்தின் தன்னிச்சையான அல்லது பாரபட்சமான நடவடிக்கைகளிலிருந்தும் சட்டம் உங்களைப் பாதுகாக்கிறது. முறையான காரணங்கள் வேறுபட்ட நடத்தையை நியாயப்படுத்தாத வரையில், அனைத்து உறுப்பினர்களையும் சமமாக நடத்துவதே ஒரு அடிப்படைக் கொள்கையாகும்.
நெதர்லாந்தில் குடியிருப்பாளர்களுக்கும் வீட்டு உரிமையாளர்கள் சங்கங்களுக்கும் இடையிலான தகராறுகளில் ஹூர்கமிஸ்ஸியின் பங்கு என்ன?
வாடகைத் தீர்ப்பாயம் (Huurcommissie), பொதுவாக வீட்டு உரிமையாளர் சங்கங்களுக்கும் அவற்றின் உறுப்பினர்களுக்கும் இடையிலான தகராறுகளைக் கையாள்வதில்லை. இந்த அமைப்பு, வாடகைச் சூழல்களில் நில உரிமையாளர்களுக்கும் குத்தகைதாரர்களுக்கும் இடையிலான முரண்பாடுகளைப் பிரத்தியேகமாகக் கையாள்கிறது.
நீங்கள் ஒரு வீட்டு உரிமையாளர்கள் சங்கத்தின் கீழ் உங்கள் சொத்தை வைத்திருந்தால், உங்கள் தகராறுகள் ஹூர்கமிஸ்ஸியின் அதிகார வரம்பிற்குள் வராது. நீங்கள் மத்தியஸ்தம் அல்லது உரிமையியல் நீதிமன்றங்கள் போன்ற பிற வழிகள் மூலம் தீர்வைத் தேட வேண்டும்.
நீங்கள் ஒரு சொத்தை வாடகைக்கு எடுத்து, உங்கள் வீட்டு உரிமையாளருடனான உங்கள் தகராறு வாடகை தொடர்பானதாக இருந்தால் மட்டுமே வீட்டு உரிமையாளர்கள் ஆணையம் (Huurcommissie) பொருத்தமானதாகிறது. அப்போதும் கூட, வீட்டு உரிமையாளர்கள் சங்கத்துடனான மோதல்கள் தனிப்பட்ட விஷயங்களாகவே இருக்கும்.
டச்சு சட்டத்தின்படி, எந்தெந்த சூழ்நிலைகளில் ஒரு வீட்டு உரிமையாளர்கள் சங்கம் கலைக்கப்படலாம்?
ஒரு கட்டிடம் அடுக்குமாடி உரிமைகளாகப் பிரிக்கப்பட்டிருக்கும் வரை உரிமையாளர்கள் சங்கம் நீடிக்கும், எனவே கூட்டத்தால் அதை எளிதில் கலைத்துவிட முடியாது. அதை முடிவுக்குக் கொண்டுவர, அனைத்து அடுக்குமாடி உரிமையாளர்கள் மற்றும் அடமானம் அல்லது வரையறுக்கப்பட்ட உரிமை வைத்திருப்பவர்களின் ஒப்புதலுடன், அந்தப் பிரிவினையை முடிவுக்குக் கொண்டுவரும் ஒரு நோட்டரி பத்திரம் தேவைப்படுகிறது.
சங்கத்தால் அதன் நோக்கத்தை இனி நிறைவேற்ற முடியாவிட்டாலோ அல்லது கடுமையான முரண்பாடுகள் காரணமாக அதன் தொடர்ச்சியான செயல்பாடு சாத்தியமற்றதாகிவிட்டாலோ, நீதிமன்றம் சங்கத்தைக் கலைக்க உத்தரவிடலாம் . சங்கம் தொடர்ந்து முறையாகச் செயல்படத் தவறினால், நீங்கள் கலைப்புக்காக நீதிமன்றத்தில் மனு தாக்கல் செய்யலாம்.
கட்டிடம் அல்லது வளாகம் இடிக்கப்படும்போது அல்லது பிரிக்கப்பட்ட உரிமை அமைப்பு முடிவுக்கு வரும்போது கலைப்பு ஏற்படலாம். நிர்வகிப்பதற்குப் பகிரப்பட்ட சொத்து எதுவும் இல்லாத பட்சத்தில், அந்தச் சங்கம் தானாகவே இல்லாமல் போய்விடுகிறது.
தன் கடன்களைச் செலுத்த முடியாத ஒரு சங்கம் திவாலானதாக அறிவிக்கப்படலாம், ஆனால் அப்போதும் கூட, அந்தப் பிரிவு பத்திரம் மூலம் முறையாக முடிவுக்குக் கொண்டுவரப்படும் வரை, குடியிருப்பு உரிமைகளுக்கான பிரிவும், அதனுடன் சங்கமும் நடைமுறையில் இருக்கும்.
நெதர்லாந்தில் வீட்டு உரிமையாளர்கள் சங்கத்திற்கு எதிராக வழக்குத் தாக்கல் செய்வதற்கான வரம்புகள் மற்றும் காலக்கெடு என்ன?
டச்சு சட்டம் பொதுவாக வீட்டு உரிமையாளர்கள் சங்கத்திற்கு எதிரான வழக்குகளுக்கு ஐந்தாண்டு கால வரம்பை விதிக்கிறது. நீங்கள் சேதத்தையும் அதற்குப் பொறுப்பான தரப்பினரையும் கண்டறியும்போதோ அல்லது நியாயமாகக் கண்டறிந்திருக்க வேண்டியபோதோ இந்தக் காலம் தொடங்குகிறது.
ஒப்பந்த மீறல் அடிப்படையிலான கோரிக்கைகளுக்கு, சங்கம் தனது கடமைகளை நிறைவேற்றத் தவறிய தேதியிலிருந்து காலவரம்பு தொடங்குகிறது. இந்தக் காலக்கெடு முடிவடைவதற்குள் நீங்கள் உங்கள் கோரிக்கையைத் தாக்கல் செய்ய வேண்டும்.
சில உரிமைகோரல்களுக்கு, அவற்றின் சட்ட அடிப்படையைப் பொறுத்து வெவ்வேறு காலவரையறைகள் இருக்கலாம். உதாரணமாக, கட்டுமானப் பணியில் உள்ள குறைபாடுகளுக்கான உரிமைகோரல்கள், கட்டுமானச் சட்டத்தின் கீழ் குறிப்பிட்ட காலவரையறைகளைப் பின்பற்றலாம்.
உங்கள் கோரிக்கையைச் சங்கத்திற்கு எழுத்துப்பூர்வமாக முறையாகத் தெரிவிப்பதன் மூலம் காலவரையறையைத் தடைசெய்யலாம். நீதிமன்ற நடவடிக்கைகளும் காலவரையறையைத் தடைசெய்யும்.
